단독 주택이나 콘도를 소유한 사람은 집을 활용해서 사업이나 부수입을 올릴 수 있는 방법이 없는지 생각해볼 수 있다. 그러나 법적으로 단독 주택은 단독 주택 용도로만 사용해야 된다. 주택에서 어떠한 영업행위도 허용하지 않는다. 주택을 하숙, 여관업, 단기 임대, 손님이 내왕하는 사무실로 활용하면 불법이다.

한 단독 주택을 침실마다 각각 다른 입주자에게 임대해도 불법이다.

특히 LA 한인사회에서 단독 주택을 이용해 무허가 하숙집, 무허가 건축 쪽방 임대 불법 영업행위로 처벌받은 사건들이 있었다. 무허가 건축, 불법적 임대인 경우에는 형사 처벌, 시정 명령, 주정부 세금 혜택 몰수와 임대료도 못 받을 수 있다.

주택 단지를 개발할 때 단독 주택으로 사용하되 영업활동을 못한다는 규정을 만들어놓고 있다. 정부의 개발 규정과 토지 활용 지목 법에서도 단독주택 외의 활용을 금지한다.
이러한 규제를 통해 안락한 주거지역으로 보호할 수 있기 때문이다. 한국은 골목 사업체, 골목 술집 옆 이웃 주택 환경은 일체 배려하지 않지만 미국은 주거지와 영업 지역을 분리해 두고 있다.

사업체의 이웃 주택 소유주 배려를 위해서 주택이 아닌 다른 용도로 사용하지 못한다. 주택에서 영업행위를 하면 다른 이웃에 소음, 범죄, 교통 등의 불편과 위험을 초래하게 된다. 주택 용도로 사용한다는 것은 토지 분할시 개인간 협약이며 정부와 토지 분할 조례에서도 규제한다. 콘도와 같은 공동 관리지역(HOA)에서도 규제한다.

그러나 6~8명 이하 어린이를 돌보는 유아원(child daycare facility) 운영, 14명 이하 어린이를 돌보는 가족보육원(child family care facility), 6명 이하 노인 보호시설 또는 60세 이상 정신장애자 보호 시설, 부모가 보호할 수 없는 포스터홈(Foster Home)은 합법적으로 영업 활동을 할 수 있다.

■ 유아원: 어린이들들에게 건강하고 안전한 환경을 제공하기 위해 주택 지역에서 유아원 사업을 영업을 허용한다. 가정집 유아원은 부모 또는 보호자가 직장 출근 등의 사유로 집을 떠났을 때 어린이를 돌보는 곳이다. 일부 젊은 직장인들이 출산을 꺼리는 이유는 유아원에 많은 비용이 지출되기 때문이다.

■ 작은 가족유아원: 6~8명 이하의 어린이를 돌보는 장소를 말한다. 최소 2명의 어린이는 6세 이상, 아직 말을 못하는 유아는 2명 이하, 장소가 임대인 경우에는 건물주로부터 허락을 받아야 된다.

■ 가족 보육원: 18세 이하, 그리고 14명 이하의 어린이를 정규적으로 하루 24 시간 이하의 시간 동안 어린이를 보살펴주는 곳을 말한다.

■ 큰 가족 유아원: 18세 이하 어린이나 청소년을 12~ 14명 돌보는 곳을 말한다. 최소 2명은 6세 이상이어야 한다. 3명 이하 유아, 임대인 경우에는 건물주로부터 허락을 받아야 된다.

■ 포스터홈: 소규모 가정에서 6명 이하의 어린이를 24시간 보호한다. 포스터홈은 대부분 사회복지국 또는 법원 명령에 의해 어린이를 보호해 주는 곳이다.

■ 단독주택 노인 요양시설: 노인을 위한 주거 보호시설은 60세 이상의 본인, 보호자, 대리인 또는 다른 기관에서 자발적으로 선택한 단독주택에서 6명 이하 노인과 장애인 보호 영업활동은 지목법과 건축법에서 단독 주택 지목으로 적용한다. 이들을 차별하면 안 된다.

1971년 한 단독주택에서 정신 발달장애인 6명을 보호하면서 영업 활동을 했다. 주택 소유주는 정신 발달장애 치료 면허증도 소유하고 있었다.

이웃이 단독주택 지목에서 어떤 상업행위를 못한다고 카운티 법원에 소송을 제기했다. 주택소유주는 분할 규제를 준수할 수 없다, 공공정책에 도움이 되는 장애인 요양시설은 주택 규제에 적용되지 않는다고 주장했다.

주택소유주는 한명에 월 292달러씩 총 1,392달러를 받고 있었다. 또한 2명의 고용인을 두고 있었다. 카운티 법원은 주택 지목에서 어떠한 영업행위도 할 수 없다고 판결했다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>