보험을 한 달에 천불 내고 있어요
한인 고객들 중에 생명보험에 가입한 분들이 꽤 있다. 그래서 혹시나 융자를 받는데 보험으로 지불되는 지출이 많아 융자에 불리하지 않을까 걱정을 하는데 보험은 융자 심사 시 지출에 포함되지 않는다.

사실 수입이 충분하면 모르겠지만 수입이 조금 약하다고 하면 지출을 줄이므로 융자를 더 받을 수도 있다. 최근 모기지 이자가 꽤 많이 올라서 같은 금액을 빌리더라도 원금과 이자가 페이먼트가 올라서 융자받기가 더 까다로워졌다.
이번 시간은 일반 고객들이 본인이 얼마까지 융자를 받을 수 있는지를 알아보자.

#1. 50% DTI
DTI(Debt to Income Ratio)는 한 달 수입과 지출의 비율을 말한다. 최근 한국도 주택융자시 DTI를 사용해서 그런지 많이들 이 용어를 알고 있다. 좀 더 구체적으로 DTI의 실제 예로 들어보자. 만약 한 달 수입이 5000달러이면 DTI 50%이면 지출이 2500달러 미만이어야 하는 의미이다.

그래서 본인 한 달 Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총급여)에 0.5를 곱하면 한 달 가능한 지출 페이먼트가 나온다. 누구든지 쉽게 본인의 수입의 50%를 계산할 수가 있다. 그럼 반대로 한 달에 지출이 2000달러 일 경우 50% DTI로 산정했을 때 필요한 수입은 간단하다. 이번에 2000달러에 2를 곱해주면 필요한 월 수입이 나온다. 4000 달러 정도 수입이면 된다.

이처럼 지출을 계산할 경우 수입에 0.5를 곱하면 되고, 지출로 필요한 수입을 구할 경우 지출에 2를 곱해 주면 된다. 이 연산만 간단히 계산할 수 있으면 스스로 지금 수입으로 얼마를 빌릴 수 있고 또 이 만큼 빌리기 위해서 얼마의 인컴이 필요한지 계산이 나온다.

#2. 지출의 내역
그럼 눈치 빠른 분들은 은행에서 계산하는 지출이 무엇을 말하는지 궁금할 것이다. 지출은 크게 두 종류로 나누는데 하나는 구입하는 주택 관련 지출이다.

원금, 이자, 보험 그리고 세금 혹 관리비가 여기에 해당한다. 그리고 다른 하나는 고객의 크레딧을 조회해서 크레딧 리포트에 나오는 지출을 말한다. 그러니 크레디트 리포트상 가록이 아주 중요하다. 간혹 본인이 크레디트 카드를 매달 전부 갚기 때문에 빚은 없다고 하는데 그렇지 않다.

상기처럼 매달 지난달 발란스를 전부 갚아 가더라도 그 달의 미니멈 페이먼트가 은행에서 융자시 지출로 계산이 된다. 크레딧 카드 회사마다 미니멈 페이먼트 계산이 약간씩 다르다. 그러니 수입이 부족하다면 융자받을 즈음에 가급적 크레딧 카드 사용을 자제하는 것이 바람직하다.

#3. 조정 가능한 지출
앞서 지출의 두 번째 항목이 크레딧 리포트에 나오는 지출이라고 하였다는데 그럼 크레딧 카드에 어떤 지출 들이나 올까? 크레딧 리포트에는 본인이 소셜을 주고 거래한 모든 내역들이 기록으로 나온다.

당연히 크레딧 카드 기록이 있을 것이고 또 자동차 융자를 받거나 리스를 받은 기록, 자녀 학자금 융자를 받은 기록, 심지어 병원비 연체 기록까지 크레딧 리포트에 상세히 기록이 된다.

그런데 고객이 생각하는 것들 중에 포함되지 않는 것들이 있는데 그것은 월 보험 페이먼트, 전화비, 각종 인터넷 사용 비등 크레딧 카드 외 따로 지불하는 비용들은 포함이 되지 않는다. 그래서 수입이 부족하다면 크레딧 리포트상 나오는 모든 지출을 Zero로 만들어 두는 것이 중요하다. 특히 자동차 페이먼트는 치명적이다.

혹시 주택을 구입 시기에 자동차를 구매해야 한다면 조금만 기다렸다 주택융자 후에 구입하는 것이 현명하다. 그리고 기존 자동차 월 페이먼트는 10달 미만 남아 있다면 계산되지 않지만 리스로 구입된 차량은 1달만 남아 있어도 지출에 포함이 된다.
학자금 융자는 자녀 이름으로 받았고 아직 페이먼트가 시작되지 않았다 하더라도 1% 정도는 월 지출로 계산이 된다.

#4. 조정 불가능한 지출
앞서 말씀드린 것처럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시 중지 함으로 조정이 가능하다.
하지만 지출 중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비 보험 등은 조절하기가 불가능하며 고정비용이다.

만약 최대한 지출을 줄여 융자를 받길 희망하면 크레딧 카드 상의 지출을 제로로 만 들 경 우 주택 관련 지출만 50% 에 계산이 된다.
그럼 다시 예를 들어보자. 추가 지출이 하나도 없는 고객이 주택을 장만하는데 얼마까지 융자를 받을 수 있을까?

주택 세금이 12,000달러인 주택일 경우 보험을 대략 1년 기준 1,200달러라고 하면 세금 보험이 한 달 1,100달러이다.
이런 주택을 구입하는데 40만 달러를 융자받고자 한다면 필요한 수입은 얼마일까? 대략적으로 10만 달러당 한 달 모기지 원금 이자를 600달러로 계산하면 비슷하게 맞아간다. 참고로 지금처럼 이자가 높지 않았을 때는 10만 달러면 한 달에 500달러였다.

아무튼 40만 달러면 원금 이자가 월 2,400달러 여기에 세금과 보험이 월 1,100달러를 더해 총 3,500달러가 지출이 된다. 그럼 한 달 필요 수입은 7,000달러 연간 수입은 여기에 12를 곱하면 된다.

#5. 얼마까지 융자 가능한가?
만약에 년 6만 달러를 버는 고객이 30만 달러 코압을 구입하는데 관리비가 1,000달러이고 크레딧 카드 등 다른 지출이 하나도 없다고 가정하자.
6만 달러이면 한 달 수입은 5천 달러 그리고 그 절반은 2,500달러이고 이것이 지출로 사용될 수 있다.

그럼 관리비 1,000달러를 빼면 1,500 달러가 월 페이먼트가 가능하다 그럼 600달러에 10만 달러로 계산하면 25만 달러까지 가능하다.
물론 코압은 은행에서 융자가 된다고 구입할 수 있는 것은 아니다. 해당 코압에서 요구하는 수입이 충족되어야 구입이 가능하다. 대부분 코압 보드에서 요구하는 기준이 은행에서 보는 것보다 까다롭다.

이자가 많이 올랐다. 하지만 이것이 주택구입에 기회가 될 수가 있다. 이자가 오르고 주택시장이 주춤한 만큼 경쟁이 적다는 의미이다.
이때 꼭 주택을 팔아야 하는 셀러를 만나면 생각보다 좋은 가격으로 내집마련이 가능하다. 높은 이자는 몇년 뒤 기회를 봐서 재융자를 하면 될 것이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>