셀러의 주택 보유기간 늘어나는 추세이다 보니 첫 주택 구매자들의 주택 구입이 힘든 상황이다.

부동산 가격은 무엇이 움직이는가? 가격을 움직이는 요소는 수요와 공급이다. 부동산 에이전트가 가장 많이 받는 질문 중의 하나가 집을 사고 팔기에 가장 좋은 때를 묻는 질문이다.

오늘은 바로 그 좋은 때가 언제일지 같이 생각해 보려고 한다.

질문 1: 올해 집을 하나 장만하려고 합니다. 최근 주택 구입 시세, 동향 전망은?

답변 1: 새해 남가주 주택 시장 동향은 전년과 비슷하게 움직일 것으로 전망한다. 먼저 매물은 부족하고 수요는 계속 증가할 것으로 예측한다. 주택을 인컴 수단으로 생각하므로 매물 부족의 한 원인이 되기도 한다. 신규 주택 건설도 부족하지만 가격 책정도 기존의 매물보다 높게 책정되고 있다.

아파트 렌트비도 높게 형성되면서 기존 주택의 가치 역시 떨어지지 않고 있다. 내년에도 여전히 부족한 주택 공급으로 서민 바이어들에게 힘든 부동산 시장이 될 것으로 보인다.

질문 2: 경험 없이 시작할 수 있는 부동산 투자로 추천을 한다면?

답변 2: 인컴 유닛 또는 인컴이 나오는 부동산 구입이다. 남가주는 중간소득에 비해 주택가격이 높아서 미국 전체에서 주택소유율이 두 번째로 낮다. 그래서 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 부동산 중의 하나가 2~4가구가 한 채로 되어 있는 인컴 유닛이다. 소유주가 직접 거주하는 경우에도 한 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하고 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

질문 3: 가주에서 첫 집을 사길 원하는 바이어들은 다운페이먼트 자금을 어떻게 마련할까?

답변 3: 정답은 ‘부모’다. 가주 내 주택 가격이 천정부지로 치솟고 있는 가운데 주내 홈 바이어 3명 중 1명 꼴로 부모를 비롯한 가족으로부터 다운페이먼트 자금을 지원받고 있는 것으로 나타났다. 적은 다운페이먼트 부담이 소비자들이 FHA 융자를 찾는 가장 큰 이유다. FHA를 찾는 많은 대출자는 승인이 쉽고, 낮은 크레딧 점수라도 가능하며, 크레딧 이력에서 약간의 문제가 있어도 된다는 점에서 인기가 높다.

질문 4: 부동산 관련 절세할 수 있는 방법은?

답변 4: 부동산 관련 절세방법으로 트럼프 같은 부동산 투자자들이 흔히 사용하는 ‘1031 교환(Exchange)’이다. 부동산 투자의 매력은 구입할 때 30~40%의 다운페이먼트만 가지고도 보유 자본보다 2~3 배가 넘는 투자를 하는 지렛대(Leverage) 효과를 활용한다는 것이다. 1031 교환은 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도소득세(Capital Gain Tax)를 연방국세청(IRS)에 내야 하지만, 이 때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다.

2019년 전체 거래 중 은행 매각이나 숏세일이 차지한 비중은 11.5%로 2006년 이후로 가장 적었다.

2020년 부동산 시장은 중저가 매물은 더욱 부족할 것으로 보고 있다. 집을 구입해야 하는 밀레니얼 세대들에게는 결코 좋은 소식은 아니다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부회장>