주택시장이 펜데믹으로 몇달간 묶였다 풀리자 주택 구입을 희망하는 고객의 문의까 끊이질 않는다.
이번 시간 고객들중 수 년전 주택을 정리하고 돌아온 고객들의 융자에 대해서 이야기해 본다. “제가 숏세일 기록이 있어요. 이젠 집을 살 수 없나요?” 지난 2008년 서브프라임 사태로 인해 주택시장에선 숏세일이란 생소한 단어가 등장하게 되었고 주택매매의 중요한 한자리를 잡았다.

주택구입 융자를 묻는 고객들중 몇년전 숏세일로 주택을 매각한 고객들이 있다. 이들이 가장 궁금해 하는것이 숏세일 기록으로 다시 융자를 얻을 수 있냐는 것이다. 물론 현금으로 다시 주택을 구입할 수있으면 문제는 없겠지만 융자를 얻는 다면 숏세일 기록은 영향을 미치기 마련이다.

하지만 그렇다고 평생 주택을 구입하지 말라는 법은 없다. 이번 시간은 경제적인 어려움을 겪어 여러 방법으로 주택이 처분된 고객들의 추후 주택 구입에 대해서 알아 본다.

1.숏세일 (Short Sale)
모기지 페이먼트의 고충을 받고 있는 고객들에게 있어서 그나마 가장 경미하게 크레딧 타격을 주는 것이 숏세일이였다. 숏세이란 주택 모기지 융자 상환이 어려워진 고객이 주택을 매각하려고 하는데 남은 원금이 현시세 보다 많아 주택을 매각을 하더라도 원금 상환과 변호사비용, 부동산 에이전트 수수료등을 갚을 수 없을 경우 주택소유주가 융자 은행에 숏세일을 신청하게 되고 숏세일이 되면 매매금 한도내에서 원금을 포함한 모든 경비가 지불되는 방법이다.

은행도 주택소유주가 포클로저로 경매를 하는 것보다 그래도 숏세일을 하게 되면 금전적인 손해를 적게 보게 된다. 많은 은행에서 모기지 연체가 시작되는 소유주중 주택가격이 낮을 경우 은행은 숏세일 권했다.

숏세일한 고객의 경우 크레딧상 기록에서도 숏세일한 주택에 대해서 ‘Settled’라고 표시가 된다. 이것은 ‘Foreclosure’보다는 훨씬 양호하며 추후 주택 융자도 받을 수 있다.
시중 은행에서 숏세일을 한 고객의 추후 주택을 구입할 시 일반적인 요구 사항은 20% 다운을 하고 새로 주택을 구입 할 경우 숏세일 후 2년 뒤에 주택융자가 가능하고 10% 다운을 할 경우엔 4년정도 이후에 융자가 가능하다.
그리고 7년 이후에는 규제없이 모든 프로그램에 동일한 조건으로 융자가 가능하다.

2.소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)
숏세일이 제대로 이루어 지지 않을 경우 차압에서 벗어나는 방법 중 하나가 소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)다. 이것은 주택소유주가 은행에 양도증서(Deed)를 양도하므로 은행의 차압과정을 용이하도록 돕는 것을 말하는데 이 소유권 양도도 추후 주택 구입에 있어서 앞서 말한 숏세일과 거의 비슷한 융자 조건을 갖게 된다.

3.차압(Foreclosure)
차압은 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 지불하지 않으면 취할 수 있는 방법이다. 모기지 페이먼트는 매달 1일이 지급일(Due Date)이고 15일간 유예기간(Grace Period)이 주어진다. 즉 매달 1일이 지급일이지만 15일까지 내면 된다. 15일 넘어가면 연체료가 부가 되고 30일 연체되면 크레딧 기록에 30일 연체기록이 올라간다.

그리고 약 60일 정도 연체가 되면 은행에서 NOD(Notice of Default)를 발송하고 이것은 소유주가 그간 빌린 페이먼트 미납금을 해당 카운티에 등기하고 주택 소유주에게 정식 차압절차를 밟는다고 통보하는 것이다.

그리고 NOD기간 안에 연체된 모기지를 갚지 못하면 은행에서 경매 절차에 해당하는 NOT(Notice of Trustee’s Sale)를 주택 소유주에게 보내고 경매가 진행된다. 이처럼 차압은 가장 최악의 시나리오이다. 차압은 은행에서 경매 처분을 해서 집을 매각시킨 후에 매각금액과 모기지 원금과의 차액에 변호사비용 부동산 에이전트비용 등 모든 수수료를 더해서 법원에 고소를 하게 되고 이것으로 저지먼트(Judgment)를 받아내 차압당한 주택 소유주 크레딧 기록에 올려놓고 혹시 다른 자산이 있다면 그것에서 담보를 걸 수도 있다.

그래서 한번 차압을 당해 주택을 잃게 되면 거의 다시 경제적인 활동이 어렵게 된다. 예전에는 모기지 체납 기간을 연장할 목적으로 차압이 간혹 있었으나 요즈음 차압 보다. 숏세일이나 소유권양도(Deed-in-lieu)등 차압을 하지 않고 은행에 협조하는 방법이 훨씬 현명하다. 혹시 차압의 위기에 처하게 된다면 차라리 변호사를 선임해 파산을 신청하는 것이 유리하다. 은행에서도 차압 기록이 있는 고객이 다시 주택 융자를 받기 위해서는 7년 동안 기다려야 되고 차압경험이 있는 융자 신청자는 가장 요주의 인물이 된다.

4.파산 (Bankruptcy)
마지막으로 파산이 있는데 개인이나 기업이 형편이 너무 어려워져 늘어난 빚을 도저히 갚을 능력이 없을 때 마지막으로 선택하는 것이 파산이다.

연방 파산법에 따라 빚을 갚는 것을 잠시 멈추고 자산을 매각하여 개인이나 기업을 정상화 시키는 것이나 희생 가능성이 없을 때 빚을 완전히 청산하는 것을 말한다. 파산법은 주에 따라 약간씩 차이가 있으나 일반적으로 개인에게 적용되는 파산은 챕터7(Chapter 7), 챕터13이다.

챕터7은 빚을 전부 없애고자 할 때 신청하는 방법이고 챕터13은 어느 정도 시간을 얻어 빚의 상환 기간과 채무금액을 조정해서 갚는 것을 말한다. 파산 신청자가 챕터7을 신청하더라도 파산자의 수입여무를 고려해서 법원은 챕터13 파산을 통보하는 경우가 많다. 이처럼 파산을 했을 경우에는 추후에 주택 융자를 받을 수 있을까?

파산을 한 경우라도 주택 융자가 가능하다. 은행마다 약간씩 차이는 있으나 챕터7이나 챕터11로 파산을 했을 경우 파산 후 4년후에 융자가 가능하다. 챕터13으로 파산을 할 경우 파산 통보 후 4년 또는 파산 면책(Discharge Date)후 2년 후에는 주택 융자가 가능하다. 하지만 융자 신청시 융자 신청서에 과거 7년 안에 파산 기록이 있는지를 명시하게 되어있다.

그러니 7년 안에는 요주의 인물로 간주하며 융자 심사도 까다로울 수 있다. 또한 한번 파산을 하면 크레딧이 300점 이상 떨어지므로 융자가 가능한 크레딧 점수를 2~3년 안에 회복하기는 쉽지가 않다.

상기 여러가지 경우를 경험한 고객이 주택 구입을 고려한다면 시중 은행 융자 담당자와 충분한 상담이 필요로 하다 그리고 은행마다 가이드라인이 약간씩 차이가 있고 주택 경기 완화 정책으로 숏세일 경우 많은 구제방안이 검토되니 두려워말고 은행문을 두드려보길 바란다.

<곽동현 / 부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>