작년 펜데믹이후 폭락했던 모기지 이자율은 올해 초부터 짧은 기간에 많이 오르는 경향을 보였다.

최근 수주동안은 약간 내려가기도 했지만 작년 최저점 보다는 많이 올라 있다고 볼 수 있다. 사실 모기지 이자율은 역사적으로 아직도 낮은 수준에 있음에 분명함에도 한번 극도로 낮은 이자율을 맛본 사람들은 현재의 모기지이자율을 높다고 생각하는 것 같다.

월페이먼트와 직결되어 있기 때문에 끊임없이 낮은 이자율을 찾는 것은 인지상정이라고 할 수 있다. 이 점에서 점보융자를 잘 아는 것이 중요하다. 왜냐하면 점보융자의 이자율이 반대인 컨포밍융자의 이자율보다 낮은 경우가 많기 때문이다. 보통의 경우 이자율이 약 0.25%정도 낮다고 보면된다.

그러면 모든 컨포밍융자 손님이 점보융자를 받을 수 있는가 ? 그런 것은 아니다. 융자금액이 548,000달러에서 822000달러 사이에 해당하는 손님의 경우에는 컨포밍융자 대신 점보융자를 신청함으로써 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있다.

한인들이 주로 구입하는 집가격대와 다운페이먼트 정도를 고려했을때에 많은 한인들의 융자규모가 여기에 해당한다고 볼 수 있다.

이런점에서 점보융자를 제대로 알고 융자신청을 하여 낮은 이자율과 월페이먼트를 받아내는 것이 한인들에게 아주 중요하다고 볼 수 있다.

점보융자는 다른 말로 넌컨포밍(Non-conforming)융자이다. 컨포밍융자가 페니메와 프레디맥의 심사기준에 부합하여 이 두 정부에이전시에서 구입하는 융자를 말하므로 넌컨포밍융자 즉 점보융자는 페니메나 프레디맥에서 구입해 주지 않는 융자로 렌더나 은행자신이 보유하거나 월스트릿에서 직접 팔아야하는 융자를 말한다.

융자금액이 싱글하우스 기준으로 548000달러이하는 컨포밍융자, 822000달러 이상은 점보융자에 해당한다. 문제는 548000에서 822000달러사이에 해당하는 융자이다. 이 금액에 해당하는 융자는 컨포밍융자로도 신청할 수 있고 점보융자로도 신청할 수 있다.

이 금액에 해당하는 점보융자의 이자율이 컨포핑융자의 이자율보다 낮기 때문에 가능하다면 점보융자로 신청하는 것이 유리하다는 것이다. 문제는 모든 렌더들이 다 점보융자로 신청을 허락하지는 않고 점보융자의 심사기준이 일부면에서 약간 더 까다로울 수 있다는 것이다.

예를들면, 잉여자금의 요구 정도나, 자영업자의 수입계산과 렌트수입에 대한 계산 방법이 까다로울 수 있고, DTI(Debt to Income) 비율도 더 엄격할 수 있다. 그리고 Gift funds에 대한 서류요구도 더 많다.

따라서 이 금액대의 융자를 점보융자로 신청할려면 미리 렌더나 은행의 융자담당자를 찾아 상담을 받는 것이 좋다. 이러한 단점들에 반하여 점보융자는 정부에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 유연성을 발휘하여 예외적으로 융자승인을 해 줄 수 있다는 것이 큰 장점이다.

특히 대형은행의 경우에는 손님의 조건이 한 두 가지 심사기준에 맞지 않더라도 은행에 유익한 손님의 경우에는 예외적으로 융자승인을 해 줄 수도 있다. 까다로운 콘도에 대한 융자가 대표적인 예이다. 점보융자는 렌더마다 심사기준이 많이 다르므로, 한 렌더나 은행에서 융자를 거절당했다고 바로 포기하지 말고 다른 렌더나 은행에 문의를 하는 것이 현명하다.

마지막으로 점보융자의 경우는 렌더자체가 제공하는 여러 가지 이자율 할인제도의 혜택 받을 수도 있다. 예를들어 일정금액을 렌더에 디파짓 하면 모기지 이자율을 낮춰주는 제도등이다.

이렇게 점보융자는 일부 심사 기준이 까다로울 수 있지만, 자격요건이 아주 훌륭한 손님에 대해서는 융자심사를 유연하게 하고, 이자율 할인제도도 많으므로, 점보융자를 우대하는 렌더를 찾아서 이자율과 월페이먼트를 절약할 수 있는 기회를 잘 활용하기를 바란다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>