납세자는 세금 관련 연방규정 SEC. 469 (c) (7) (B)의 두 가지 테스트를 충족하여 납세자가 부동산 전문가 자격을 갖추면 모든 임대 활동의 재무관리가 수동적인 재무관리 행위로 남지 않게 할 수 있다.

1. 과세 연도 동안 납세자가 거래 또는 본인의 사업체에서 수행한 개인 서비스의 절반 이상이 부동산 거래 또는 납세자가 실질적으로 참여하는 사업체에서 수행된다.

2. 납세자는 부동산 거래 나 납세자가 실질적으로 참여하는 사업체에서 과세 연도 동안 750 시간 이상의 서비스를 수행한다.

부동산 거래 또는 사업에는 부동산 개발, 재개발, 건설, 재건, 인수, 전환, 임대, 운영, 관리, 임대 또는 중개 등 11 가지 유형이 있다.

부동산 전문가 자격을 갖춘 납세자는 모든 임대 활동이 수동적인 재무관리 행위로 남지 않게 할 수 있다. 본 칼럼의 서두 문장을 반복해야 하는 이유는 무엇일까? 부동산 전문가 자격을 얻는다고 해서 임대 활동이 수동적이지 않다는 뜻은 아니다. 두 번째 단계는 실질적인 참여인가를 가름할 수 있다. 이를 측정하는 7 가지 테스트는 다음과 같다.

1)개인은 과세 연도에 500 시간 이상 활동에 참여했을 경우, 2)과세 연도에 대한 개인의 참여는 해당 연도의 모든 개인 (활동에 지분이 없는 개인을 포함)에 대한 실질적인 모든 활동을 구성했을 경우, 3)개인은 과세 연도 동안 100 시간 이상 활동에 참여하며, 과세 연도 기간 동안 그 활동에 대해 참여는 다른 개인(소유자가 아닌 개인)의 시간보다 적지 않은 경우, 4)활동은 과세 연도에 대한 중요한 참여 활동이며, 해당 연도 동안 모든 중요한 참여 활동에 대한 개인의 총 참여는 500 시간을 초과했을 경우, 5)개인은 과세 연도 직전의 10 년 동안 5 년간의 과세 기간 동안 (연속이든 아니든) 활동에 실질적으로 참여했을 경우, 6)활동은 개인 서비스 활동이며, 개인은 과세 연도 이전에 3 년 동안 (연속이든 아니든) 활동에 실질적으로 참여했을 경우, 7)모든 사실과 상황에 근거하여, 개인은 연중 정기적이고 지속적이며 실질적으로 활동에 참여했을 경우 등이다.

직원이더라도 회사의 5 % 지분 소유자가 아닌 경우, 직원으로 보낸 시간은 계산되지 않는다. 또한 ‘투자자’로서의 기간은 중요한 참여 시간으로 계산되지 않는다. 이 기간에는 재무제표 분석 및 검토, 새로운 부동산 검색, 교육, 재무 또는 운영 요약 준비 또는 비경영관리로서 활동에 대한 재무 관리 등이 포함된다.

납세자가 한정 파트너십 형태로 부동산 거래 또는 사업에 대한 지분을 보유하고 있는 경우, 납세자는 위에서 7 가지 테스트 중 첫 번째, 다섯 번째 또는 여섯 번째 테스트를 만족하는 경우에만 실질적인 참여로 설정할 수 있다.

기혼 납세자는 배우자가 사업에 지분이 있지 않거나 공동 수익신고가 없는 경우에도 배우자가 수행한 시간을 계산해야 한다. 그러나 배우자의 시간은 부동산 전문가 자격이 아닌 실질적 참여에 대해서만 인정된다.

납세자는 각 수동적 활동에 개별적으로 참여해야 한다. 즉, 5 개의 렌탈을 소유 한 경우 각 개별 렌탈 활동에 실질적으로 참여했다는 것을 증명해야 하는데 이게 매우 어려운 작업이다. 이 문제를 해결하기 위해 연방국세청(IRS) Regs 1.469-9 (g)에 따라 그룹화 할 수 있으나, 세무사와 먼저 상담을 하는 것이 중요하다.

부동산 전문가 자격의 장점은 수동 손실을 무제한으로 공제하고 순투자 소득세를 피할 수 있다는 것이다.

예를 들어A씨는 부동산 중개인이며 매매계약 고객을 대표하는 데 1,200 시간을 사용했다고 하자. 운 좋게 A씨는 본인의 활동기록을 남겼고, 관리하는 데 500 시간을 소비했기 때문에 임대 활동에 실질적으로 참여했음을 증명할 수 있었다. 그 결과, A씨는 일반 수입에 대해 1만달러의 수동 손실을 공제할 수 있었다.

동시 기록을 유지해야 하며 부동산 전문가 자격 주장을 입증하기 위해 해당 기록을 완벽하게 구비해 두어야 하는 것이 중요하다.

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<준 엄 CFPⓇ EA 세무사>