본인 거주용 주택 이외에 여러 가지 형태의 임대주택을 소유한 한인들을 주변에서 쉽게 볼 수 있다.‘렌트’하면 제일 먼저 떠오는 것이 임대를 통한‘수입’이다. 하지만 실제로 임대주택을 가지고 렌트 시장에서 제대로 수익을 내면서 수입을 지속적으로 창출해 내는 일은 결코 쉬운 일이 아니다. 간단해 보이지만 많은 경험과 노하우가 필요한 것이 주택임대사업이다. 그러면 임대주택관리 및 투자에 대해 어떻게 효율적으로 대처할 수 있을까? 다음에 제시된 항목들을 통해 알아보자.

■세입자 크레딧과 수입여부: 너무나 중요한 사항인데 그저 ‘누구 소개로, 혹은 한인이니까’ 등의 이유로 크레딧 체크와 수입 확인을 등한시 하다가 결국에는 퇴거조치와 함께 큰 금전적, 정신적 고통을 겪는 사례들을 볼 수 있다.

임대주택사업에서 가장 중요한 항목이라고 말해도 될 정도로 너무나 중요한 사항이다.
■보수 관리: 남가주 주택들은 1900년부터 2000년도에 이르기 까지 건축연도수가 다양하다. 최근에 지은 것들은 오래된 주택, 아파트 등에 비해 상대적으로 큰 이슈가 없지만 오래된 건물은 플러밍, 전기, 사소한 집 안팎의 보수 문제 등이 끊임없이 생기게 된다. 오래된 건물의 경우 보수의 약 70-80% 정도 플러밍 문제에 집중되므로 특별히 플러머, 핸디맨을 잘 알고 있는 것이 중요하다.

■퇴거 및 임대 관련 법: 소유주는 세입자의 퇴거조치와 관련 법적 사항들을 숙지하고 있어야 한다. 한인 소유주들은 세입자들과 분쟁 발생시 감정적으로 대하는 경우가 종종 있는데 초기에 잘못 대처해 낭패를 보는 경우가 많다. 특히 작년에 통과된 세입자보호 관련 법안 ‘AB 1482’와 LA나 샌타모니카 같이 자체적으로 렌트 규제법을 적용하는 시의 경우 관련 법안을 잘 숙지하고 있지 않으면 세입자로부터 역소송을 당하는 등 법정케이스로 비화 할 수 있으니 각별히 주의해야 한다.

■렌트비: 세입자에게 주변 시세에 비해 너무 과도한 렌트비를 요구하게 되면 렌트비 부담을 감당치 못해 세입자가 자주 바뀌거나 렌트비를 못내서 퇴거 소송을 벌여야 하는 경우가 발생하게 된다. 참고로 좋은 세입자를 찾으려면 현 렌트 시세 보다 10% 정도 낮게 책정하면 가능하다는 게 정설이다. 너무 과도한 렌트비는 대부분 이로 인한 부작용으로 끝나는 경우가 많다.

■수익성 오판: 아파트 등의 임대주택의 경우 보수비용 등이 만만치 않게 들어가는 경우가 많다. 특히 건축연도가 오래된 건물일수록 의외로 보수비용이 많다. 보수비용은 40년 이상된 아파트의 경우 최소 10%-15% 이상을 예상하는 것이 좋다.

■장기 세입자: 임대사업을 하다 보면 세입자의 거주년수가 얼마나 중요한지를 알게 된다. 어떻게 보면 렌트비를 많이 내는 것 보다 조금 덜 내도 오래 거주하는 세입자가 훨씬 유리하다. 세입자가 바뀔 때마다 다음 입주자를 위해 최소 몇 천달러에서 몇 만달러까지도 수리비용으로 들어가기 때문이다. 이사를 덜 가면 이 비용이 렌트 수입으로 남게 된다.

■공실률 줄이기: 세입자를 구하는 일은 생각보다 쉽지 않게 된다. 이 경우 렌트비를 10% 정도 내려서 빠른 시일 내에 세입자를 구하는 것이 좋다. 흔히 쓰는 속된 말로 “앞으로 남고 뒤로 밑진다”란 말이 종종 렌트용 주택, 아파트에 해당된다고 볼 수 있다. 조그만 비용이라도 아주 꽉 조여 매지 않으면 바로 밑질 수 있는 것이 주택임대사업이다.

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