모기지 금리가 말도 못하게 올랐다. 30년 고정이자가 거의 6% 가까이 나오고 있다. 이 이자는 필자가 융자 일을 시작했을때인 2005 ~2006년때 이자이다. 다들 모기지 이자가 오르면 주택가격이 좀 내릴것이라 기대를 하는것 같은데 미래는 알수 없지만 아직은 주택가격이 고공행진을 하고 있다.

얼마전 고객이 듀플랙스를 구입한다고 연락이 왔는데 필자가 그것을 콘도라고 하자. 아니 집 두채가 붙어 있는 듀플랙스인데 이게 무슨 콘도냐고 물으셨다. 그 듀플랙스가 뉴욕에 있으면 Semi-attached 1 Family이고 뉴져지 버겐 카운티에 지어진 듀플랙스는 콘도로 분류가 된다.

지역에 따라 적용되는 주택 양식이 다르다. 이번 시간은 콘도 코압 타운하우스등 어떻게 구분이 되는 지 알아보자.

1.Condo
먼저 콘도는 한국의 아파트와 비슷한 개념이고 일반 주택과 동일하게 해당 유닛에 대하여 개별적 소유권을 가진다. 이것을 전문용어로 ‘Fee Simple Ownership’이라 하고 개인적으로 팔고 사고가 용이하게 이루어진다. 주택을 구입하면 당연히 자기가 소유권을 가질것이라고 생각 하시는 분들도 계신데 이것의 차이는 코압부분에서 설명하도록 하겠다.

이처럼 콘도는 개별 유닛을 고객이 구입하는 형식으로 융자가 진행이 된다. 하지만 콘도 융자는 일반 주택융자와 별도의 콘도 융자 승인 절차가 필요하다. 일반 주택을 융자를 하게 되면 해당 주택을 감정하고 고객의 수입, 다운정도, 크레딧이 융자의 핵심이 된다.

하지만 콘도 융자에 있어서는 콘도가 융자를 해주는데 문제가 없는지 콘도 융자 승인이 추가로 필요로 하다. 콘도 융자 승인에 필요한것은20가지 정도의 콘도 질의서(Condo Questionnaires)가 있고 콘도를 구입하면 셀러나 빌더로 부터 아주 두꺼운 콘도북을 받게 되는데 그 안에 콘도 약관에 해당하는 ‘Condo Declaration’과 ‘Condo by Laws’를 조사를 하게된다.

융자를 해 주는 부분에서 렌더와의 법적인 문제와 관련 관계들이 자세히 설명되어져있다. 또 콘도 사무소에서 사용하는 재무상태인 ‘Condo budgets’을 요구한다. 여기에 콘도 관리비가 얼마나 미납이 되어 있고 콘도 전체 재정이 융자를 해주는데 문제는 없는지 알아보게 된다.

그리고 마지막으로 콘도 보험 즉 콘도 전체 건물에 해당하는 보험이 융자조건에 맞게 되어 있는지 확인을 하게 된다. 이 처럼 콘도는 고객의 융자 상태와 아울러 콘도의 융자 상태까지 점검을 해야 되므로 좀더 수고를 필요로 한다. 하지만 최근 들어 콘도 융자 심사가 많이 완화 되었다.

다운이 25% 정도 이상을 하게 되면 상기 조건에 좀 문제가 있더라도 웬만해서는 어려움 없이 융자가 나온다. 그러니 너무 겁먹을 필요는 없다. 또 한가지, 콘도는 단독 주택과 같이 해당 주택이 모기지로 저당이 잡히기 때문에 뉴욕주에는 높은 모기지 세금(Mortgage Taxes)이 부과 된다. 마지막으로 콘도는 융자가 끝나면 소유주는 해당 유닛에 대한 세금을 개별적으로 부담해야 한다. 그리고 일정부분 관리비를 내게된다.

2. 코압(Co-Op)
우리가 차를타고 지나가다 보면 똑같이 오래된 건물들이 빼곡히 세워져있는데 어떤 건물은 콘도이고 어떤 건물을 코압이다. 코압이 콘도와 가장큰 차이점은 해당 유닛을 소유하는 개념이 다르다는 것이다. 코압은 용어데로 해당 건물을 소유한 회사의 일원이 되는것이다.

그래서 해당 유닛에 가격만큼의 Stock을 구입하는 것이다. 그래서 구입한 Stock을 렌더에 저당잡히고 융자를 얻는 형태이다. 이러하니 소유하는 콘도와는 개념이 차이가 있이다. 물론 융자에 있어서도 차이가난다.사실 코압 융자는 콘도 보다 조금 더 까다로운데 그것은 은행 융자 심사와 아울러 고객이 직접 코압 보드에 신청서를 넣고 인터뷰까지 해서 보드로부터 패스를 해야 클로징을 할 수가 있다.

그래서 일반적으로 코압은 신청에서 클로징까지 대략 3달을 기준으로 진행을 한다. 코압은 콘도와 다르게 개인적으로 유닛에 대한 세금을 내는 것이 아니라 매달 내는 코압 관리비에 전체 코압 세금이 포함이 되어 있다. 그러니 코압의 관리비는 콘도 보다 훨씬 비싸다 어떤 코압은 관리비만 천5백 달러 이상이 곳도 있다. 왠만한 랜트비 만큼 관리비를 내는 셈이다.

이런 만큼 코압 보드에서는 이런 비싼 관리비를 잘 낼 능력이 있는지 그들 나름대로 심사 기준을 갖고 심사를 하게 된다. 반면 장점은 코압은 클로징 비용면에 있어서 콘도의 1/3 수준으로 아주 낮다. 일단 클로징시 모기지가 담보가 안되기 때문에 뉴욕주에 부과하는 모기지 세금(Mortgage Tax)가 없다.

그리고 세금을 코압에서 내므로 클로징시 세금관련 에스크로로 예치 되는것이 전혀없다. 또하나 일반적으로 코압은 콘도보다 가격이 저렴하다. 첫 주택 장만을 희망 한다던지 은퇴하고 작은 아파트 하나를 장만하길 희망하면 코압이 적절하다.

콘도에 비해 가격이 조금은 저렴하다 하지만 앞서 이야기 한 것 처럼 최근 퀸즈 지역 코압 가격들이 만만치 않게 올랐고 코압 보드의 자격 조건이 되어야만 구입이 가능하다. 그래서 코압을 구입시 은행에서 받은 사전승인보다 더 까다로운 코압승인을 받아갸 클로징이 가능해서 가격만 싸다고 덤볐다간 보드 기준에 실망할 수 있으니 충분히 보드 기준을 고려해야 한다.

3.PUD (Planned Unit Developments)
쉽게 타운하우스라고 부르는데 은행은 이런 형태를 PUD라고 부르며 최근 유행하고 있다.PUD는 쉽게 말해 콘도와 일반 주택의 중간 정도에 있다고 보면 되는데 PUD는 주로 한 무리의 주택들을 한 울타리안에 지어진 형태의 주택들을 말한다.

최근 빌더들이 시내 외곽에 큰 부지를 조성하고 똑같은 유닛의 집들을 짓고 분양을 하는데 이처럼 공동으로 사용하는 편의 시설을 갖춘 형태의 주거지가 PUD라고 보면 된다. PUD는 주택이 개별적으로 떨어져 있는지 아니면 옆 유닛과 붙어있는지에 따라 융자에 약간 차이가 나는데 유닛이 개별적으로 떨어져 있는 PUD는 거의 단독주택과 동일한 융자 형태로 융자가 가능하고 옆 유닛과 붙어 있으면 일반 적인 콘도 처럼 융자 승인을 받기 위해서 몇가지 관련 서류가 필요하고 코압이나 콘도보다는 융자 받기가 수월하다.

4. NJ Duplex
뉴져지 특히 버겐 카운티에 새로 지은 집들중에 두집을 맞붙여 지은 집들이 많다. 카운티마다 차이는 있지만 버겐은 일정 대지를 충족하면 한집을 허물고 두집을 붙여서 지을 수 있다.

이것은 2 페밀로 허가를 받거나 아님 주소를 둘로 나누어 각각 허가를 받을 수도 있다. 여기서 주소를 A와 B이렇게 나눠서 듀플랙스(Duplex)로 지을 수 있는데 은행은 이것을 콘도 형태로 융자를 해 준다. 모든 융자 심사 기준은 콘도와 동일하게 적용이 되고 콘도 관리비는 따로 있는 것이 아니고 두집에서 보험료를 절반으로 나눠서 내고 이것이 관리비 명목으로 적용된다. 물론 은행에서 일반 콘도 보다는 훨씬 쉽게 융자를 얻을 수 있다.

콘도와 코압 그리고 PUD에 대해서 알아 보았다. 지금도 내집마련에 관심이 있는 고객들이 많은 줄로 안다. 처음 부터 드림 하우스를 얻기는 쉽지가 않다. 처음에는 조금 부족하지만 내 형편에 맞는 선택을 하고 시간이 지나면서 좀 더 규모가 있는 방향으로 잡는다면 내집마련이 마냥 멀지만은 않을 것이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>