주택을 희망하는 고객으로부터 전화가 걸려 왔다. 자영업을 하는데 주택융자를 위한 Pre-approval이 필요하다고 했다. 이런저런 이야기를 나누다 수입은 어느 정도 되냐고 물으니 지금 하는 비즈니스를 한 10년 가까이하고 있는데 매년 10만 달러 이상은 벌고 있고 아내도 직장을 다녀 연 수입이 15만 달러는 충분히 넘으니 수입은 걱정 말라고 했다.

융자 프로그램과 월 페이먼트에 대해 긴 설명을 마치고 고객에게 수입 증빙 서류를 보내 달라고 했다. 얼마 뒤 손님이 보내온 수입 서류를 보고 적잖은 실망을 했다.

고객은 몇 군데 일을 하며 받은 1099 수입을 자신의 비즈니스인 S-cooperation으로 세금 보고를 하면서 여러 가지 지출을 제하였고 이것을 다시 개인 세금보고서에 Scheduel C로 수입을 잡으면서 또 여러 가지 지출을 제하여 은행에서 보는 수입은 고작 3만 달러도 채 되지 않았다. 고객은 자신이 받는 1099 수입이 은행에서 받아 주는 수입으로 잘못 알고 있었다.

W2로 받는 급여는 전부가 수입으로 간주가 되지만 1099 형태로 받는 수입은 여러 가지 지출이 공제가 되기에 어떤 형태로 얼마를 공제하는가에 따라 수입에 큰 차이가 있다.

1. 자영업자 세금보고 종류들
자영 고객들이 우선으로 알아야 하는 것이 본인의 비즈니스의 세금보고 형태이다. 자영업자들의 세금 보고 형태는 다양한데 그 종류가 첫째로 혼자나 부부가 소규모 자영업으로 개인 세금보고 속에 비즈니스를 같이 보고하는 Schedule C가 있다.

가장 소규모의 자영업 세금보고라 할 수 있고 회사 세금보고는 따로 없고 사업체의 수입과 각종 지출 세금 보고를 개인 세금보고인 Form 1040에 속해있는 Schedule-C로 보고 하는 형태이다. 소규모 세탁소나 네일가게 혹은 부동산 에이전트나 보험 브로커 등도 Schedule C로 보통 세금보고를 하고 융자 시 개인 세금보고 2년 치만 있으면 된다.

둘째, Partnership 또는 LLC 세금보고인데 이때 회사 세금보고 형태는 Form 1065으로 따로 보고를 하게 된다. 만약 지분이 25% 이상이 된다면 회사 세금보고 2년 치 From 1065가 필요하고 Form 1065안에 Schedule K-1이라는 자료도 필요하다. K-1은 해당 고객의 지분이 몇%로 되어 있고 지분에 해당하는 수입이나 손실이 보고가 되어 있다. 만약 지분이 25% 미만이면 매년 발급하는 한 장 짜리K-1 2년치면 비즈니스 보고는 따로 필요 없다. 셋째 코퍼레이션인데 코퍼레이션은 두 종류가 있다.

그중 하나가 C-Corporation이다. 흔히 C-Corp이라고 말하고 회사 세금보고는 Form 1120로 세금보고를 한다. Form1120는 회사가 설립되고 설립일로부터 일 년 뒤가 되면 1년 치 세금보고를 통상적으로 하는 형태이다. 이것 또한 지분이 25% 이상이면 회사 세금 보고인 Form 1120 2년 치가 필요하다. 다른 하나는 S-corporation이 있는데 흔히 S-Corp이라고 하고 조금 규모가 있는 자영업 세금보고 형태이고 Form 1120S로 회사 세금보고가 된다.

세금보고는 항상 연말이 지나면 연초에 지난해의 세금보고를 해야 되며 Form 1120S에 매월 수령해간 수입과 아울러 연 수입과 손실이 보고가된다. 특히 K-1에 고객이 S-Corp의 해당 지분과 그 지분의 수입이나 손실이 표시가 된다.

K-1의 수입이나 손실은 개인 세금보고 Form 1040에도 표시가 된다. 물론 지분이 25%이상이면 회사보고인 Form 1120S가 2년치 필요로 하다. 이처럼 은행에서 자영업 기준을 지분이 25%를 기준으로 그 이상이면 비즈니스 세금 보고 2년치를 준비 해야 한다.

2. 1099 수입
앞서 자영업자는 해당 사업체 소유권을 25% 이상 소유하고 있을 경우 은행은 자영업자로 간주를 한다고 했는데 또 다른 형태의 자영업자 분류들이 있다. 부동산 에이전트나 보험 에이전트, 리무진 운전수 등 급여 형식이 일정치 않고 일한 만큼의 커미션 형식으로 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않아도 Self-Employed로 간주가 된다.

이런 고객들은 대부분 W2 보다 Form 1099로 수입을 받는데 1099는 W2와 가장 큰 차이점은 1099 경우 주정부와 연방정부 등 각종 세금을 제하지 않고 Gross로 그냥 수령한 뒤 일 년 뒤 총수령액인 1099를 받고 이것을 개인이나 비즈니스를 통해서 세금 보고를 하는데 이때 고객이 1099로 수입을 만들기 위해서 발생한 각종 지출들을 수입에서 공제를 하고 난 뒤에 남은 수입에 대해서 세금을 일 년에 한 번 지불한다. 이때 모든 지출을 제한 수입 Taxable Income이 은행에서 보는 수입이 된다.

3. 자영업자 수입들
많은 고객들이 자영업의 수입을 매주 본인이 받아가는 급여로 본인 수입 생각하는데 그렇지 않다. 은행에서 자영업 고객의 2년 치 세금 보고를 요구하는 것은 비즈니스의 수입과 지출이 어떻게 보고 되고 있는지를 보기 위함이다.

자영업 고객의 수입은 우선 매주나 매월 받아 가는 급여를 W2로 보고 하는 수입과 그리고 여기서 비즈니스 보고 형태에 따라 C-Corp일 경우 회사 세금보고 (Form 1120)에 나타나는 총수입이나 손실이 수입이나 지출로 잡힌다.

예로 회사에서 본인이 W2로 일 년 치 5만 달러 받고 또 회사 보고서에 1년 수입이 2만 달러 발생이 하였다면 고객은 총 7만 달러 수입이 된다. 반대로 회사가 1년 동안 손실이 1만 달러면 W2 5만 달러에서 1만 달러를 뺀 4만 달러가 수입이 된다.

똑같은 방식으로 S-corp이나 LLC는 회사 수입이나 손해가 K-1에 표시가 되고 이 K-1의 수입과 손해가 인컴으로 산출된다. 그리고 자영업자들 세금보고에 기타 수입이 있는데 그것은 감가상각비로 지출된 항목(Depreciation & Depletion)과 분할 상환 지출금(Amortization)등이다.

특히 건물이나 장비를 갖고 있는 고객일 경우 해마다 감가상각을 보고 하는데 많게는 몇 만 달러씩이 된다. 이것은 수입으로 간주가 된다. 반면 고객 중에 회사로 비즈니스 융자를 받았는데 이때 이자 부분을 1년 미만의 Mortgage, Notes 그리고 Bonds로 표시가 되면 이 부분은 지출로 간주를 한다.

하지만 이 부분이 만약 1년 이상의 Mortgage, Notes 그리고 Bonds로 표시가 되면 지출로 간주를 하지 않는다. 이런 부분에 대해서는 전문가와 반드시 상의해서 본인 회사가 어떤 식으로 세금보고를 하고 있는지 미리 상의를 한 뒤 회사 세금 보고를 하는 것이 바람직하다.

4. P&L (Profit and Loss)
또 중요한 서류 하나는 자영업자가 지금 비즈니스가 어떻게 진행되고 있는지이다. 지난해 세금 보고가 끝난 뒤부터 지금까지 수입과 지출이 어떤 식으로 되고 있는지 고객의 회계사가 재무제표 격인 Profit and Loss를 요구한다. 이것으로 수입의 연속성을 검토하는 것이다.

이처럼 자영업자들은 본인의 정확한 수입을 충분히 이해하기가 쉽지가 않다. 혹시 자영업을 하며 주택구입을 희망한다면 반드시 전문가와 상담하여 본인의 정확한 수입이 얼마고 얼마까지 융자를 얻을 수 있는지 확인이 필요하다. 물론 작년 세금 보고를 어떻게 하는가에 따라 융자를 십만 달러나 더 받을 수도 있고 그렇지 못할 수도 있으니 꼭 지혜롭게 따져보길 바란다. 문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>