올해 주택 시장 전망에 대한 관심이 어느 해보다 뜨겁다. 과거 어느해보다 변동성이 많이 존재하고 있기 때문이다. 그러나 결론부터 말하자면 올해 전망이 나쁘지만은 않다는 것이다. 경제가 탄탄한 회복세를 보이면서 주택 시장의 불확실성을 해소해 줄 것이라는 전망이다. 다만 수년간 이어져온 주택 가격 상승세가 둔화되고 이자율 오름세로 주택 수요가 영향을 받을 것이라는 전망도 있다. 올해주택 시장에서 어떤 일들이 벌어질지 US 뉴스 앤 월드리포트가 미리 살펴봤다.

■ 순환기 전환점 맞을수도
불확실성이 커지고 있는 다른 분야와 달리 올해 주택 시장의 전망은 나쁜 편이 아니다.

지난해 주택 가격은 1년동안 약4.8%(11월말 기준) 상승하며 전반적인 회복세를 유지했다.

온라인 부동산 업체 ‘질로우 닷컴’이 최근 100여명의 주택 시장 전문가들을 대상으로 실시한 설문 조사에서도 올해 주택 가격 상승세가 유지될 것으로 전망됐다. 다만 상승폭은 지난해보다 소폭 낮아진 약 3.6%를 기록할 것으로 전문가들은 예측했다.

상승과 하락을 반복하는 주택 시장 순환기가 올해 전환점을 맞게 될것이라는 전망도 있다. 갑작스런 변동은 없을 것으로 예상되지만 이자율 상승세로 인해 올해 주택 시장 회복세가 둔화되는 전환점이 될 것이라는 전망이다.

도널드 트럼프의 차기 대통령 당선으로 모기지 대출 기준이 다소 완화될 것으로 기대된다는 낙관적인 전망도 있다. 모기지 대출이 원활해지면 이자율 상승으로 인한 주택 구입 수요 위축 현상을 어느 정도 해소해 줄 것으로 기대할 수 있다.

■ 이자율 떨어질 일 없다
상승 궤도에 진입한 이자율이 떨어질 것이라는 기대는 버리는 것이 좋겠다. 인플레이션율이 오르고 경제가 정상적으로 작동하고 있기 때문에 이자율이 다시 하락할 가능성은 희박하다. 전문가들에 따르면 경제에 큰이변이 없는 이상 올해 말 이자율 수준은 연초보다 약 1%포인트 이상 상승할 것이라는 전망이 높다.

지난해 12월 연방준비제도이사회(FRB)는 기준 금리를 약 0.25%포인트 올렸고 올해 안에 3차례 더 인상할 것으로 예상되고 있다.

예상대로 기준 금리가 추가로 인상될 경우 모기지 이자율 역시 상승 압력에서 벗어나기 힘들기 때문에 올해 이자율 상승세는 이미 기정사실화 됐다고 보고 이에 대비하는 편이 좋다.

■ 첫 주택 구입자, 변동 이자율 주택 소유주 타격 클 것
모기지 이자율이 오르면 첫 주택구입자층이 가장 먼저 타격을 입게 된다.

그동안 너무 낮은 이자율 수준에 익숙해져 있기 때문에 이자율이 조금만 올라도 구입 결정을 쉽게 내릴 수없다.

또 이자율 상승에 따른 주택 구입비용 증가로 주택 구입 수요가 억제되는 현상이 나타난다. 반면 100만달러 이상을 호가하는 고가 주택 구입자들의 수요에는 큰 영향을 미치지않을 전망이다. 이자율 상승폭이 아직까지 부유층의 주택 구입에 큰 비용 부담으로 작용할만한 수준은 아니기 때문이다.

이자율 상승으로 가장 신속한 반응을 보여할 층은 변동 이자율을 적용받고 있는 기존 주택 소유주들이다. 이자율 상승이 앞으로 길게는 약 3년간 이어질 것이라는 전망도 있어 가급적이면 빨리 재융자를 통해 고정 금리로 갈아타야 한다.

쿠나 뮤추얼그룹의 스티브 릭 수석이코노미스트는 “모기지 이자율이2019년까지 현재보다 약 2.5%포인트나 높아질 수 있다”며 US 월드 앤 뉴스리포트와 인터뷰에서 전망했다.

■ 주택 임대난 올해가 마지막
지난 수년간 주택 시장에서 매물부족 현상이 좀처럼 해소되지 않고 있다. 주택 시장 회복과 함께 수요가 살아났지만 매물이 턱없이 부족해 주택 가격만 오르는 현상이 매년 되풀이 됐다. 그러나 내년에는 신규 주택공급이 늘어나면서 매물 부족 현상이 다소 해소될 것으로 기대된다.

‘전국주택건설업협회’ (NAHB)는올해 신규 주택 착공 건수가 약 124만채로 지난해 수준(약 116만채)보다 증가할 것이라는 전망을 내놓았다.

아파트와 콘도미니엄 등 다가구 주택개발도 활발할 것으로 전망된다.

스베냐 구델 질로우 닷컴 수석 이코노미스트는 “올해 신규 아파트 공급이 꾸준할 것으로 기대된다”며“ 아파트 공급 증가로 한동안 고공행진을 거듭해온 임대료 상승세에 제동이 걸릴 것”이라고 내다봤다.

질로우 닷컴은 올해 임대료 상승세가 주춤해지겠지만 그렇다고 단기간내 하락할 전망은 희박한 것으로 예측했다. 질로우 닷컴의 구델 이코노미스트는 “이미 상당히 악화된 주택 임대난이 추가로 악화되는 일은 없을 것”이라며“ 그러나 현재 수준이 적어도 올해 유지되며 단기간 내 개선되기는 힘들 전망”이라고 내다봤다.

■ 외국인 구입자 다시 돌아온다
도널드 트럼프 정부 출범에 따라주택 시장도 예년과 달리 불확실성이 커질 전망이다. 이미 오르기 시작한 이자율이 주택 수요를 압박하고 있고 오바마 행정부의 역점 사업이었던 주택 시장 지원 정책의 미래도 불투명하다. 그러나 전반적인 경제가 굳건한 회복세를 유지할 것으로 기대 돼 주택 시장의 불확실성도 어느 정도 해소 될 것이라는 전망이다.

2008년 경제와 주택 시장이 동시에 침체에 빠졌을 때 주택 시장이 먼저 회복되면서 경제 회복을 이끌었듯이 이제 경제 회복이 주택 시장이 재침체에 빠지는 것을 막아줄 것으로기대된다. 전문가들은 이자율이 오르고 있지만 고용 시장 전망이 밝고 이에 따른 소득 증가가 기대되기 때문에 큰 폭의 주택 구입 수요 감소는 나타나지 않을 것으로 보고 있다.

특히 지난해 미국 주택 시장을 떠났던 외국인 구입자들이 올해 다 시돌아올 것이라는 전망도 있다. 대선직전 미국 경제를 둘러 싼 불확실성이 상당부분 해소되면서 미국을 떠난 외국인 구입 자금이 올해 주택 시장으로 대거 몰려올 것으로 기대된다.

<준 최 객원기자>