찬송가 31장 제목은 ‘찬양하라 (Praise Him)’ 그리고 21장 제목도 ‘다 찬양하여라(Praise to the Lord)’ . 우연의 일치일까? 오늘은 부동산 양 도소득세와 관련된, 연방 세법 1031 장과 721장에 대한 내용이다. 사람들은 눈앞에 있어야 믿는다. 손에 안 잡히면 안 믿는다. 하물며 잡히지도 보이지도 않는 페이퍼 컴 퍼니에 내 재산을 넣어라? 머뭇거려 질 수밖에 없다. 우리 흥부 얘길 먼저 들어보자.

흥부는 50만 달러에 산 건물을 이 번에 500만 달러에 팔게 되었다. 문 제는 세금. 당장의 양도소득세를 안 내려면 1031 교환(exchange)을 해야 한다. 그러나 이제는 좀 쉬고 싶다. 며느리를 생각하니 아들에게 주기 도 겁난다.

그렇다고 150만 달러나 되는 세금을 내고 싶지도 않다. 방법 이 없을까? 내가 흥부에게 제안한 방법이 721 교환(upREIT) 이다. 리츠(Real Estate Investment Trust)는 돈을 모 아서 부동산에 투자, 거기서 생기는 이익을 투자자들에게 나눠주는 일 종의 부동산 간접투자 방법이다.

손님들이 같은 질문을 하는데, 흥부가 건물을 판 돈으로 리츠 지분을 사 면(아무리 리츠가 부동산만 갖고 있 다고 하더라도), 이것은 1031 교환 에 해당이 안 된다. 같은 종류(likekind)의 투자가 아니기 때문이다. 그래서 나온 것이, 중간에 721 교 환을 끼워 넣는 방법이다. 세법 1031 장 과 721장 을 동시에 활 용하는 방법 이기 때문에 1031/721 교 환이라고도 부른다.

이름은 길지만 과 정은 간단하 다. 1단계 로 흥부는 부동산 판 돈으로 upREIT 지분을 산다. 이것으로 1031 교환은 끝난다. 그리고 2단계로, 얼마 지나 서 REIT 파트너십 지분으로 갈아탄 다. 이것이 721 교환이다. 과정은 이렇게 간단하고 대행업 체들도 많다. 문제는 눈에 보이지도 않고 손에 잡히지도 않는다는 것.

1031 교환을 통해서 upREIT 지분을 갖는다는 것은, 의미적으로 볼 때, 예를 들면 100층짜리 호텔의 3개 층을 내가 갖는다는 뜻이다. 그러나 721 교환을 통해서 REIT 지분을 갖 더라도 눈에 보이는 형체는 아무 것 도 없다. 친구들에게 자랑하면서 그 앞에 서 사진 찍을 수 있는 나만의 건물 이 아니다.

그저 종잇조각 한 장이다. 그것이 150만 달러의 세금을 안 내는 유일한 방법이라고 해도, 뭔가 꺼림칙하다. 그러니 한 발도 앞으로 나가지 못한다. 그 한 걸음이 150만 달러짜리인데도 말이다. 앞에서 말한, 찬송가 21장은 이렇게 끝난다. ” 네 소원 다 이루리라“.

<문주한 공인회계사>