어린 시절 할아버지가 매일 아침 항상 의관을 바르게 갖추고 있던 기억이 난다. 손님이 오는 날이나 혼자 집에 머무르는 날이나, 또는 외출을 할 때에도 항상 바르게 보기 좋게 의관을 갖추고 있던 할아버지의 모습이 기억 속에 아직도 생생하다. 바른 자세에서 바른 생각이 나오고 모든 일을 바르게 처리하고 바르게 살수 있다는 이야기도 함께 기억이 난다.

부동산 매매에도 바른 생각과 바른 방법으로 정확함을 추구하는 과정이 있다. 바로 에스크로 과정이다. 에스크로 진행 절차에 대해 알아보도록 하자.

1. 에스크로 계좌 개설

바이어와 셀러가 오퍼에 상호 합의하여 서명을 하고 초기 계약금을 구매 계약서에 명시된 에스크로 회사의 에스크로 계정에 예치하는 것으로 에스크로가 개설되는 것이다.

에스크로는 중립적인 제 3자로서 바이어와 셀러의 매매 양도를 중간에서 공평하게 관리한다. 일부 주에서는 변호사가 에스크로 회사를 대신하여 이 절차를 진행하는 곳도 있다.

2. 부동산 가치의 평가

부동산 감정 과정이다. 융자를 제공하는 은행이나 바이어는 부동산의 정확한 부동산 가치를 확인하기 위하여 부동산에 대한 평가를 하게 된다. 공인된 감정사가 그 부동산의 가치를 평가하여 감정가를 내게 되는데 감정가가 제시된 가격보다 낮으면 바이어가 차액을 현금으로 추가로 마련하거나 셀러가 감정된 금액으로 부동산의 가격을 낮추지 않으면 은행에서 융자를 제공하지 않는다. 이러한 경우 구매 계약이 취소될 수도 있다.

3. 안전한 자금 조달

바이어는 오퍼를 쓸 때 미리 은행 융자에 대한 사전 승인을 받아야 한다. 융자 에이전트에게 부동산 주소를 제시하고 대출 가능성 여부를 확인하고 대출 승인 금액, 이자율, 융자 비용 및 구매와 관련된 기타 비용을 설명하는 견적을 받는다. 이때 두세 곳의 견적을 비교하여 결정하는 것이 좋다.

4. 셀러 의무-부동산의 정보 상세서 제공

이 단계에서 셀러 또는 셀러 대리인이 이미 알고 있는 부동산 자체에 대한 문제점이나 이웃에 관계되는 전반적인 내용을 상세하게 진술한 내용의 서면 통지를 주어야 한다. 예를 들어 차고가 도시 주택 코드를 위반하는 생활 공간으로 바뀌었다든가 집에서 사람이 죽었다든가, 이웃한 철길이나 도로의 교통 소음 등을 아는 대로 모두 제공해야 한다.

5. 부동산 자체에 필요한 검사

건물 결함 검사를 뜻한다. 주택이나 건물을 구입할 때 건물 결함의 유무에 대하여 전문 검사관을 고용하여 검사를 시행하는 것이 좋다. 전문 검사관이 주택이나 상용건물에 위험하거나 결함이 있는지 알려 주게 되며 이로 인해 바이어는 구입을 여부를 결정할 수 있다. 셀러에게 수리를 요구하거나 협상을 통해 가격을 낮추고 수리를 직접 처리할 수 있다. 이때 계약 시 “있는 그대로(As-Is)” 합의하였다면 이를 요구 할 수 없다.
다만 건강을 해치거나 화재 위험 등의 경우에 해당하는 것은 셀러가 처리 해주어야 한다.

해충 검사도 에스크로 과정에서 중요한 자리를 차지하고 있다. 캘리포니아의 주택 및 상용건물이 대부분 목재 건물이어서 터마이트, 흰개미, 목수개미, 바퀴벌레 등 각종 해충에 대한 검사를 시행하고 해충의 처리 및 정제를 해 주어야 한다.

환경 검사와 기타 검사에 대한 내용과 에스크로 진행 과정에 필요한 나머지 다섯 과정에 대하여 다음 칼럼에서 계속해서 알아보고자 한다.

문의 (909)222-0066

<변무성 뉴스타부동산 랜초 쿠카몽가 명예부사장>