2019년 말부터 시작된 팬데믹이 막을 내리고 모든 것들은 그전으로 돌아갔다. 하지만 작년 중순부터 갑자기 밀려온 인플레이션을 시작으로 모기지이자는 급등하고 말았다. 급등한 이자로 인해 주택시장은 완전히 얼어붙은 상태에서 2023년을 맞이하게 되었다.

새해 들어와 첫 고객들의 상담 전화는 대부분 올해 이자가 어떻게 될 거냐는 것인데 정말 추측하기 어렵다 인플레이션이 상반기에 잡히면 모기지 이자가 안정을 찾아 주택시장이 회복이 될 것이고 계속 물가가 위협을 가하면 올 한 해 주택시장 모기지 시장은 고전을 면하지 못할 것이다. 그럼 이번 시간 올해 주택시장과 모기지 시장이 어떻게 흘러갈지 한번 나누어 보자.

1. 주택 시장
작년 상반기까지는 주택시장이 나쁘지 않았다. 리스팅이 나오면 웃돈을 줘야 거래가 될 정도로 주택시장은 뜨거웠다. 하지만 인플레이션을 잡으려고 연준에서 회의 때마다 기준 금리를 올렸고 10년 만기 국채도 올라 모기지 금리가 급등하자 주택시장은 갑자기 얼어붙었다.

많은 사람들이 올해는 어떻게 될까 문의를 하는데 상반기까지는 작년 기준으로 주택경기가 쉽게 풀리진 않을 것 같다. 하지만 봄이 지나고 여름이 오면 주택 구매자들은 늘어 날것이며 이에 맞춰 리스팅 매물도 늘어날 것이다. 특히 필자가 있는 미 동부는 주택시장이 계절에 영향을 많이 받는다.

아무래도 을씨년스러운 겨울보다 새로운 기운이 돋는 봄이 시작되면 같은 주택이라도 훨씬 갖고 싶게 보인다. 인플레이션만 좀 잡히고 모기지 이자만 안정을 찾는다면 중순부터는 주택시장이 많이 회복되지 않을까 예상한다.

특히 첫 구매자들이 원하는 콘도나 코압의 매매가 늘어날 전망인데 올해 내집마련을 준비하고 있다면 콘도와 코압의 차이와 본인이 얼마만큼 융자를 받을 수 있도 어떤 주택이 적합할지 미리 공부를 좀 해 두면 도움이 될 것이다.

2. 모기지 시장
지금 시중은행의 30년 고정 모기지는 6% 내외이다 작년 이맘때는 4% 미만이었는데 거의 2%나 오른 상태이다. 하지만 미국 모기지 이자를 좀 넓게 들여다보면 6% 이자는 그다지 높지 않다.

이민 1세대분들이 80년대 주택을 구입할 시 모기지 이자가 15%까지 하였다고 한다. 물론 그 당시엔 주택 가격이 이렇게 비싸진 않았다.
아무튼 모기지 이자가 3%대로 내려오는 것은 이젠 기대하기 힘들지 않나 생각된다. 수년 동안 팬데믹으로 각종 정부에서 보조 프로그램으로 너무 이자가 낮게 지속되어 6% 이자가 좀 낯설기는 한데 이제 한 6개월이 넘어가니 많은 고객들이 받아들이는 분위기이다.

또 모기지 시장은 재융자와 주택 융자가 있는데 당분간 이자를 낮추는 재융자는 사라지지 않을까 싶다. 하지만 주택을 담보로 캐쉬를 원하는 캐쉬 아웃 재융자는 필요에 따라 진행이 될 것이다.

그래서 은행들은 대부분 주택 구입으로 융자 상품을 팔아야 하기에 주택융자에 좀 더 다양한 상품들이 선을 보이지 않을까 예상된다. 벌써 필자의 은행은 주택 구입자들에게 클로징 보조금을 제공하는 상품을 내놓았다.

3. 융자 가이드라인
올해 들어가장 큰 변화는 융자금액의 기준이 되는 컨포밍 융자금액이 대폭 상향되었다. 작년 말 기준으로 컨포밍 융자 한도액은 726,200달러이고 점보 컨포밍일 경우 1,089,300달러까지이다. 컨포밍 융자는 일반적으로 한국의 주택 공사와 비슷한 페니매와 프레디멕 프로그램의 기준 금액이 되는데 아마 거의 90% 고객이 컨포밍으로 융자를 받지 않나 생각된다.

페니매와 프레디멕은 아직도 수입 증빙 없는 상품은 없고 오직 고객의 수입증빙이 되어야 융자가 가능하다. 그 수입증빙의 기준은 DTI(Debt to Income Ratio) 50%까지 가능하다. 아무래도 모기지이자가 올라 그만큼 원금과 이자의 부담 금액이 늘어난 만큼 50% 한도까지 맞추기는 만만치 않은 고객들이 많을 것이다.

혹시 자영자들 중에 주택구입을 희망한다면 세금보고하기 전에 융자 상담을 꼭 받아 봐서 얼마까지 융자가 가능하며 그것에 맞추어 충분한 수입을 세금보고를 하여야 할 것이다. 참고로 시중은행 외 작은 지역 은행들은 올해도 수입 증빙 없이 융자를 해주는 상품들이 있지만 그 이자가 만만치 않을 것이다.

4. 한인들의 주택 구입 전망
한인 주택 시장에 대해서는 다룰 부분이 아주 많은데 큰 그림은 한인들의 주택 매매가 점점 줄어들고 있다는 것이다. 여러 가지 이유가 있으나 가장 큰 이유는 과거 10년 전보다 해마다 이민자가 줄어들고 있는 것이다. 이것이 나쁜 것만은 아니다.

이민이 줄어든 것은 그만큼 본국인 한국이 살기가 좋아졌다는 뜻이다. 언론에서는 항상 못 살 것 같이 떠들지만, 과거 10년 전과 비교해 보면 한국은 엄청나게 성장을 해 왔고 많은 부분에서 세계에 주도적인 역할을 이미 하고 있다. 그러다 보니 이민자들은 줄고 이민 1세대들이 하던 비즈니스들도 2세가 물려받는 것보다는 다른 이민자들에게 넘기는 사례가 많아졌다.

최근 한인분들의 주택 구입을 들여다보면 대부분 이민 2세들이 미국 회사에서 급여를 받는 분들이 많아졌다. 필자가 십 년도 더 전에 은행에서 융자를 처음 시작할 때는 거의 전부가 자영업에 종사하는 한인들이었다.

특히 한인 자영업자들은 리테일 소상공인들이 주류를 이루었는데 온라인 매매 특히 아마존이라는 블랙홀과 같은 기업이 등장함으로 인해 수많은 군소 리테일 가게들을 빨아 들어 버렸다. 여기에 팬데믹까지 겹쳐 한인 리테일 가게들은 고사 직전에 이르렀다. 이러니 주택시장에서 자영업 한인들이 설 자리가 없어진 것이다.

하지만 작년도 한인들의 주택 구입을 보면 자녀와 함께 융자를 얻어 주택을 장만한 고객들이 꽤 있었다. 물가가 오른 만큼 갓 대학을 졸업하고 직장을 구한 자녀들이 꽤 많은 급여를 받고 있다. 그동안 주택을 구입을 위해 자금을 모아 두었다면 자녀와 함께 주택구입을 생각해 볼 만하다.
2023년도 주택구입을 희망하는 모든 한인들에게 작은 보탬이 되고자 희망한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>