아무리 코로나 상황이라도 내집 장만을 하려면 크레딧만큼은 지켜야 한다. 팬데믹 상황이 이어지자 크레딧 카드나 주택모기지 연체 가능성이 훨씬 높아졌다. 이런 상황에서도 힘들지만 크레딧 점수 만큼은 잘 지켜놓아야 뒷날 손해를 보지 않는다.

특히 코로나 사태로 카드사나 모기지 은행들이 여러가지 연장 방법들을 제공하고 있으니 꼼꼼히 살펴보고 가급적 크레딧 점수 만큼은 나빠지지 않도록 관리가 필요하다. 이번 시간은 일반 고객들이 궁금해 하는 크레딧 점수관련 여러가지 관련 사항들을 한번 알아 보자.

기본적으로 크레딧 점수를 제공하는 회사는 세곳이 있다. TU(TransUnion), XPN(Experian) 그리고 EFX(Equifax)이다. 주택 융자시 크레딧 점수는 이 세곳 점수중 가운데 점수가 사용되고 몇명이 같이 융자 받을 경우 평균점수가 아니라 그 중 크레딧이 가장 낮은 사람의 점수가 적용된다. 위 세곳의 회사에서 아주 비슷한 기준으로 크레딧 점수를 산정하는데 대략적인 기준을 알아 보자.

1. 크레딧 점수 분포
크레딧 점수는 300~850점까지 분포가 된다. 일반적으로 미국인들 66% 정도가 크레딧 점수가 670점 이상이다. 점수 별로 분포를 보면 300~579 전체 16%아주 나쁨, 580~669 전체 18% 나쁨, 670~739 전체 21% 보통, 740~799 전체 25% 좋음, 800~850 전체 20% 아주좋음.

융자를 받는데는 일반적으로 620점 이상 정도면 융자가 가능하고 점수가 낮을 수록 이자가 높다던지 불이익이 있지 융자가 안되는 것은 아니다. 그리고 크레딧 점수만 좋다고 융자를 해 주는 것은 아니다.

2. 크레딧 점수도 분석
크레딧 점수는 크게 다섯가지 항목으로 점수가 형성이 된다. 첫째가 점수의 35% 정도로 가장 큰 비중을 차지는 크레딧 페이먼트 기록이다. 둘째로 점수의 30%를 차지하는 남아 있는 잔고 비율이다. 셋째로 점수의 15% 차지하는 크레딧 사용 기간이다. 넷째로 점수의 10% 크레딧의 종류이다. 마지막으로 점수의 10%를 차지는 새로운 크레딧 기록이다.

3. 크레딧 페이먼트 기록
크레딧 점수 형성에 가장 큰 영향을 미치는 부분이다. 크레딧은 말 그대로 이 사람에게 돈을 빌려 줬을 때 얼마나 잘 갚아 가는 가를 측정하는 것이다. 그러니 당연히 과거 갚아 온 기록을 보고 점수를 산출한다.

크레딧 종류에 따라 연체했을 때 내려가는 점수 폭이 다른데 주택 모기지 융자 같은 경우 한달만 연체를 하면 거의 100점 정도가 내려갈 수도 있고 한달 연체로 주택융자를 1년 정도 못 받을 수 있을 만큼 치명적이다.

크레딧페이먼트 기록은 각종 콜렉션이나 법원에서 받은 판결문(Judgment)도 이 항목에 해당한다. 특히 한국분들이 많이 놓치는 부분이 병원비 연체와 전화빌 연체등이다. 미국 병원 제도가 아주 복잡해 치료를 한번 받으면 검사하는 곳이 여러 군데 이고 담당 의사도 달라 병원치료후 각각 다른 곳에서 고지서를 받는다.

어떤것은 보험으로 다 처리가 되고 어떤것은 보험으로 처리되더라도 나머지 부분을 본인이 내어야 하는 것도 있다. 은행에서 고객의 크레딧을 조회하다 보면 병원에서 콜렉션이 걸린 것을 가끔 보게 되는데 이런것들은 거의 몇 백불이나 심지어 몇 십불인 경우도 있다.

이런 대부분의 경우는 제대로 병원 고지서를 읽어 보지 않고 무시해서 발생되는 것들이다. 또한 전화회사에서 콜렉션을 건 경우도 있는데 이런것들은 이사를 가거나 전화를 바꾸거나 할때 발생 되는 약간의 페이먼트 고지서가 고객들에게 제대로 전달 되지 못해서 발생하는 경우다.

또는 한인 경우 친척들이나 가족들에게 대신 이름을 빌려주고 전화기를 개통해 주는데 이때 상대방에서 전화빌을 제대로 갚지 않았을 경우도 있다. 이름을 빌려 준다면 그 후에 관리를 하는 것이 더 중요하다.

4. 남은 잔고
크레딧 점수 형성에서 두번째로 큰 영향을 미치는데 이것은 대부분 크레딧 카드 사용에서 발생이 된다. 크레딧 카드를 만들면 카드회사에서 무한도로 사용하는 것이 아니라 한도액을 명시해 준다.

간혹 고객들이 한도액까지 사용하고 다음달에 미니멈 페이먼트만 잘 하면 크레딧 기록이 문제가 없다고 생각을 하는데 전혀 그렇지가 않다. 매달마다 사용한 크레딧 카드를 전부 갚아가면 가장 좋다.

하지만 사용한 크레딧 카드를 모두 못 갚을 경우가 있다. 이때 카드빚은 한도액의 절반 이상은 갚아야 한다. 절반이상 남은 발란스가 다음달로 넘어가면 그때부터 크레딧 점수가 내려간다.

예를 들면 백화점에서 가구를 샀는데 천달러이다. 이것을 백화점 카드를 오픈하고 1년동안 무이자로 나눠 낼수 있다고 한다면 그 백화점 카드 한도가 2천불은 넘어야 다음달에 100달러만 내더라도 점수가 내려가지 않는다. 항상 명심 해야 할 것은 한도액의 절반 미만이 유지가 되어야 한다.

5크레딧 사용기간
크레딧 사용기간도 점수 형성에 중요한 영향을 미친다. 그래서 주택모기지를 얻고 한 일년정도 갚아 나가면 크레딧이 훌륭한 점수 이상 유지가 된다. 그 다음이 자동차 페이먼트이다 자동차 페이먼트도 장기적으로 갚아 가므로 크레딧 점수를 높이는 좋은 방법이다. 그리고 크레딧 카드는 여러 종류가 있는데 가급적 본인에게 맞는 카드를 오랫동안 사용하는 것이 크레딧 점수를 높이는 좋은 방법중하나이다.

6. 크레딧 종류
앞서 이야기한 것처럼 크레딧의 종류도 중요한데 은행에서 융자를 받기 위해선 크레딧 라인이 최소 4개정도가 일년 정도 꾸준히 사용 되면 좋다. 주택 융자, 자동차 융자, 학자금 융자, 크레딧 카드 순으로 점수 형성에 영향을 미친다.

7. 마지막으로 새 크레딧 오픈
크레딧을 새로 오픈하면 점수를 좀 깎는다. 물론 크레딧 조회를 하더라도 점수는 약간내려간다. 그렇기 때문에 주택융자에 앞서서 크레딧 카드를 새로 열거나 자동차를 리스나 융자를 받거나 하는것등은 절대 조심해야 한다.

특히 융자를 진행중에는 어떠한 세일의 유혹에도 참아야한다. 소탐대실을 현장에서 여러번 경험한다. 코로나로 세상이 어수선하지만 이럴때일 수록 지혜롭게 본인의 크레딧은 지혜롭게 잘 관리할 필요가 있다. 문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>