올해 들어 2월까지도 상업용 투자 부동산 시장은 수익률 좋은 매물을 찾기가 여전히 어려울 정도로 매물이 적게 나왔었고, CAP이 좋은 매물들은 나오는 대로 바로 팔리는 현상이 계속되어 왔다. 지난달 말 다우존스 지수가 3,000포인트 내려가면서 본격적으로 코로나19 가 미국 경제에도 영향을 미치는 분위기에서 얼마나 빨리 이번 사태가 진정이 되느냐에 모두들 촉각을 곤두세우고 있다.

LA 지역을 중심으로 마리화나 비즈니스 매장 문의들도 여전히 많다. 렌트비를 시세보다 2배를 준다고 해서 테넌트를 들였는데 갑자기 은행에서 융자해 준 금액 전체를 갚으라고 하는 경우가 실제로 생긴 경우도 있다. 건물을 팔 경우에도 융자가 불가능해서 100% 현금 바이어만 가능하기 때문에 비교적 높은 투자율인 8% 에 거래가 되고, 마리화나 비즈니스를 어느 정도 이해하는 바이어를 찾기 쉽지 않다. 마리화나 관련 비즈니스를 하는 테넌트를 들이게 될 때에 비싼 렌트비의 대가로 위험을 떠안기 전에 테넌트가 얼마나 합법적이고 안정적으로 비즈니스를 구축했는지 확인이 필요하다.

큰 규모의 리테일 쇼핑몰(상가)들이 아마존의 아성에 밀리고 있지만, 레스토랑, 미장원, 치과, 카페, 유명 패스트푸드 음식점, 코인라운드리 등의 서비스 테넌트로 채워진 동네의 작은 상가들은 공실률 거의 없이 잘 운영되고 있어서 투자자들의 1031 Exchange 주요 타켓이 되고 있다. 실제로 타운 주변의 CAP 5% 넘는 상가가 거의 없을 정도로 가격이 형성되어 있음은 구매자가 많이 있다는 것을 의미한다.

그런데 경험이 적은 부동산 투자자가 쇼핑몰을 구입하기란 쉽지 않다. 리스 계약서, 에스토펠, 타이틀상의 각종 기록들, CC&R, 융자관련 Phase I, II 등 일반적인 주거용 아파트 구입과는 달리 구입 당시에 확인해야 하는 것들이 더 많다. 어렵게 구입을 했다 하더라도 테넌트들의 각종 요구에 잘 대응해 주고, 상가건물관리를 잘 해주는 회사를 만나야 성공적으로 유지하고 나중에 시세차익까지 얻을 수 있는 기회가 생긴다.

쇼핑몰 테넌트 들은 아파트에 비하면 계약기간이 길다. 렌트 컨트롤 아래에서 아파트의 렌트를 최대 1년에 4%를 올릴 수 있고, 노티스를 미리 보내는 방법으로 렌트비를 올리지만, 상가 부동산의 경우는 처음 계약할 당시 1년 3%, 5년 10% 등의 다양한 방법으로 서면으로 계약이 되어 있다. 또한 옵션계약으로 테넌트가 계속 연장해서 남아 있을 것을 결정할 권리까지 계약되어 있는 등 비교적 계약기간이 길다.

쇼핑몰 계약의 제일 큰 장점 중의 하나가 ‘NNN 리스계약’이라고는 하지만 주거용 부동산의 경우도 NOI와 CAP을 계산할 때에 Property tax를 미리 산정해 두고 계산하기 때문에 결국 큰 차이는 없다.

주거용 아파트 유닛에 대한 투자 수요가 많아 CAP이 낮아도 팔리고 있다. 사서 가지고 있으면 저절로 아파트 값이 오르는 것을 너무나 많이 보아 왔기 때문에 바이어들이 많다. 다른 한편으로는 일반적으로 쇼핑몰이 수익성이 더 높다는 의미이다.

안전한 투자냐 아니면 높은 CAP인가? 대부분의 경우에 주거용 부동산 투자가 훨씬 더 안전하다고 생각하지만, 선택할 기회가 있다면 다음 요소들을 검토해 보는 것이 도움이 될 것이다.

▲투자에 대한 수익률: 주거용 부동산 3%~ 5%, 상업용 8% 내외, 쇼핑몰 4%~6%

▲리스 기간: 주거용 부동산 1년, 상업용 5~20년, 쇼핑몰 10~15년

▲건물관리: 상가의 경우 NNN 계약의 경우가 많고 또한 손님을 받아야 하므로 테넌트가 직접 빨리 처리하는 경우가 대부분이다. 아파트의 경우 노티스를 보내고 더 복잡한 과정을 거치지만, 쇼핑몰과 산업용 건물들이 관리하기는 더 쉽다. 건물관리 비용은 상가건물이 일반적으로 더 든다.

▲주거용 부동산 구입시, Pre-lim 타이틀 기록, Utility 특히 water bill과 trash 관련 테넌트가 지불하는지의 여부를 확인해야 하고, 쇼핑몰 투자시에는 각종 서류들 특히 리스계약서를 변호사 또는 전문가들에게 점검 받는 것이 중요하다. 무엇보다도 상업용 부동산 구입을 도와 주는 에이전트를 잘 선택해야 한다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>