며칠전 고객으로부터 전화를 받았다. 지금 살고 있는 집을 주인으로 구입하기로 했는데 수입이 부족해서 작년부터 미뤄왔던 고객이다. 작은 자영업을 하고 있어 2년치 인컴을 준비해야 하는데 펜데믹으로 수입이 줄어 작년에 융자가 어려웠다.

하지만 2022년은 펜데믹을 어느정도 벗어나 이번에 새로 수입 보고를 하면 가능성이 있어 보였다. 세금 보고를 하기전에 정확히 융자가 될지 확인차 연락을 한것이다. 이처럼 융자에 있어서 가장 중요한 한가지를 꼽아라고 하면 당연 DTI (Debt to Income Ratio)이다.

DTI가 맞으면 크레딧 점수가 좀 낮고 다운이 좀 적더라도 융자가 가능하다. 하지만 현재 DTI가 가이드라인에 벗어나면 어쩔수 없이 DTI없이 융자해주는 은행을 찾아야 하는데 지금 오른 이자보다 훨씬 비싼 이자를 내고 융자를 받아야 한다.

모기지는 한번 받으면 15년 혹 30년 융자다 그렇기에 융자 받을때 가급적 낮은 이자를 받아놔야 월페이먼트를 줄일 수 있다. 이번 시간은 융자의 가장 기본이 되는 DTI에 대해서 구체적으로 알아보자.

1. DTI 계산법
수입을 보여주는 융자 기준은 수입과 지출 대비 DTI 50% 정도면 융자는 가능하다. 즉 한 달 수입이 5,000달러이면 지출이 2,500달러 미만이어야 한다. 그래서 본인 한 달 Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총급여)에 0.5를 곱하면 한 달 가능한 페이먼트가 나온다. 누구든지 쉽게 본인의 수입의 50%를 계산 할 수가 있다.

그럼 반대로 한 달에 지출이 2000달러 일 경우 DTI 50%로 산정했을 때 필요한 수입은? 간단하다. 이번에 2,000달러에 2를 곱해주면 필요한 월수입이 나온다. 4000 달러 정도 수입이면 된다. 이처럼 지출을 계산할 경우 수입에 0.5를 곱하면 되고, 지출로 필요한 수입을 구할 경우 지출에 2를 곱해 주면 된다.

2. 지출의 내역
그럼 지출은 어떤것을 말하나? 은행에서 계산하는 지출은 따로 있는 크게 주택관련 지출과 기타 지출이다. 주택관련 지출은 구입하는 주택의 원금 이자 보험 세금 혹 관리비 등이 포함되고 기타 지출은 고객의 크레딧을 조회해서 리포트에 나오는 미니멈 월 페이먼트이다.

그러니 리포트 상 기록이 아주 중요하다. 그럼 한 달에 3000달러 정도 사용하고고 매달 발란스를 전부 페이를 할 때 지출은 얼마로 계산할까? 간혹 본인이 크레딧 카드를 매달 전부 갚기 때문에 빚은 없다고 하는데 그렇지 않다. 상기 처럼 매달 지난달 발란스를 전부 갚아 가더라도 그달의 미니멈 페이먼트가 은행에서 융자 시 지출로 계산이 된다. 크레딧 카드 회사마다 미니멈 페이먼트 계산이 약간씩 다르다.

3. 조정 가능한 지출
눈치가 빠른 고객들은 DTI 계산 시 지출을 부분을 줄이기 위해선 크레딧 카드를 사용하지 않으면 된다는 것을 알거다. 맞는 말이다. 수입은 부족한데 최대한 융자를 더 받으려고 하는 고객은 최대한 지출을 줄여야 한다.

그럼 크레딧 리포터에 나오는 지출을 줄이면 되는데 리포트엔 전화 요금, 보험료, 전기료, 수도세 등 이런 금액은 포함되지 않는다. 그러니 이런 비용은 애초에 고민할 필요가 없다. 그럼 리포트에 나오는 지출은 어떤 것이 있을까? 자동차 할부금, 각종 크레딧 카드, 개인 융자, 학자금 융자 그리고 미지급된 컬렉션 등이다.

그러니 수입이 부족한데 주택을 구매를 희망하면서 자동차 리스를 최근에 했다면 이것은 아주 치명적이다. 만약 새로 리스한 자동차가 500달러이면 앞서 계산처럼 500x2= $1000 즉 일 년을 계산하면 수입의 1만2천 달러가 소진되는 셈이다. 500달러로 30년 고정으로 10만 달러를 더 융자받을 수 있다.

참고로 학자금 융자나 자동차 융자 개인 융자 등 융자금액이 열달 미만으로 남아 있는 경우 그 지출은 제외된다. 그럼 차량 할부금이 1년 2개월 남았을 경우 미리 4달 치를 갚고 난 뒤에 크레딧 조회를 하면 자동차 페이먼트는 뺄 수가 있다. 단 자동차 리스는 한 달이 남아 있어도 그것의 지출은 계산이 된다. 그러니 자동차 리스는 주택 구매 시 충분히 고민하고 진행해야 한다.

4. 조정 불가능한 지출
앞서 말씀드린 것처럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시 중지하므로 조정이 가능하다, 하지만 지출 중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비, 보험 등은 조절하기가 불가능하며 고정비용이다. 만약 최대한 지출을 줄여 융자를 받길 희망하면 크레딧 카드상의 지출을 제로로 만들 경우 주택 관련 지출만 50%에 계산이 된다.

그럼 다시 예를 들어보자. 추가 지출이 하나도 없는 고객이 주택을 장만하는데 얼마까지 융자를 받을 수 있을까? 주택세금이 12,000달러인 주택일 경우 보험을 대략 1년 기준 1200달러라고 하면 세금 보험이 한 달 1,100달러이다.

이런 주택을 구입하는데 40만 달러를 융자받고자 한다. 필요한 수입은 얼마일까? 대략 10만 달러당 한 달 모기지 원금·이자를 600달러로 계산하면 비슷하게 맞아간다. 그럼 40만 달러면 원금 이자가 월 2,400달러 여기에 세금과 보험이 월 1,100달러 총 3,500달러가 지출된다. 그럼 한 달 필요 수입은 x2를 해서 7,000달러이고 연간 수입은 여기에 12를 곱하면 된다.

5. 얼마까지 융자 가능한가?
만약에 년 6만 달러를 버는 고객이 30만 달러 코압를 구입하는데 관리비가 1,000달러이고 크레딧 카드 등 다른 지출이 하나도 없다고 가정하자. 6만 달러면 한 달 수입은 5천달러 그리고 그 절반은 2,500달러이고 이것이 지출로 사용될 수 있다.

그럼 관리비 1,000달러를 빼면 1500달러가 월 페이먼트가 가능하다. 그럼 600달러에 10만 달러로 계산하면 25만 달러까지 가능한데 이 고객은 5만 다운하면 융자가 가능하다. 물론 코압은 은행에서 융자가 된다고 구입할 수 있는 것은 아니다.

해당 코압에서 요구하는 수입이 충족되어야 구입이 가능하다. 대부분 코압 보드에서 요구하는 DTI 기준이 은행에서 보는 것보다 훨씬높다.
이처럼 간단한 계산기 조작으로도 지금 급여로 얼마까지 융자가 가능한지 또 이 정도 집에 얼마를 다운하고 이 만큼 융자를 얻을 시 필요한 최소 수입을 산출해 낼 수 있다.

사실 작년 초까지만 하더라도 이자가 4% 이어서 10만 달러 융자를 하면 500달러 미만 이였지만 지금은 6%까지 올라 월 600달러이다.
즉 10만 달러 기준으로 월페이먼트가 100달러 오른것이다. 그래도 랜트로 매월 없어지는 것보다 내집마련으로 원금을 갚아 가는 길을 택하길 기대한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>