주거용 주택은 2년 이상 살면, 부부 50만 달러까지 양도소득을 면제해주는 혜택이 있다. 10만 달러에 산 집을 60만 달러에 팔아도 세금이 없다. 월급은 그 10분의 1인 6만 달러만 받아도, 이런저런 것으로 20%나 떼어 가면서, 그런 부동산에는 단 1%도 세금을 안 매긴다. 이것이 자본주의가 지배하는 21세기 미국의 세법이다.

그런 세법을 바꿀 힘이 없으면, 그 세법을 선의로 활용하면 된다. 확실하게 값이 올라갈 집을 사서, 2년 살다가 팔고, 2년 살다가 팔고. 결국 그런 일을 2년에 한 번씩 잘만 하면, 평생 양도소득세 걱정 없이 돈을 벌 수 있다. 돈을 쥐고 있는 제도권 금융과 연대하는 것. 그것은 못가진 자들이 가진 자로 올라갈 수 있는 가장 선량한 방법이다.

그런데 세법 좀 안다는 사람들조차, 2년만 살면 무조건 50만 달러를 공제해주는 것으로, 잘못 알고 있다. 물론 2년의 실제 거주는 가장 중요한 면세 조건이다. 그러나 렌트를 3년 이상 줬던 집은 얘기가 다르다. 2년이 아니라, 200년을 다시 들어가 살아도, 50만 달러 공제혜택을 전부 받을 수는 없다.

예를 들어보자. 놀부는 2003년에 집을 30만 달러에 사서 바로 렌트를 줬다. 2년 뒤에 들어가서 살다가(principal residence) 처분이 여의치 않아, 2007년에 다시 렌트를 줬다(모든 날짜는 1월 1일 기준). 그 집을 내년에 100만 달러에 팔려고 한다. 세금 때문에 고민하던 놀부에게 누가 이런 말을 했다. 모든 유혹이 그렇듯, 그 제안은 상당히 그럴듯했다. "놀부야, 들어가서 2년만 더 살아. 그러면, 50만 달러를 공제받을 수 있어" 정말 그럴까? 아니다.

물론 처분시점으로부터 거슬러 올라가, 지난 5년 동안 실제로 2년 이상을 살았으면, 50만 달러를 공제해주겠다(IRC Sec. 121, Pub. 523)고 미국 세법은 분명히 우리에게 약속하고 있다. 놀부가 그 제안을 받아들여 2년을 들어가 산 뒤, 2021년 1월 1일에 처분했다고 가정하자. 직전 5년만 놓고 보면, 최근에 2년을 실제로 거주했으니, 이 조건에 맞는 것처럼 보인다. 그런데 총 보유기간 18년 중에서 비거주기간(non-qualified use)의 비율이 56%라는 것. 그것이 문제다.

결론적으로, 양도차액 70만 달러 중에서 56%에 해당하는 40만 달러에 대해서는 세금을 내야한다. 막판에 2년을 살았으니 50만 달러를 뺀 20만 달러에 대해서만 세금을 내겠다는 것은 그저 희망사항일 뿐이다. 그래서 필요한 것이 정교하고 합법적인 절세 작전이다. 다음 칼럼에서 한 발 더 들어가 보자.

<문주한 공인회계사>