우리가 살아가는 동안 가장 시간적으로 큰 비중을 차지하고, 그리고 중요한 일중의 하나가 경제활동이다. 그래서 사람들은 일생 동안 끊임없이 무엇인가 사고 팔며 지낸다.

그 중에서도 가장 금액이 크고 중요한 것이 가족들의 안식처인 주택 구입이다. 물론 직접 살기 위해서가 아니라도 투자를 위해 부동산을 사고 파는 일이 많다. 그리고 주택을 매매할 때 이거나 투자용 부동산을 사고 팔때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다.

그래서 이번에는 부동산 거래를 할 때 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다.

부동산을 구입하려 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 에이전트를 통해 서면으로 구입의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다.

오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더해 카운터 오퍼를 낸다.

이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오고가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 진행하기 위해 에스크로가 오픈되고, 바이어의 오퍼가 정식으로 구매 계약서(Purchase Contract)가 되어 법적인 구속력을 가지게 된다.

그리고 구매 계약서를 잘 이해한 후 처음 구매계약서에 기록되지 않은 사항이나 변경된 사항들은 에스크로 기간중에 별도로 작성해 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫 걸음이 된다.

그러므로 매매 당사자들은 매매협상의 초기부터 문제가 될 만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의한 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시해 두어야 한다.

보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이다.

에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정되기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다.

일단 바이어나 셀러간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서 상에 인정하는 경우거나 아니면 셀러와 바이어가 서로 합의해 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다.

그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인해 매매 당사자들의 금전적 이해가 엇갈리기도 하는데 예를 들어 요즘에는 그 동안 침체되었던 부동산 경기가 살아나며 셀러가 자기소유의 부동산을 처음 시장에 내어놓았을 때 보다 몇 달 후 에스크로를 열고난 후 그 동안 부동산 가격이 많이 상승해 셀러의 입장에서 안타까운 경우가 생기기도 한다.

그리고 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 되어 에스크로를 열었는데 용한 점쟁이가 그 부동산을 사지말라고 했다거나, 기도의 응답이 없어 불안하다하는 이야기도 듣는다.

그러나 안타깝지만 그런 것들은 계약파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 하고 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.

그러므로 바이어나 셀러 어느 한 쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 되는 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의 아래 에스크로 기간 중에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>