최근 OC Register신문에 “Bubble Watch”라는 부동산 정규 컬럼에 기사가 하나 실렸다. 바로 인터넷 검색에서 부동산 가격의 급격한 하락으로 인한 부동산 시장이 붕괴되는 사태를 뜻하는 “Housing Crash”란 단어와 함께 가격의 빠른 상승으로 인해 실제 가치보다 더 높은 가격에 시장이 형성되어 있는 “Bubble Watch”란 단어가 부동산 관련 검색에서 가장 많이 사용된 검색어로 조사되었다고 컬럼에서 밝히고 있다. .

그러면 이렇게 오른 주택 가격은 거품인가 혹은 정상인가? 당연히 질문이 생기는 대목이다. 잘 알려진 대로 팬데믹이 시작한 된 후 시장으로 일시에 몰려 드는 바이어들로 인해 이전에도 가뜩이나 매매 물량 부족 사태를 겪고 있었던 부동산 시장에 기름을 부어버린 형국이 되었다.

이로 인해 남가주 내 주택 가격은 1년 전과 비교해서 대략 20%를 상회하는 가파른 가격 인상을 가져왔다. 최근에는 약간 주춤하긴 해도 아직도 조금씩 가격이 오르는 추세인 것을 감안한다면 지금의 부동산 시장을 바라보는 대부분의 바이어들의 눈에는 현 시장이 거품인지 아닌지 판단이 잘 서지 않는다. 이러한 현상이 바로 인터넷 검색 증가로 이어진 것 같다.

하지만 필자는 지금의 주택 시장의 현상을 가격 거품(Bubble)이 아닌 매매 물량 공급 부족(Supply Bust)의 문제로 보고 있다. 지난 번 컬럼에서도 잠시 거론했지만 팬데믹 기간 중 천정 부지로 오른 물가와 인건비 등을 감안할 때 유난히 주택 가격만 올랐다고 할 수 있을까? 최근 주변을 돌아보면 인플레이션의 징조가 눈에 띄게 이곳 저곳에서 감지되고 있음은 현저하게 느낄 수 있다. 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는 가격의 문제가 아니라 오히려 메말라 버린 주택 재고량의 문제가 이보다 훨씬 더 심각한 문제다.

팬데믹 이후에 급격히 오른 주택가격에 낮은 이자율과 바이어 숫자의 증가도 한 몫을 담당했지만 가장 큰 이유는 역시 매물부족문제인 것이다. 이러한 물량 부족 문제가 빠른 시일 안에 해소되지 않는다면 매물들의 대부분이 리스팅 가격 이상으로 팔리는 현재의 기현상은 앞으로 쉽게 해소될 전망이 보이지 않는다. 일부에서는 이자율이 지금 보다 1%만 올라가도 시장이 하락세로 접어들 것으로 보지만 필자는 조금 다른 생각이다.

서브프라임 사태 바로 이전까지 주택 이자율이 6~7%였을 때도 부동산 시장이 활황을 보인 것을 감안한다면 현 이자율은 ‘최저’, ‘저’라는 단어가 앞에 붙어 있듯이 정상이 아닌 오히려 비정상의 이자율이라고 보면 된다.

앞으로 이자율이 오를 일만 남은 상황임을 감안할 때 이자가 오를 때마다 시장은 조금씩 요동치겠지만 5% 초반까지는 특별한 가격 조정 없이 현 상태를 유지할 것으로 보인다. 5% 후반이나 6% 정도되어야 시장이 비로서 균형을 맞추면서 약보합세 내지는 약간의 하락세를 보일 수 있을 것으로 전망된다.

이미 FOMC도 최근 예고한 대로 앞으로 이자율은 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 이자율 이외에 현 주택 시장에 영향을 줄 또 다른 변수를 꼽아보면 부동산, 증권 등의 자산가치(Asset Inflation)는 이번 팬데믹 기간 중 엄청 불어난 반면 상대적으로 실제 인컴이 빠른 속도로 늘어나는 소득증가(Income Inflation) 현상은 일어나지 않았다는 점이다. 매번 반복되는 문제이긴 하지만 이전의 부동산 시장이 늘 보여왔듯이 인컴이 받쳐주지 않는 시장은 문제가 서서히 드러난다는 것이다.

대표적인 사례가 인컴이 안되는 사람들에게 마구잡이식 융자를 해 주었다가 나중에 이자율이 오르자 바로 페이먼트 체납으로 이어지면서 역대 최악의 대량 주택 차압사태를 야기했던 서브프라임 사태다.

따라서 팬데믹 시작된 후 더욱 극명하게 나타나기 시작한 인컴과 자산가치의 큰 차이가 앞으로 대폭 향상되지 않는다면 부동산 시장에도 이자율 상승과 함께 서서히 가격 정체와 더 나아가 하락이라는 먹구름이 의외로 빨리 올 것으로 보인다. 요즈음 부동산 시장이 과열상태인 “Sizzling Hot”에서 “Hot”으로 한 단계 하향하고 있는 중이라는 것이 단적인 증거다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>