지난주에 오픈하우스를 방문하였다. 굳은 날씨인데도 주택을 보러온 고객들이 줄을 서서 기다렸다. 무슨 은행창구에서 번호표를 뽑고 기다리는 것처럼 코로나로 인해 한팀만 주택 내부를 볼 수있고 나머지는 먼저 온 손님이 나올때까지 기다려야 한다.

전날 약속을 잡지 않고 그냥 들렸다간 그냥 밖에서만 구경하고 가야할 판이다. 한 손님으로부터 연락이 왔는데 지금 주택을 수리하고 내 놓으려고 한다는데 이정도 열기면 그렇게 수리하지 않고도 팔 수 있지 않겠나 싶다.

차라리 적당히 수리를 하느니 그냥 as is로 좀 가격을 깍아서 팔아도 될 것 같다. 왜냐면 셀로 마켓이기도 하고 취향에 따라 원하는데로 고쳐서 살기 원하는 바이어를 만나면 대충 고치는 것 보다 가격을 좀 깍아 주는게 더 도움이 될 수도 있다.

아무튼 주택시장은 눈이 녹기도 전에 데워지고 있다. 이번 시간은 지난번 수입 관련에 이어서 은행에서 보는 지출에대해 좀더 자세히 알아보기로 하자

1. 50% DTI를 이해 하자
우선 지출에 앞서 수입 대비지출 비율을 이해해야 하는데 융자 승인 기준은 대략 적으로 50% DTI(Debt to Income Ratio)로 보면 된다. 융자규모가 점보로 넘어가면 요구하는 DTI가 더 낮지만 일반적으로 은행은 수입대비 지출을 50%까지 융자를 받을 수 있다.

즉 한달 수입이 1000달러이면 지출이 500달러 미만까지 융자를 받을 수 있다. 그래서 본인 한달 Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총급여)에 반으로 나누면 한달 가능한 페이먼트가 나온다. 누구든지 쉽게 본인의 수입의 반은 계산 할 수는 있다.

그럼 반대로 한달에 지출이1000달러 일 경우 50% DTI로 산정했을 때 필요한 수입은 어떻게 될까? 이것도 아주 간단하다. 이번엔 지출에 두배를 하면 필요한 수입이 나온다. 총 1천달러 지출이면 융자시 필요한 수입은 2천달러이다. 이처럼 간단히 수입과 지출의 상관 관계를 우선 이해를 하고 지출에 대해서 알아보자.

2.은행에서 보는 지출
그럼 지출의 내역에 대해 조금 상해히 알아보자. 은행에서 계산하는 지출은 따로 있다. 예로 고객이 크레딧 카드를 한달에 3000 달러를 사용하는데 매월 지난달 발란스를 전부 페이를 하고 있을 때 지출을 얼마로 계산 할까? 간혹 본인을 크레딧 카드를 매달 전부 갚기 때문에 빚은 없다고 말씀하는데 그렇지 않다.

카드빚을 매달 갚아 가더라도 그 달의 미니멈 페이먼트가 은행에서 융자시 지출로 계산이 된다. 크레딧 카드 회사 마다 미니멈 페이먼트 계산이 아주 다양하다. 작게는 1.5% 정도에서 많게는 5%가 넘을 수도 있다. 3000달러의 1.5% 이면 45달러 정도인데 크레딧 리포트에 미니멈 금액으로 나오는 금액 지출로 계산된다. 은행에서 보는 지출은 크레딧 리포트에 나오는 지출과 주택관련 지출 이렇게 크게 나눈다.

3. 조정 가능한 지출
눈치가 빠른 고객들은 DTI 계산시 지출을 부분을 줄이기 위해선 크레딧 카드를 사용하지 않으면 된다는 것을 눈치를 챘을 것이다. 맞다 수입은 부족한데 최대한 융자를 더 받으려고 하는 고객은 최대한 지출을 줄여야 한다.

가장 쉬은 방법은 크레딧 리포터에 나오는 카드 지출을 우선 줄인다. 또하나 기억할 것은 크레딧 리포트엔 표시 되지 않는 지출들이 있다. 전화 요금, 보험료, 전기료, 수도세 등 이런 금액은 포함되지 않는다. 그러니 이런 비용은 애초에 고민할 필요가 없다.

그럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 어떤 것이 있을 까? 자동차 할부금, 각종 크레딧 카드, 개인 융자, 학자금 융자 그리고 미지급된 콜렉션등이다. 그러니 수입이 부족한데 자동차 리스를 최근에 했다면 이것은 주택 융자에 있어서 가장 치명적이다.

만약 새로 리스한 자동차가 5백달러이면 앞서 계산하면 한달 수입이 천달러, 일년이면 1만2천달러 달아나고 이것은 융자시 10만 달러나 더 적게 받게 만든다. 그리고 학자금 융자나 자동차 융자 개인 융자등 융자금액이 열달 미만으로 남아 있는 경우의 지출은 제외 된다.

그럼 차량 할부금이 1년 2개월 남았을 경우 미리 4달 치를 갚고 난 뒤에 크레딧 조회를 하면 자동차 페이먼트는 뺼 수가 있다. 단 자동차 리스는 한달이 남아 있어도 그것의 지출은 계산에 포함된다. 그만큼 인컴이 부족한 고객에 있어 자동차 리스는 불리하다. 자동차와 주택 장만을 동시에 고려한다면 꼭 주택 클로징 한 뒤에 자동차를 알아봐야 할 것이다.

4. 주택관련 지출과 융자금액
지출 중에 조정이 불가능한 지출이 있다. 앞서처럼 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시 중지 함으로 조정이 가능하나 지출중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비 보험등은 조절하기가 불가능 하다.

그래서 고객중 수입이 부족해 크레딧 리포트상 모든 비용을 제로로 만들면 오직 주택 관련 비용만 지출이 되는 셈이다. 그럼 고객의 수입으로 최대한 융자가 가능하다. 간단히 예를 들어 보면 월 5천달러를 번다고 하자 50% DTI로 계산하면 지출은 절반인 2천5달러이고 여기서 주택 세금과 보험이 1천달러이면 나머지 1천5백달러로 융자를 얻을 수 있다.

대략 5백 달러로 10만 달러정도 융자 가능하다. 그럼 1천5백 달러이면 30만달러가 가능하게 된다. 즉 연봉 6만달러에 세금 보험으로 월 1천 달러를 지불하면 30만달러 융자가 가능하가는 것이다.

그럼 이렇게도 계산해 보자 40만달러를 융자얻고 싶은데 세금과 보험이 한달에 1천 달러라고 하자 이때 얼마 정도 수입이 필요할까? 기타 지출은 없다는 가정하에 10만 달러당 대충 월 5백불이니 40만 달러면 월2천달러이고 세금 보험 1천달러 즉 한달에 지출이 3천달러가 된다. 그럼 수입은 그 두배인 한달 6천 달러가 필요하다. 즉 일년 연봉 7만 2천달러이면 이 조건에서 40만달러 융자가 가능한 셈이다.

간단한 셈으로 융자 가능 금액과 지출에 대해 알아 보았다. 최근에 한인 주택 구입 형태를 보면 대학을 졸업한 자녀들과 수입을 합하여 융자를 받는 경우가 부쩍늘었다. 대학을 졸업한 자녀일 경우 졸업장과 한달치 급여 명세만 있어도 융자가 가능하다. 아직 렌트로 있다면 이번 기회에 꼭 내집마련을 하길 기대한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>