최근 미니 월그린 약국이 여러 곳에 매물로 올라오고 있다. 드라이브스루가 있고 2,500스퀘어피트 크기의 약국만 입주해 있는 작은 크기의 월그린이 입주한 신축 건물이다. NNN 프랜차이즈 약국 매물들은 대부분 1만2,000에서 1만6,000스퀘어피트 정도 매장 크기를 쉽게 볼 수 있었는데 2년 전부터 시도되어 왔던 월그린의 시장 테스트용의 초기 모델들이 이제는 자리를 잡으면서 서서히 확대되고 있는 분위기이다. 또한 기존 큰 매장에 진료실 여러 개를 갖춘 메디컬 오피스가 같이 들어가 있는 월그린도 텍사스 주 등 중부 도시들은 중심으로 자주 볼 수 있다. 방문자들로부터 아주 좋은 반응을 받고 있다고 한다. 메디컬 또는 약국 테넌트를 선호하는 2~300만달러 가격대 안정적인 코퍼레이션 테넌트의 매물을 접할 수 있는 좋은 기회가 열리고 있다.

7월 연준 기본 금리가 또 한번의 0.75% 자이언트 스텝을 예고하고 있는 가운데, 상업용 부동산 구입을 위해서 은행에 문의하면 대략적으로 이자율은 4.5% 에서 6% 대를 제공받을 것이다. 다세대주택 평균 4.77%, 크레딧 좋은 NNN 상가 평균 4.85%, 산업용 4.94%, 상가 리테일 5%, 호텔 평균 5.75%, 오너사용 건물에 대해서는 평균 5.45%의 이자율을 보이고 있다. 이와 함께 바이어가 구입을 미루고 있는 사이에 6월 후반 들어서 투자 매물의 투자율(CAP)이 이자율보다 나은 5% 대 또는 6% 대 매물도 많이 나타나고 있는 등 전반적으로 가격이 이자율 상승 요인을 빠르게 반영되고 있다.

늘 그렇듯이 목 좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 좋은 매물은 아직도 구입 경쟁이 심하다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스, 잭인더박스, 칼스주니어, 웬디스, 소닉, 그로서리 아울렛, 스마트앤파이널, 최근 대부분의 장소에서 장사를 잘 하고 있는 익스프레스 카워시 등이다. 이런 유명 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 랏이 단독으로 분리가 되어 있어서 비교적 가격대가 100만달러에서 400만달러 대에서 접근할 수 있기 때문에 바이어가 많다. 대도시에 위치한 칙필레는 투자율 3.25% 에서 3.8%, 새로 신축해서 15년 리스가 시작되는 치폴레 건물의 경우 투자율 4%에 매물로 나와 있다. 최근 북가주와 남가주에 매장을 오픈하고 있는 레이징케인은 가격대가 700만달러에서 1,000만달러까지 치솟았다. LA 지역에 올해 완공하는 매물의 경우 3.5% 투자율에 투자자 바이어를 찾고 있다.

레버리지를 이용해서 구입할 수 있는 여력이 더 어려워졌다. 투자율이 이자율보다 낮은 경우에 다운페이를 더 많이 해야 하며, 다른 인컴이 없이 은퇴 후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 경우 50% 또는 그 이상의 다운페이먼트를 해야 한다. 은행 이자율 5%에 5년 후 이자율이 더 올라간다고 예상되는 가운데 5년 후에 렌트 인상이 10% 에 그치는 경우가 많거나 아예 대형 약국체인들은 리스 기간 내내 렌트 액수가 고정이 되어 있는 경우가 많기 때문에 융자를 50% 이상 원하는 경우에 투자율이 높은 수익구조를 가진 매물이 필요하다.

100만달러 대 예산으로 투자 매물을 찾는다면 앞으로 투자율 6% 대 매물도 어렵지 않게 만나실 수 있을 것이지만, 리스 조건은 건물주에게 유리하게 만들어 있지 않다. 달러 제너럴 세입자의 건물도 6% 넘는 경우도 자주 보이지만 많은 경우에 NN 리스 계약으로 지붕과 주차장 관리를 별도로 주인이 해야만 하는 경우인지를 살펴보고 득실을 따져봐야 한다.

매월 들어오는 렌트 수익이 낮더라도 시세 차익을 더 고려하고 있다면 타운에 있는 주거용 유닛들을 구입하는 것도 한 방법이다. LA 한인타운 4유닛에서 8유닛 정도 150만달러에서 200만달러 가격으로 스퀘어피트당 320~380달러에 렌트 수입과 리노베이션 여부에 따라서 팔리고 있다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구입할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가 구입이 최적이다

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>