판매자 또는 부동산 업자가 결함을 알면서도 ‘좋은 상태’, ‘잘 사는 가격’, ‘모든 것이 완벽’, 하다는 등의 말을 했을 때에는 사기에 해당된다.
일반인이 이런 말을 했다면 단순한 ‘판매원 말’, ‘허풍’으로 묻어버릴 수 있다.
특히 판매자, 부동산 업자, 건축업자, 특별한 지식이 있는 사람, 면허자 등이 부동산 구입 희망자에게 이런 말을 했을 때에는 일반인은 중요한 사실로 받아들인다.
판매자나 부동산 업자가 실제 면적보다 더 부풀린 면적, 건물 상태가 나쁜 것을 좋다고 설명, 건물 기초가 나쁜데도 좋다고 하거나, 부동산 가치가 구입 가격보다도 월등히 낮은데도 아주 싼 값에 구입한다, 땅을 메운 자리에 건축했는데도 일부 또는 메운 자리가 아니다. 결함이 있는 부동산인데도 상태가 좋다는 등의 거짓말을 할 경우 사기혐의에 해당된다.
왜냐하면 사실을 알고서 한 말, 전문인이 한 말은 개인 의견이 아니고 사실이다.
판매자나 부동산 업자가 믿지 않거나, 합당한 근거도 없이 가치를 설명했을 때에는 사기 책임이 있다.
부동산 업자는 단순히 무엇을 찾아주거나 계약 당사자들을 연결시켜 주는 사람이 아니다.
판매자로부터 정보를 받은 부동산 업자가 구입자에게 정보를 제공할 때 의무는 (1) 정보가 사실인지 확인, (2)정확한 정보 출처 제공을 해야 한다.
일반인이 부동산 업자를 생각 할 때 부동산 업자는 면허를 받기 위해서 상당한 교육과 경험이 있어야 면허증을 받는 것으로 믿는다. 부동산 지식이 있는 전문가로 믿는다. 법원도 부동산 업자는 전문지식인이기에 부동산 업자의 의견은 사실을 설명한 것으로 해석한다.
다른 부동산 업자가 올린 엉터리 부동산 협회 매물(MLS) 정보에 의해 구입자가 피해를 당했을 때에는 잘못된 정보 제공자에게 책임이 있다.
즉, MLS에 올린 부동산 업자에게 책임이 있다. 제3자의 정보를 제공한 사람은 일반적으로 재확인 또는 출처, 또는 재확인을 하지 않았다는 점을 밝혀야 한다.
단 제3자의 정보 출처를 밝히지 않았을 때에는 전달한 사람에게도 책임이 부여된다. 그러나 정보를 받은 사람이 제3자의 정보라는 것을 알고 있고, 확인 되지 않은 것이라는 것을 알고 있을 때에는 잘못에 대한 책임이 없다.
예를 하나 들어보자. 판매자가 거주하지 않지만 지붕에서 물이 새는 부동산을 판매하려고 부동산 업자를 채용했다.
판매자의 부동산 업자는 문제의 지붕을 때웠다. 물이 샌 자리에서는 페인트칠을 해서 숨겼다. 부동산 업자는 ‘아주 좋은 상태’, ‘본래 상태’라고 설명했다.
법원은 판매자가 지붕 상태에 대한 지식이 있으므로 책임이 있다, 부동산 업자는 지붕 새는 것을 감추었으므로 구입자는 판매자의 사기 행위로 인한 피해에 대해 보상을 받아야 된다는 판결을 내렸다.
하지만 ‘좋은 상태’, ‘아주 좋은 거래’ 라는 말을 했지만 부동산 매매가 가족관계로서 가까운 거리에 있는 부동산이 매매될 경우에는 ‘구입자가 확인 안한 잘못’을 인정받게 된다.
예를 살펴보자. 부동산 업자가 실제 가치가 2만6,000달러밖에 안 되는 집을 4만달러가 된다면서 ‘잘 사는 것’이라고 홍보해 어떤 사람이 집을 구입했다. 구입자는 이것은 사기이며 거짓설명이라고 주장했다. 법원은 구입자·판매자와 부동산 업자는 가족 관계이며 부동산이 거주지에서 가까운 거리에 위치해 있어 구입자가 조사를 했어야 된다, 그러나 판매자나 부동산 업자가 ‘좋은 상태’라고 말했지만 눈으로 쉽게 결함을 발견할 수 있는 상태는 ‘허풍’에 의존하지 않았기에 구입자의 잘못이라고 판결했다.
어떤 사람이 ‘모든 것이 완벽한 집’ 이라고 해서 구입을 했지만 에스크로 중 ‘가스’ 선이 샌다는 것을 발견했다. 판매자는 ‘가스’ 누출을 몰랐지만 에스크로 중에 수리를 했다.
구입자는 에스크로 종결 후 계약 취소를 요구했다. 법원은 실제 사기라는 증명이 없다. 이것은 ‘흰색 거짓말’이며 중요 사항이 아니라고 판결했다.
나쁜 것을 좋은 상태라고 말하면 안 된다. 그리고 장사가 안 되는 사업체를 판매하면서 ‘장사가 잘 되는’ 사업체라면서 허풍을 떨었을 때에는 사기에 해당된다. 판매자나, 부동산 업자는 허풍을 떨지 말고 정직해야 한다.
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김수진 호프 법률그룹 변호사>
