여전한 매물 부족으로 바이 어의 선택권이 충분치는 않지만 오퍼를 쓰고 에스크로를 열었어도 바이어가 계약금을 고스란히 찾을 수 있는 몇 가지 방법에 대해 알아보기로 한다.

바이어가 그 집을 보고 단숨에 오퍼를 썼다고 해도, 인스펙션, 융자, 감정, 집 문서에 하자가 없는지를 바이어가 충분한 기간 동안 검토할 수 있는 시간이 예전에는 17일이었지만 지금은 융자부분에 대해서 21일이라는 넉넉한 시간 동안 하자 없는 선택을 하도록 하고 있다. 지금 셀러스 마켓이라 좋은 집은 복수 오퍼를 받으므로, 셀러는 카운터 오퍼에 바이어에게 모든 컨틴전시(매매제한 조건)를 없애는 기간을 10일 혹은 14일로 단축해 달라는 조항을 대부분 보낸다.

일단 에스크로를 열면 셀러가 계약을 취소할 수 있는 조항이 거의 없어 바이어에게 의존하는데 법적으로 정해진 21일 동안 한 바이어만 기다리고 있다가 계약 취소를 당할 수 있어 셀러는 가급적이면 바이어에게 주는 컨틴전시 날짜를 최소한 줄이기를 원하기 때문이다.

이자율이 오르는 추세라 오퍼를 쓸 때 에이전트와 상의해서 몇 %까지 괜찮다는 상한선을 명시해 놓으면 중간에 이자율 변동이 심한 경우 취소가 가능하고 셀러가 그 집에 대해 모두 밝힌다고 해도, 리모델링을 잘 했다고 하더라도 전문적인 인스펙션을 하기 전에는 그 집의 하자를 알 수 없다. 따라서 꼼꼼한 검사를 거쳐 셀러에게 고쳐 달라고 하든지, 크레딧을 받도록 하고 은행 감정은 구입금액보다 적게 나온 경우 셀러에게 가격 조정을 요구할 수 있다.

다만 셀러스 마켓이라 가격 조정이 어렵고 바이어가 꼭 그 집을 사고 싶은 경우나 바이어의 다운페이먼트 금액이 많을 경우에는 특별히 문제가 되지 않지만 바이어의 융자 조건에 은행에서 바이어에게 갑자기 크레딧카드 빚을 갚으라는 조항이 붙어 예상 외의 목돈이 벅찰 때 계약 취소가 가능하다.

터마이트 인스펙션도 중요한데 전에는 셀러가 꼭 해줘야 할 조항이었지만 지금은 셀러의 의무 규정으로 두지않아 오퍼엔 터마이트 처리를 셀러에게 해달라고 했어도, 셀러가 하지 않겠다면 그 선택은 바이어에게 달렸다.

이런 경우엔 인스팩션 후 크레딧을 받을 때 금액을 조금 더 조절해서 받는 방법도 있다.

에스크로가 열리면 셀러는 그 계약을 취소할 수 있는 권리가 바이어가 에스크로 날짜를 어겼을 때나 인스펙션 후 바이어에게 고쳐주지 않는다고 해서 바이어가 딜을 접을 때만 가능하므로, 바이어는 주어진 컨틴전시 기간을 충분히 활용해서 내게 맞는 집, 눈 먼 집을 사지 않는 지혜가 필요하다.

시세보다 유독 싼 집은 모든 바이어의 요망이므로 리스팅 가격보다 웃돈을 줘야 하는데 이럴 경우 ‘As-Is’라는 조건이 붙는게 상례이다. As-Is 라고 해도 헬스에 관련된 사항은 셀러가 꼭 고쳐줘야 하므로 인스펙션 후 꼼꼼하게 검토해서 내가 고른 집이 최상의 선택이 될수 있도록 하는 것이 중요하다.

바이어의 모든 조건을 충족시킬 집은 거의 없지만 에스크로를 열었어도 최종 21일 동안 담당 에이전트와 상의해서 충분히 만족할만한 결과를 얻는 것이 중요하다.

문의 (714)244-7800

<카니 정 레드포인트 부동산 부사장>