콘도의 경우 공동관리 지역협회(HOA)가 건축 관련 심의를 한다.

HOA는 건축법과 설계 기준 준수를 요구한다. 시설물이 HOA 시설과 연결된 사항, 외벽 페인트 색깔, 수리, 건축 자재 종류, 정원수 종류, 뒷마당 정원, 건축 모양, 건물 높이, 담, 냉·난방 시설 추가, 태양열 시설, 스파 등이 심의 대상이다.

허가 항목에는 건축법이나 시청 건축과의 허가 사항이 아닌 것도 요구한다. 시청 건축허가 사항은 HOA의 허가 후에 신청해야 한다. 인접한 이웃에도 건축 신청 통고를 해야 된다.

건축허가 심의는 도면을 제출한 날로부터 보통 60일 이내에 심의하고, 허가 발급 후 6개월 이내에 완공해야 한다. 시청의 요구보다 더 까다롭다. HOA 건축심의위원회 심사 위원 자질도 문제가 있다. 건축 분야 문외한이 완장 찬 행패로 월권행위를 즐기는 경우도 있다.

■ 월권행위

한 HOA 건축 규제는 1928년 등록된 토지 사용 규제에서 ‘예술심의위원회’ 서면 동의를 요구했다. 창문 크기를 벽면과 비율적으로 적게 만들도록 허락했지만 담은 부결했다.

콘도 소유주는 건축 예술 사항은 특정한 지침으로 결정할 수 없는 행위라고 주장했다. 법원은 사용제한 규제에서 위임받은 사람의 결정에 다른 사람이 혜택을 볼 수 있도록 한 것은 구속력이 있다, 규제 지침은 합당하고 위원회에서 주택 증축과 새 담 건설을 부결 할 수 있다고 판결했다. 심의위원회 결정이 불합리하거나 월권행위를 하지 않아 대중 관행에 위배 되지 않았다면 그 결정은 구속력이 있다.

■ 건축 형태

HOA는 특정 건축 형태로서 눈이 많은 산장 주택형태(Alpine)를 요구했다. 소유주는 HOA의 불합리한 요구이며 건축을 못하게 한다고 주장하며 소송을 제기했다.

지방법원은 원고 패소 판결을 내렸다. HOA는 변호사 비용을 청구할 수 있다는 판결을 받았다. 하지만 고등법원은 원심 판결을 번복했다. HOA 규정에 변호사 비용 청구조항이 없기에 청구를 못한다, 건축심의 위원회를 두어야 하고, 건축 설계지침서에 변호사 비용 청구를 한다고 수정해야 한다고 못 박았다.

■ 규정 위반시 건축허가 취소

이웃과의 사이에 5피트 지역권(easement)이 있었다. HOA로부터 지역권에 ‘덱’(deck)과 더운물 목욕시설(Hot tub) 건축 허가를 받았다. 그러나 HOA는 허가를 발급한 한 후 규정 위반을 발견했다.

협회는 공사 철거하는 비용을 지불하려고 했지만 거절당했다. 협회는 규정 준수, 공공 민폐이므로 규정 준수와 철거요구 소송을 하면서 부동산에 소송 계류등록을 접수했다.

법원은 지역권에는 영구적인 구조물을 설치 할 수 없다, 현 시점에서 피고인이 시설물을 철거했기에 기존 시비는 해결되었다, 피고는 HOA의 변호사 비용 9,672달러를 지불하고 건축물을 철거하라는 판결을 내렸다.

■ 건물 높이

HOA 규정에는 건물 높이가 17피트로 명시 되어 있지만 정부에 등록이 안 되어 있었다.

주택 건축 설계도면을 위원회에 제출해서 건축 허가를 받았다. 허가 도면에는 주택 높이는 17 피트 이내라고 적혀 있었다. 그러나 건물 높이가 규정보다 더 높아서 시야를 가린다는 항의가 들어왔다. HOA 건축심의위원회에서는 기초검사를 했다.

위원회는 제한 높이보다도 9피트가 더 높으며 이웃이 시야방해로 항의를 했다는 편지를 보냈다. HOA는 주택 높이를 낮추라는 소송을 제기했다. 위원회는 회의 기록이 없었고, 언제부터 건축 규제를 했다는 기록도 없었다. 그러나 구두 진술에서 건축이 시작되기 10여 년 전부터 구성되어 있다고 했다. 법원은 주변 환경을 보면 건축 규제를 해왔다는 것을 알 수 있다, 기록이 없더라도 법적인 인증을 할 수 있다, 등록이 안 된 HOA 규정 지침은 공소시효가 5년이다, 등록이 안 되어 있더라도 HOA 규정 집행이 공정했을 때는 구속력이 있다는 판결을 내렸다.

문의 (310)307-9683

<김수진 / 호프 법률그룹 변호사>