Covid-19백신 접종율이 증가로 점점 팬데믹에서 벗어 나는것 같다. 머지않아 이스라엘처럼 실외에서는 마스크를 벗지 않을까 싶다. 지난해 코로나로 시작된 팬데믹은 융자 심사에서도 많은 변화를 가져왔다.

특히 팬데믹으로 직장을 잃는 실업자나 자영업자들의 수입 감소가 팬데믹의 특별 심사 대상이 되고 있다. 물론 팬데믹으로 인하여 각종 연체기록도 예전보다 훨씬 까다롭게 심사를 하게 된다. 이번 시간은 까다로우진 융자 심사기준 중에 크레딧에 대해서 알아 보자.

주택구입 융자나 재융자를 신청하고 두 달 정도 지나면 이제 클로징 막바지에 이르게 된다. 필자도 진행되고 있는 것들은 빨리 빨리 마무리 되어야 또 다른 고객을 맞을 수 있는데 가끔 클로징 바로 직전에 여러 가지 문제가 불거져 클로징이 지연되는 경우가 발생한다. 그 이유는 이렇다.

수 년 전엔 융자 신청을 하면 신청시 신용 점검을 하고 그 기록은 석 달 정도는 유효하였다. 그런데 팬데믹의 여파로 의무적으로 클로징 바로 직전까지 크레딧 조회를 한 기록이 있는지를 확인한다. 융자 신청 당시 기록에서 추가로 오픈된 것들이 있는지 확인 하는 절차이다.

그래서 필자는 융자 신청 때 고객들에게 클로징 때까지 절대 크레딧 카드나 자동차 구입, 가구 구입 등을 일절 하지 않도록 권고를 한다. 특히 코로나로 움추렸던 소비재 마켓팅들이 봇물처럼 쏟아져 나오고 있다. 온라인은 물론이고 최근 백화점이나 대형 마켓에서도 세일을 집중적으로 하고 있다.

특히 물건을 구입하고 백화점이나 그 스토어 크레딧 카드를 오픈하면 추가로 10~20%까지 더 할인 해준다고 유혹을 한다. 실재로 융자중인 고객들 중에 몇 분이 클로징을 바로 코앞에 두고 옷 가게 크레딧 카드와 백화점 크레딧 카드를 연것이 문제가 된적이 있다.

이 분들은 그냥 아무 생각 없이 단순히 30달러짜리를 구입하고 추가로 5달러 정도 더 깎을 수 있으니 그냥 인적 사항 몇 개 적어 준 것 뿐이었다. 자 그럼 이제 이런 경우에 고객에게 어떤 일들이 벌어지는지 알아보자.

앞서 말한 대로 은행에서 클로징 직전에 크레딧 조회 기록을 알아본다고 했는데 만약 고객이 이렇게 추가로 크레딧 카드를 오픈하게 되면 은행 융자 담당 프로세서로부터 연락이 온다. 이번에 새로 크레딧 조회에 대해 고객이 설명을 서면으로 해 달라는 내용이다.

새로 크레딧을 오픈하면 융자 은행에서 조회 기록은 알 수 있지만 정확한 사용 한도나 현재 밸런스 등은 알 수가 없다. 왜냐하면 그것은 최소 한달 정도 지나야 카드 회사가 자세한 내용을 크레딧 회사에 보고하기 때문이다.

하지만 크레딧 조회는 카드회사가 크레딧 회사로 카드를 만들 당시에 하므로 조회 기록은 크레딧 회사에 곧바로 보고 된다. 그래서 이렇게 새로 오픈 된 것에 대해서는 고객이 오픈 당시 서류 즉 카드 라인은 얼마이고 얼마가 사용되었고 월페이먼트는 얼마정도이고를 오픈한 스토어나 백화점으로 부터 받아서 확인 시켜줘야 된다. 그렇지 않으면 한달 이상 기다려 크레딧 회사로부터 보고되는 기록을 받아야 한다.

혹시나 고객이 크레딧 카드를 오픈시 아무런 자료를 보관하고 있지 않았다면 고객은 그 스토어나 백화점에 가서 서류를 받아오거나 해당회사의 신용부서에 연락해서 신청 당시 정보를 첨부해야 한다. 융자은행은 이 자료로 고객의 늘어난 지출로 인해 융자가 문제가 없는지 다시 심사를 하게 된다.

물론 처음부터 새로운 단계로 하는 것은 아니지만 최소 이것으로 일주일 이상 추가로 시간이 지연된다. 이렇게 심사를 마치면 이제 다시 클로징 준비로 들어가서 클로징을 할 수 있다. 심사가 다 끝났는데 이런 일을 하는건 융자 은행에서도 여간 귀찮은 일이 아니다. 하지만 피할 수 가 없다 융자 지침이 그렇게 되어있으니 말이다.

그럼 이렇게 진행이 될 경우 발생되는 추가 비용들은 어떤 것이 있을지 알아보자. 기본적으로 융자를 신청하면 이자를 60일 정도 락인을 하게 되는데 융자 심사가 끝나 클로징 즈음이 되면 거의 락인 기간이 소진이 된다.

이처럼 클로징 막바지에 크레딧 조회가 발견이 되면 추가 서류준비하고 다시 점검하는 과정이 최소 일주일에서 열흘 정도 더 소요가 된다. 이처럼 소요되는 시간으로 인해 이자율 락인한 시간이 지나면 이자율 락인을 연장해야 되는데 이때 대부분 은행에서 연장 비용을 요구한다.

은행간 차이는 있으나 하루에 0.02포인트 정도가 되고 그 비용은 30만달러 융자 시 하루 60달러가 추가 비용이 된다. 문제는 융자시 시간이 지연되면 락인만 연장해야 되는 것이 아니다.

기본적으로 융자시 필요한 것은 크레딧 기록과 점수, 은행 잔고 그리고 현재 급여 명세서이다. 최근에 까다로운 융자 심사로 인해서 신청해서 클로징까지 꽤나 오랜 시간이 걸린다.

그래서 융자 막바지에 가면 처음 제출한 서류들이 대부분 만료가 되어간다. 만약에 이렇게 추가로 시간이 늘어나면 은행 스테이트먼트, 최근 급여서류, 크레딧점수 조회를 추가해야 할 가능성이 많다.

이때 고객의 크레딧 점수가 이번 크레딧 조회로 인해 신청때보다 내려갔을 경우 내려간 신용점수가 반영이 되는데 만약 점수가 내려갔다면 내려간 점수 정도에 따라 최대 0.5~3 포인트 정도까지 추가 비용이 발생이 된다. 이 비용은 30만달러 융자를 하면 1,500~9000달러 정도가 될 수도 있다.

아직 필자에게 다행히 이런 경우는 없었지만 클로징 전에 추가 신용 조회로 인해 시간이 지연되고 처음 보내준 은행 스테이트먼트가 만료가 되어 새로 은행서류를 보내 주었는데 이때 자금이 부족하거나 정체불명의 현금입금 기록이 있으면 모든 융자가 취소가 될 수 있다.

만약 이것이 재융자가 아니라 주택을 구입하는 것이라면 훨씬 더 심각하다. 재융자는 신청하다 문제가 생겨 융자를 그만 두면 신청비용과 주택감정비용 정도만 손해를 보게 되지만 주택구입은 본인만의 문제가 아니라 셀러와 연관되어 수많은 문제가 생기 때문에 심지어 계약금 분쟁으로도 이어질 수 가 있다.

이처럼 주택융자를 진행중인데 아무 생각없이 카드를 열었다가 정말 낭패를 본다. 특히 주택을 구입하고 클로징이 다가오면 당연히 새로 구입하는 집에 가구를 사야한다. 팬데믹이 점점 끝나고 있는 시점 주택을 구입한다면 무엇보다 본인의 크레딧 관리에 신중을 기해야 할 것이다.가벼운 실수가 다 잡은 내집마련의 기회를 놓쳐버릴 수 있음을 명심하자

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>