백신의 보급과 정부의 강력한 부양책으로 빠른 경기회복이 예상되면서 모기지 금리를 비롯하여 각종 금리가 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있다. 10년짜리 미국채의 수익률은 어느새 1.7%를 상회하였다. 작년 8월 0.5%대까지 내려간 것을 최저로 하여 지난 6개월 동안 지속적으로 상승하였다.

전문가들은 10년물 미국채금리는 앞으로도 게속 상승하여 연말까지 2~2.5%의 수익률을 보일 것으로 에상하고 있다. 이렇게 시장에서 금리가 상승하면서 모기지 금리도 동시에 많이 올랐다. 30년 고정을 기준으로 3%대를 넘어선지 오래다.

이렇게 금리가 상승하는 환경에서 집융자를 받아야하는 사람들은 어떠한 준비를 하고 어떻게 진행하는 것이 유리한지에 대하여 살펴보기로 한다. 우선 융자담당자가 요구하는 서류를 완벽하고 빠르게 준비하여 제출하는 것이 좋다.

금리가 올라가서 융자신청건수는 많이 줄어들었지만 아직도 렌더들은 가이드라인을 타이트하게 유지하고 있다. 융자진행에 필요한 서류를 완벽하고 빠르게 제출해야 하루라도 빨리 이자율을 락인 할 수 있고 융자진행도 막힘없이 빨리 끝날 수 있기 때문이다. 둘째로 이자율 락인을 빨리하고 가능하면 락인 기간을 길게 유지하는 것이 좋다.

집을 구입하는 융자와 재융자의 경우가 다를 수 있지만, 에스크로 클로즈 기간과 융자진행에 필요한 시간을 융자담당자와 상의하여 융자를 신청하자마자 이자율을 락인하는 것이 유리할 수가 있다. 물론 시중금리는 오르락 내리락 하면서 우상향으로 오르겠지만, 내리는 날을 찾아서 기다리는 것은 위험할 수 있기 때문이다. 재융자의 경우는 이자가 올라가도 안하면 그만이지만, 구매융자의 경우는 이자상승이 월페이먼트 상승으로 바로 이어지기 때문에 이자율을 락인하여 최악의 경우를 피하는 것이 상책이다.

이자율 락인후 모기지 금리가 더 내려가면 낮은 이자율로 리락 (Re-lock)을 해주는 렌더도 있지만, 이는 렌더마다 모두 다르고, 그에 따른 비용도 있으므로, 락인하기전에 융자담당자와 상의하는 것이 좋다. 다음으로 이지율을 락인할 때 포인트를 사는 것이 유리한지를 따져보는 것이다. 포인트란 이자율을 낮추기 위하여 지불하는 돈으로 1포인트는 융자금액의 1%에 해당한다. 만약에 1포인트를 지불하여 이자율을 0.25%를 낮출 수 있다면, 4년후부터는 포인트를 지불하고 받은 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있으므로 4년 동안 집을 팔지 않을 계획이거나, 재융자의 기회가 없다고 생각하다면 이것이 유리할수 있다. 재융자의 경우는 지불하는 포인트를 새로운 융자금액에 얹어 30년에 걸쳐 납부하면 되기 때문에 월페이먼트를 낮추는데 도움이 될수 있다.

예를들어 400000 달러 융자금액에 3.25% 이자율은 월페이먼트는 1740달러이지만, 1 포인트를 지불하면서 융자금액을 404,000달러로 늘기고 3%로 융자를 받는다면 월페이먼트는 1703달러로 내려가게 된다. 다음으로 고려 해볼 수 있는 것은 ARM (Adjustable Rate Mortgage)상품이다. ARM(변동금리모기지) 은 특히 융자금액이 큰 점보융자에서 많이 찾는 상품이다.

융자금액이 큰 경우에는 약간의 이자율차이도 월페이먼에 많은 영향을 주기 때문이다. 특히 융자금액이 548,000 달러 혹은 824,000 달러를 넘어서서 점보융자로 밖에 융자를 받을 수 없는 경우에는 받드시 변동금리모기지의 이자율을 확인하여 30년 고정의 이자율과 월페이먼트가 얼마나 차이가 나는지를 확인 비교하는 것이 중요하다. 변동금리모기지는 30년 동안 돈을 빌리는 것은 같지만, 이자율을 5년, 7년, 혹은 10년동안만 고정하는 모기지를 말한다. 따라서 이자율이 30년 고정에 비하여 낮다.

이 상품은 5년, 7년, 혹은 10년 안에 집을 팔 계획이거나, 그 안에 재융자를 할 계획이 있는 사람들에게 안성맞춤이다. 최근 이자율이 약간 올랐지만 아직도 모기지금리는 역사적으로 낮은 편에 속하므로 위에 언급한 내용들을 참조하여 집융자를 잘 받아 낮은 페이먼트의 혜택을 볼 수 있기를 바란다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>