부모님들이 나이가 드시면 어떤 방식으로든 주택을 자녀에게 넘겨 주길 원한다. 건강보험등 여러가지 이유에서이다. 얼마전에도 고객으로부터 상담을 받았다. 지금 나이가 들어 건강보험 혜택을 받아야 하는데 주택을 갖고 있고 모기지를 매달 자녀들이 내고 있다고한다. 이런 이유로 주택 소유권을 자녀에게 넘겨주고 싶어 했다. 이처럼 가족간에 진행 할 수 있는 주택 이전 방법들을 알아보자.

1.가족간 주택 매매(Arm in arm dealings)
가족간에 사고 파는 방식으로 가장 간단하게 소유권을 이전 할 수 있다. 지난 고객 융자의 예로 설명해 보자 부모는 주택 감정가가 100만 달러 상당 주택을 소유하셨고 융자를 30만달러를 안고 있었다.

자식에게 팔면서 융자 30만 달러는 갚고 부모님이 캐쉬로 20만 달러 정도를 원하셨다. 그리고 자녀는 그 집을 구입할 만한 수입원은 있었지만 다운할 금액은 전혀 없었다. 이럴경우 가족간 주택 매매를 통해서도 모두가 원하는 조건을 만족 시킬 수 있다.

은행에 가족간에 매매를 알리고 매매 가격을 100만달러가 아니라 갚아야 할 원금과 부모님이 원하는 자금의 합인 50만 달러가 쉽게 나올 금액으로 계약서를 작성한다. 즉 70만 달러로 계약서를 작성하고 50만 달러 융자 신청하는 방법이다.

이때 구입의 다운페이먼트 20만 달러는 Gift of Equity로 처리하면 자녀가 따로 준비 하지 않아도 가능하다. 그리고 만약 자녀가 클로징 비용이 부족하다고 하면 부모가 Seller concession (셀러 보조금)으로 한 3만 달러 클로징때 바이어인 자녀에 줄수 있고 이것으로 클로징 비용을 사용 가능하다.

이때 가장 큰 장점은 등기가 깨끗하게 매매로 마무리 되고 자녀가 받는 모기지 융자 이자가 Cash out 재융자 보다 훨씬 낮은 구입 이자로 받을 수 있다.

참고로 모기지 이자는 구입, 재융자, 캐쉬 아웃 재융자 순으로 이자가 올라간다. 앞서 언급한 것 처럼 융자를 받는 자녀의 수입이 융자 가이드라인을 충족 시켜야 한다. 한가지 더 감정가보다 더 비싸게 매매 하면 절대 융자를 받을 수없다. 단점은 클로징 비용이 매매 기준으로 셀러측 바이어측 고스란히 들어는것이 좀 아쉽다.

2. 인수(Assumption)
기존의 주택을 인수하는 방법이 있다. 인수는 말그대로 기존에 갖고 있는 융자를 물려 받는 것을 말한다. 인수는 두가지 경우가 있는데 우선 이혼이 발생한 경우이다. 부부중 한 사람의 명의로 주택 융자와 소유권을 가졌는데 그 해당자가 주택을 물려 받을 경우는 문제가 없지만 상대편에서 주택을 물려 받을 경우 소유권이 이전되어야 하고 융자도 기존의 융자 신청자가 지워지고 배우자가 대신 받아야 한다.

이때 일반적으로 재융자를 되는데 재융자를 받게 되면 비용도 만만치 않을 뿐더러 지금 갖고 있는 이자를 포기하고 새로 이자를 받아야 한다. 만약 기존의 낮은 이자를 유지 하길 원할 경우 Assumption을 요청 할 수있다. 재융자 보다 비용이 훨씬 저렴하고 은행에 따라 차이는 있지만 몇가지 서류만 제출하면 가능하다.

물론 현 융자 프로그램에 해당하는 DTI(수입대비 지출비율)가 맞아야 가능하다. 또 다른 인수를 할 경우 융자를 얻는 자가 죽었을 경우다. 즉 부모가 융자를 받고 주택을 소유하고 있었는데 돌아 가셨다. 이때 주택을 물려 받은 상속자는 융자 페이먼트를 대신 내면 큰 문제는 없다.

하지만 융자 페이먼트가 고인의 이름으로 계속 발행이 되고 매년 마다 주택 이자나 세금을 낸 기록(Form 1098)이고인의 이름으로 나온다. 이것을 상속자가 본인의 이름으로 융자를 인수할 수가 있다.
이때도 재융자 대신 인수를 하게 되면 비용을 줄이고 기존 모기지 이자를 유지를 할 수가 있다. 단 인수자가 해당 은행의 가이드라인에 충족이 되어야 한다.

3. 재융자 (Re-financing)
인수보다 비용은 들지만 훨씬 쉽고 자유롭게 융자를 받은 사람을 바꿀수가 있다. 즉 주택을 구입할때 수입이 모자라 형제가 같이 융자를 받았는데 이젠 한명이 융자에서 이름을 빼길 원한다고 하면 재융자가 좋다. 물론 남아 있는 한명의 DTI가 충분히 맞아야 가능하다. 물론 Cash out 재융자도 가능하다.

예를 들면 부모님과 아들이 같이 융자를 받은 주택이 있는데 이젠 부모님은 연로하셔서 건강 보험등 여러가지 문제가 있어 주택에서 소유권도 지우고 융자에 이름도 빼고 싶고, 반면 아들은 이제 자녀를 대학을 보내야 하고 집도 수리가 필요해 자금이 필요하다면 Cash Out 재융자 적합하다.

재융자를 하면서 자연스럽게 부모님 이름을 등기에서 빼고 물론 융자에서 지워지고 아들 이름으로 융자를 받고 또한 아들이 원하는 금액만큼 융자를 더 받아 클로징 후 그 자금을 다른 용도로도 사용 할 수가 있다. 또 다른 예를 하나 들면 일전에 부모님이 돌아 가시고 유산으로 주택을 두 아들에게 나눠준 경우가 있었다.

현재 주택에 모기지 융자는 없는 상태였고 집 가격은 100만달러였다. 두 아들 중 한 아들은 50만 달러 현금을 원했고 나머지 한 아들은 주택을 원했다. 간단하다 주택을 원하는 아들이 소유권에 이름을 올리는 동시에 50만달러를 Cash out 재융자를 받으면 된다. 그리고 클로징후 받은 50만 달러를 다른 형제에게 지급하면 해결이 된다. 물론 주택을 원하는 아들의 수입 상태가 문제 가 없어야 한다.

4. 자연스런 양도
이런 경우도 있다. 부모와 자식이 같이 융자를 받고 소유권을 같이 가지고 있는데 부모님이 돌아 가셨을 경우이다.

이 경우 처음부터 Joint Tenant 라는 방식으로 소유권을 가졌는데 이것은 오래 살아 남는 자가 소유권을 가지는 것이다. 다른 방법을 취하지 않아도 자녀가 자연스럽게 혼자 주택 오너로 상속을 받고 받은 융자는 그냥 갚아 가면 된다.

이처럼 주택을 가지고 여러가지 방법으로 양도와 재융자 그리고 매매가 가능하다. 많은 환경 만큼 다양한 상품들이 있으니 이런 상황에 처하면 전문가에게 상담을 하길 바란다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>