주택구입이나 재융자에서 있어서 근심거리중 하나가 클로징 비용이다. 현금을 다 주고 사는게 아니라면 융자를 얻고 주택을 구입하게 되고 재융자를 하는 경우도 각종 관련 비용들이 수 도 없이 붙어 엄청난 금액의 클로징 비용이 발생된다.

사실 클로징 비용중 은행에서 직접 수령하는 비용은 극히 소액이다. 클로징 비용을 잘못 이해해 은행마다 클로징 비용이 다른줄 알고 쇼핑을 열심히 하는 고객이 있는데 별로 추천할 만 하진 않다. 또한 융자를 처음 신청하게 되면 은행은 가장 먼저 클로징 비용이 이 정도 나온다고 알려주는데 그 금액을 보면 모두가 놀란다.

생각보다 거의 두배의 금액이 적혀있다. 물론 그 금액이 전부 필요한 것이 아니다. 현행 제도가 은행에서 고객에게 클로징 비용을 부풀려서 알려 줄 수 밖에 없게 되어있다. 즉 클로징 비용중 직접 은행에서 수령하는 비용은 전체 비용중 10% 미만이고 나머지는 타이틀경비와 세금 등인데 처음 융자신청시 은행에서 적은 비용을 알려줬다.

마지막 클로징가서 알려준 비용보다 더 많이 발생할 경우 은행에서 일부 항목은 대신 내줘야 하는 이상한 법이 시행되고 있다. 그러니 은행은 은행에서 관여하지도 않는 비용을 벌금으로 낼 수 도 있는 상황을 피하기 위해 아예 처음부터 고객에게 클로징 비용을 부풀려 알려주고 그 결과 거의 100%가 클로징 비용에선 처음 알려준 비용보다 훨씬 적게 발생한다.

문제는 이 설명을 자세히 듣지 않고 단지 숫자만 보고 기겁을 하고 다른 은행으로 옮기는 고객이 있는데 다른 은행도 상황은 비슷하다. 지혜로운 고객은 각 항목마다 어디서 어떤 비용이 발생되는 가를 확인후 비교를 해야할 것이다. 그럼 융자시 처음 관련 비용을 받게 되는 Loan Estimate에 대해 알아보자

#1. Loan Estimate 첫째장
Loan Estimate는 융자 신청하게 되면 3일 후에 무조건 받을 수 있도록 제도화 되어 있다. Loan Estimate는 총 3장으로 되어 있으며 첫째 장에는 기본 적인 융자 정보 즉 신청일, 고객이름, 주소, 융자되는주택, 구입가격, 융자기간, 융자프로그램, 융자번호, 이자 락인 정보 등이 상단에 보기 쉽게 표시가 되고 그 다음으로 크게 3가지 항목으로 나누어 고객이 꼭 알아야 될 정보를 알려 주고 있다.

첫째 융자 기간(Loan Terms)인데 여기선 융자 금액과 혹시 융자 후에도 원금이 더 늘어 날 수 있는 프로그램인지 알려주고, 이자와 월 페이먼트 여기서도 융자 후 이자가 늘어 날 수 있는지 알려 준다.
만약 30년 이나 15년 고정이 아니고 변동 모기지를 얻으면 이자 변동이 최고로 얼마까지 올라 갈 수 있는지 알려 준다. 그리고 원금 조기 상환 시 벌금을 내야 하는지 그렇다면 벌금은 얼마나 몇 년 안에 조기 상환시 벌금이 있는지 자세한 설명이 표시 된다.

둘째 페이먼트 설명 즉 고객이 얻은 융자 프로그램이 몇 년 정도 지났을 때에 융자 월 페이먼트가 어떻게 변하는지 알려 주는 항목이다.
고정 모기지 융자를 얻은 경우엔 간단 하지만 변동 모기지나 모기지 보험을 얻고 융자를 했을 경우 모기지 이자가 변동 되었을 때 월 페이먼트나 모기지 보험이 끝났을 때 월페이먼트 등을 자세히 볼 수 있는 섹션이 된다.

셋째 클로징 비용의 정리 된 금액이 표시 된다. 여기엔 융자 시 발생 되는 비용과 세금과 보험 예치금 등이 포함해서 전체 필요한 금액이 표시 된다.

#2. Loan Estimate 둘째장
Loan Estimate 둘째 장은 클로징 비용의 세부 사항이 자세히 설명 되어 있다. 사실 융자 시 고객이 알아 둬야 할 항목은 딱 2가지 이다. 본인이 어떤 융자 프로그램을 얻은 건지와 클로징 비용이 얼마고 얼마나 정도 준비를 해야 하는지이다. 여기 둘째 장에 클로징의 전체 비용들이 아주 자세히 설명 되어 있다. 섹션으로 나눠 놓았는데 첫 섹션이 클로징 비용이다.

클로징 비용 안에서 세부적으로 3가지로 나누는데
a. 항목은 은행에 지불하는 비용이다. 신청비, 포인트비 등 순수하게 은행에 지불해야 되는 비용이다. 즉 은행으로 클로징 비용을 쇼핑을 원한다면 이 부분만 꼼꼼히 비교하면 될 것이다.

b.항목은 서비스 비용인데 고객이 쇼핑 할 수 없고 은행이 지정하는 것 들이다. 여긴 감정비나 크레딧 체크 비용, 세금 서비스 비용, 홍수 지역 확인 비용 등이 포함되는데 이 항목들은 은행이 직접 관리하는 것으로 은행에서 지정하는 감정사, 크레딧 조회 은행 변호사 즉 고객이 원하는 회사를 사용할 수 없다. 비용은 은행에 따라 약간씩 차이는 있으나 금액 차이는 경미하다.

c.항목은 고객이 쇼핑 할 수 있는 항목들이다.

여기엔 Title insurance, Survey, 주로 타일틀 관련 일들이다. 구입시는 대부분 고객의 변호사가 타이틀 회사와 연계해서 일을 하고 재융자 일 경우엔 은행이 알려 주는 타이틀 회사나 고객이 직접 타이틀 회사를 알아 보고 진행할 수 있다. 한가지 팁을 드리면 은행에서 알려 주는 타이틀 회사는 결코 저렴하지가 않다.

조금만 쇼핑을 하면 좀더 좋은 가격으로 타이틀 작업을 마무리 할 수 있다. 그리고 두번째 장 둘째 섹션은 추가 비용들이다. 융자를 얻기 위해서 추가로 지불되는 금액들의 설명이 된다. 등기 비용, 모기지 세금, 클로징하는 그 달의 모기지 이자 그리고 세금과 보험 예치금 등이 포함이 된다.

#3.Loan Estimate 셋째장
세 번째 장에는 융자 추가 정보에 대해서 상세히 설명된다. 융자 은행은 물론이고 융자 신청 시 담당자의 연락처까지 상세히 상단에 설명이 되고 특별히 융자 비교(Comparisons) 항목이 있다.

여기에 5년 동안 월 페이먼트 총액이 얼마가 되고 5년 동안 원금은 얼마를 갚았고 클로징 비용까지 합산된 이자 APR(Annual Percentage Rate)와 융자 상환 전체 기간 동안 원금 대비 지불되는 이자 %가 표시 된다.

Loan Estimate는 고객의 입장에서 가장 쉽게 이해 할 수 있도록 준비 되었다. 그런데도 많은 고객들이 어려워 하신다. 주택 구입을 앞두고 있다면 인터넷으로 클로징 비용 즈음은 한번 검색해 볼 만하다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>