미국 내 약 6,700만명이 콘도, 타운홈, 공동 개발주택(PUD), 공동 소유 아파트 같은 공동 관리 지역에 거주한다.

소유주협회(HOA)에서 공동 관리 지역 운영 규칙, 회사 정관, 법규 준수에 필요한 비용을 징수한다. 도로관리, 쓰레기 청소, 정원, 수영장, 공원, 오락 시설, 엘레베이터, 지붕, 건물 수리를 한다.

관리비를 지불 안하면 관리 문제가 발생하고 부동산 가격 하락을 초래한다.

일반적으로 관리비는 정규적으로 매월 지불한다. 단, 유원지 부동산은 매월 보다도 더 적은 일자를 두기도 한다. 월 관리비가 보통 50~ 400달러 하는 곳이 있지만 비싼 곳은 매월 700~ 3,000달러나 한다.

심지어 7,000~1만달러나 차지하는 곳도 있다. 정규 협회비 외에도 도로, 지붕수리, 소송비용 같은 경우는 ‘특별 부과’(Special assessments) 한다.

전체 비용을 각 소유주에게 분담한다. 비축금이 부족할 때에도 전체 예상 경비에 대해 예비금으로 매년 5% 특별 징수를 할 수 있다.

만약에 5% 이상의 예비금을 충원해야 할 경우에는 소유주의 50% 이상 투표로 결정한다. 지불 일자는 협회가 과세를 한 순간이다. 즉 매월 첫 달이 과세날짜이면 매월 첫날부터 채무자가 된다.

HOA 부채는 개인과 부동산 양쪽에 징수된다.

▲HOA 체납과 과태금

협회 규정에서 특별한 지불 연기 일자가 없는 한 정규 월부금과 특별 징수금을 지불 할 날짜부터 15일 이내에 지불 안 했을 때에는 체납으로 계산한다.

HOA는 체납과태금으로서 10달러 또는 10% 가운데서 높은 액수를 징수 할 수 있다. 단, HOA 규정에서 이보다 낮은 액수가 책정되었을 때는 낮은 액수로 징수한다.

만약에 30일 이상 체납되면 체납금, 이자, 연체 과태금, 적정 변호사 비용 및 다른 경비도 징수한다. 체납된 금액에 대해서 연 12%를 징수할 수 있다.

체납시에는 소유주 ‘개인 상대’ 채무 판결과 부동산에 저당 설정을 할 수 있다. 부동산 뿐 아니라 개인상대로 양쪽에 청구한다. 저당은 HOA에서 법에서 요구한 체납 통고를 보낸 후부터 30일 이상 체납 시에 저당 등록을 할 수 있다.

저당 등록은 공개회의에서 50% 이상의 결정과 회의록이 기록되어야 하고, 이사장만이 할 수 있다.

대리인은 할 수 없다. 저당 통고에는 소유주가 분할 또는 다른 방법으로 체납금을 해결 할 수 있다는 것을 통고해야 된다. 협회비용을 지불 안하면 차압 당 할 수 있다. 만약에 차압을 당한 후에도 과거 HOA 체납비에 대해서 개인적으로 징수 할 수 있다. 그러나 담보 은행이 지불 했을 수도 있다.

▲HOA는 새해 관리 경비와 차압 진행 통고

관리 협회는 회계연도가 시작되기 60일 이전에 새해 ‘관리 경비와 현재 차압 진행’을 각 회원한테 통고해야 된다.

이사장은 협회 징수금 체납된 회원이 월부금 분납을 위해 개인 면담을 요청했을 때는 꼭 만나 주어야 한다. 협회비 체납된 사람에게 저당 설정 30일 이전에 먼저 통고하고 체납 회원의 권리를 통고해야 한다.

여기에는 회원은 협회 기록을 검토 할 수 있고 채무 면담 신청을 할 수 있다. 체납 월부금을 지불한 후 영수증 발급, 협회가 잘못된 장부 기록 또는 잘못 저당 설정한 것에 대한 규칙을 준수할 것, 협회비 징수를 위한 집행과 회원의 권리에 대한 것을 고지할 것을 요구하고 있다.

과거에는 협회비 체납된 사람에게 차압을 함으로서 협회가 횡포를 부렸다. 그러나 체납된 사람에게 먼저 월부금으로 지불할 수 있는 제도를 마련 해 주므로서 차압은 최후의 방법으로 되었다. 회원과 협회간의 시비가 있으면, 협회는 합당한 변호사 비용으로서 425달러 이상을 청구할 수 없다. 체납 징수는 소액재판 또는 일반 법원을 통해서 할 수 있다.

은행이 HOA 구입자에게 담보를 제공했지만 채무자가 주택을 버리고 떠나면 은행이 체납된 모든 비용을 지불해야 됨으로 개인에게 책임이 없을 수 있다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>