2022년에 들어와서 모기지 시장에 큰 변화가 감지되고 있다. 변화의 가장 큰 축은 모기지 이자의 상승이다. 원래는 2019년 중순부터 좀 인상의 조짐이 보였는데 갑자기 코로나 사태로 펜데믹으로 접어들어 예상을 뒤엎고 이자가 더 곤두박질쳤고 이 낮은 이자와 맞물려 펜데믹 상황에서도 지난해 주택시장은 셀러 마켓으로 엄청 자게 뜨거웠다.

이제 한 2년이 지나며 코로나가 진정국면으로 들어가고 새해가 시작되자 예상했던 데로 모기지 융자 이자가 상승기류를 타고 있다.

최근 30년 고정 모기지가 가볍게 3.5%를 넘어가더니 이젠 거의 4%까지 근접하고 있다. 그리고 올해는 융자금액의 기본이 되는 컨포밍 융자금액이 대폭 인상되었다. 이번 시간은 융자 금액과 관련 융자은행에서 어떤 프로그램들이 적용되는지 알아보자

패니매와 프레디맥
기본적으로 융자 프로그램을 이해하기 위해선 주택기관들의 이해가 필요하다. 한국에 주택공사가 있는 것처럼 미국에는 패니매와 프레디맥이란는 국책 모기지 기관이 있다. 이들은 개인에게 융자해주는 것이 아니고 시중은행들이 모기지 융자를 한 것을 사서 모기지 채권을 만들어 시장에 내놓고 이것을 개인들이 또 투자를 하게 된다.

그래서 고객들이 시중은행 즉 씨티, 체이스, 뱅크오브아메리카 등에서 융자를 하더라도 대부분 패니매와 프레디맥의 융자 프로그램으로 하게 된다고 보면 쉽다. 간혹 고객 중에 이 은행에서 융자를 못 받으면 다른 은행에 가서 문의를 하곤 하는데 비슷한 이유로 융자가 어려울 수 있다. 거의 비슷한 가이드라인이 적용되기 때문이다.

2.컨포밍융자금액
융자에서 가장 기본이 되는 융자 금액의 한계를 은행이 정하는 것이 아니다. 패니매와 프레디맥에서 제공하는 프로그램의 융자 금액은 연방주택금융기관(FHFA :The Federal Housing Finance Agency)이 정하여준다. FHFA는 해마다 주택가격을 산출해서 융자 금액리밋을 정한다.

2021년 1 패밀리 하우스 기준 융자금액은 548,250달러였는데 올해는 무려 98,950달러가 오른 647,200달러까지이다. 이렇게까지 융자금액이 상향된 이유에는 그만큼 주택가격이 상승하였기 때문이다. FHFA 보고서에 따르면 2020년 3분기와 2021년 3분기 사이에 미국 평균집값은 18.05%나 올랐다고 한다.

지난 펜데믹 기간에 얼마나 집값이 폭등한것인지 알수 있다.그리고 주마다 주택가격이 다르고 같은 주라도 하더라도 지역마다 가격이 달라 FHFA는 뉴욕이나 뉴져지 인근처럼 주택가격이 아주 비싼지역엔 점보융자 금액을 따로 정해주고 있다.

1패밀리기준 패니매와 프레디맥에서 보증하는 점보융자 금액은 $970,800까지이다. 이것만 보더라도 한인들의 밀집지역의 주택가격이 얼마나 올랐는지 알수가 있다. 다음표는 2022년 주택융자 금액 상한선이다.

3.모기지이자
앞서 이야기한 것처럼 펜데믹 기간 동안 주택가격이 18%나 상승하였는데 그동안 주택 모기지 이자가 너무 낮았던 것이 중요한 요인이었다. 그렇기에 2022년 초부터 모기지 이자가 빠르게 움직이고 있다.

컨포밍융자금액 1 패밀리 기준으로 4% 가까이 인상이 되었고 특히 올초를 기준으로 패니매과 프레디맥에서 세컨드 홈의 이자와 점보 융자의 캐쉬아웃 재융자의 이자를 특별히 인상했다.

작년까지만 하더라도 주택을 하나 갖고 있고 다른 한 주택을 구매 시 세컨드 홈으로 구입하면 그 이자가 투자용의 높은 이자가 아닌 주거용으로 가장 저렴한 이자가 적용되었는데 올해부터는 세컨드 홈은 주거용보다 약 0.5% 오른 이자가 적용될 전망이다.

그리고 재융자 중에서 캐쉬를 꺼내는 캐쉬 아웃 재융자가 있는데 특히 캐쉬 아웃 금액이 90만 달러까지 받을 수 있는 점보 캐쉬 아웃도 올해 이자가 대폭 인상된다. 주로 이렇게 캐쉬 아웃이 되면 대부분 다른 주택 구매에 사용되기에 이것 또한 주택가격 인상을 잡기 위한 방침으로 보인다.

4. 주택시장과 모기지 시장
2022년 주택시장은 쉽지 않은 한 해가 될 것이 분명하다. 작년부터 주택을 희망하는 고객들이 사전융자승인서 (Pre-Approval)을 많이 받아 가서 지금 열심히 주택 쇼핑을 하고 있다.

그때보다 0.5% 이상 인상된 이자를 어떻게 받아들일지 걱정이 앞선다. 그리고 페데믹때 참 재미를 보았던 재융자 잔치도 작년으로 끝난 것 같다. 워낙에 낮은 이자로 재융자를 모두 마쳐 이젠 더는 재융자할 고객들을 찾을 수가 없다.

그래도 주택시장은 항상 살아 있다. 수년을 넘게 모기지 융자를 해오면 정말 해마다 생동감 넘치게 변화되어 왔다.
올해는 시작은 힘들어 보이나 어떻게 전개될지 기대해 본다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>