임대료 규제는 정부가 주택부족으로 발생할 임대료 인상 방지를 위한 상한선을 결정하는 것이다. 지방 정부는 주민 건강, 안전, 복지에 필요한 법안 제정 권한이 있다.

기존 입주자에게 임대료 인상을 낮춰주므로 이사를 가지 않도록 하자는 목적이다. 정부가 사유 재산에 대한 물리적 침해 또는 사유 재산 몰수 보다는 사회 공동의 이익을 증진시키기 위해서 입주자에게 경제적 편익과 부담을 조정한다.

정부는 임대료 규제를 안 받는 부동산과 동일한 수입을 마련해줘야 할 의무가 없다는 것이다. 임대료 규제는 정부에 의한 독단적인 행위이므로 불법적 가격 담합과는 다르다.

소유주에게 공정하고 합당한 수익을 제공하도록 계산되었을 때 지방 정부가 임대료 규제를 할 수 있다. 개인 간 협정으로 최대 임대 가격을 지불한다는 계약을 금지한다. 임대료 규제는 로마제국 시절, 그리고 세계 1~2차 대전 때 전 세계에서 시행됐던 제도이다.

■ 규제

임대료 규제는 주민발의에 의해 제정될 수 있다. 임대주택 재고 유지를 위해 아파트를 콘도로 전환하는 것 제한, 연간 할당량 또는 콘도 전환을 경제적으로 불합리하도록 지목과 건축법을 제정한 곳도 있다.

임대료 규제법에서 임대 조정위원회의 허락 없이 임대 시장에서 철회, 임대료 액수, 보증금 액수 또는 보증금 이자를 규제 할 수 있다. 건물주가 보관하는 입주자 보증금 이자율이 개인 재산 몰수에 해당된다면 규제 할 수 없지만 그렇지 않다면 규제 할 수 있다.

■ 조례 위반 도전

조례 위반 도전은 공정하고 합당하게 필요한 수익을 유지하는 것을 허용하지 않는다는 것을 입증해야 된다. 먼저 주법에서 요구하는 구제책을 사용한 후 “시 조례 반대 조건을 충족“시켜야 된다. 지방 정부의 임대료 보증금 규제 조례가 주법보다도 우선한다.

■ 사유재산 몰수

부동산 소유주의 고유 권한은, 판매, 임대, 소유권 이전 또는 교환에 대한 법적 권리를 침해당하지 않는 것이다. 임대료 규제가 퇴거권 제한, 소유권 이전에 대한 부당한 규제를 하지 않는다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 정부가 돈을 지불하지 않고서 개인 재산을 압류, 몰수하는 것은 사유재산 침해가 된다.

그러나 임대료 규제는 부동산 사용 및 판매를 허용한다. 다만 다른 부동산과 비교해서 적은 임대료를 받도록 규제함으로써 정부에 의한 사유재산 몰수가 아니라는 것이다.

정부가 합당한 수익 환원이 안 되도록 임대료를 조정하는 것은 개인 재산 몰수라는 소송이 있었다. 그러나 정부의 이익을 증진시키고 소유주가 경제적으로 가능한 모든 사용을 박탈하지 않았을 때에는 개인 재산 몰수가 아니다.

미래사용, 개인 투자와 공공의 혜택 균형을 생각해야 된다는 것이다. 임대료 규제의 경제적 영향은, 공정하고 합당한 수익을 얻는 것이 지연된 것에 불과하다. ‘공정하고 합당한 수익’을 거부당했지만 시간이 지나감에 따라서 과거 손실을 미래 임대료 조정에 반영해 달라고 신청하는 길 밖에 없다.

투자에 대한 기대치는 부동산 규제 상태에서 조정되어야 한다. 그러므로 막연히 정부가 개인재산 몰수라는 청구 주장은 안 된다. 또한 임대료 규제 부동산 구입자는 기존의 임대료 규제가 있다는 것을 알고서 구입 했을 때에는 부동산 가치 하락 또는 투자 회수율이 적었다는 것을 기대했어야 된다. 이것은 몰수가 아니라는 판결이다.

■ 빈방 임대료

소유주의 수익 환원 불평을 완화 시키고자, 입주자가 자발적으로 떠나거나 퇴거당한 후 빈방 또는 새로 건축된 임대 부동산은 현 시장 시세에 맞도록 임대료 인상을 허락하는 ‘코스타 호킨스’ 법안이 제정되었다.

현 입주자가 떠난 후 들어온 입주자에게 건물주가 시장 가격 임대료로 받을 수 있도록 허용하지만 미래 임대료 증가에 대해서는 임대료 규제를 받는다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 / 호프 법률그룹 변호사>