법이나 법률 문서들은 세월이 지남에 따라 시대 상황에 맞게 추가되거나 개정된다. 부동산 매매에 참여하는 모든 당사자들은 법 개정 내용뿐 아니라 개정에 따라 각종 문서들도 변경됨으로 에이전트들 통해 변경 내용을 숙지하여 부동산 매매에 나서는 것이 필요하다.

캘리포니아 경우 1,000개 이상 법안이 쏟아져 나왔다. 그 중 주지사가 870개의 법안에 서명해 효력이 발생했다. 약 40여개가 부동산 관련 법인데 몇 가지를 지면을 통해 소개하고자 한다.

첫째, 렌트 컨트롤에 관한 법안이 10월 초 주지사 서명으로 통과되었다. 매년 5% +인플레이션률 이상 렌트비를 인상하지 못하게 하는 법안이다. 건축된 지 15년 이상된 아파트에 적용되며 적용시기는 2020년부터 2030년까지 10년간이다. 가주의 거의 90%에 해당되는 아파트에 해당되는데, 약 165만채의 아파트 유닛이 법 적용을 받는다. LA카운티에는 약 42만 7,000채로 가장 많다. 이에 아파트 소유주 랜드로드는 해당 법안을 미리 숙지해야 한다.

둘째, ‘먼스 투 먼스’ 리스 계약일 경우 매년 10% 이상 렌트비를 올릴 때, 기존의 60일 전 사전 고지에서 90일 전 사전 고지를 하는 것으로 변경된다. 그리고 ‘Section 8’과 같은 정부 보조를 받는 테넌트를 받지 않는다고 차별을 할 경우 가주 공정 고용 및 하우징 법에 의해 처벌 받는다. 렌트를 놓으려는 랜드로드는 이를 주의해야 한다.

셋째, 산불 예방에 관한 주법이 통과되었다. 최근 몇 년 사이 산불이 잦아지고 그 위험이 커짐에 따라 산불을 예방할 수 있도록 주택이 건설되었는지에 대한 고지 의무가 새로 생겼다. 2020년부터는 산불로부터 ‘Hardening Law’에 따라 주택이 지어졌다는 인스펙션 리포트를 얻어서 바이어에게 사본을 제공해야 한다.

또한 집이 산불로부터 안전 공간이 확보가 되어 있는지 산불 관련 예방법인 ‘Vegetation Management Law’를 준수하고 있는지 바이어에게 알려주어야 한다. 2010년 이전에 지은 주택이 산불 고위험 지역에 있다면 셀러가 TDS 폼을 통해 Home Hardening에 관한 내용을 고지를 해야 한다. 가령 지붕이 나무로 되어 있다든지, 창문이 이중창이 아니라든지, 타기 쉬운 랜드 스케이핑이 집 5피트 안에 있다든지 하면 이를 바이어에게 고지해서 산불 위험에 대해 의무적으로 알려야 한다.

그리고 2025년 7월 1일 이후부터는 셀러가 주택을 소유한 기간 동안 산불 위험을 막기 위해 업데이트 했던 리스트를 바이어에게 고지해야 한다. 다만 은행 차압매물, 트러스트 매물, 뱅크럽시 매물, 프로베이트 세일 매물 등은 이 고지 의무를 하지 않아도 된다.

넷째, 땅이 넓은 단독 주택에 안채를 넣는 일명 ‘Accessory Dwelling Units’(ADU)에 관한 절차를 간소화하고 쉽게 퍼밋을 받을 수 있도록 여러 법안이 논의되고 있다. 비용이나 절차를 로컬 시정부가 까다롭게 해서 안채를 짓는 데에 실효성이 많이 떨어졌는데 주차원에서 법안을 마련하여 절차를 줄이고 비용이 덜 들어가도록 했다. 캘리포니아의 만성적인 주택 공급 부족이 이 개발 정책으로 숨통이 트일 것으로 보고 있다. 이와 관련해 건축 비즈니스의 활성화에도 도움이 될 것으로 전망되고 있다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>