금년 부동산 시장은 많은 투자자와 바이어들의 예상이 빗나갈 만큼 가격 상승과 함께 매물 부족으로 인한 셀러 마켓이 지속 되었다.

연말에 가까워 매물 수가 부족하더라도 가격은 여전히 높아 바이어의 선택 범위가 좁다.

매물 부족으로 100일 이상 마켓에 나왔던 집도 솔솔 팔려가는 요즘이다.

70만달러 이상 가는 집들의 매매는 주춤한 반면 40~50만달러대의 타운홈이나 콘도는 내놓기 무섭게 복수 오퍼가 들어와 통상적으로 2주 안에 에스크로가 열린다.

콘도의 장점은 집 가격이 단독 주택에 비해 저렴한 것이지만 매달 나가는 HOA 비용이 적지 않으므로 꼼꼼하게 비교 분석해야 한다.

숏세일 파동 이후 높아진 HOA 금액이 지역마다 차이는 있지만 오렌지카운티를 기준으로 볼 때 통상적으로 300달러 이상인데 지금처럼 이자율이 낮은 경우를 분석해 보면 10만달러 융자에 가까운 금액이 HOA로 나가기 때문에 잘 따져볼 필요가 있다. 2년 전 비슷한 조건의 바이어 중 타운홈을 샀던 고객의 집과 단독 주택을 샀던 고객의 집을 비교했을 때 단독 주택의 상승률이 20% 이상이라고 볼 때 콘도는 그렇지 못했다.

HOA로 인해 매달 나가는 비용이 단도 주택의 융자금과 비슷한데 타운홈 가격의 상승율은 그리 높지 않았다. 타운홈이나 콘도는 같은 단지 안에서 매매 가격을 비교하기 때문에 집 감정가가 제한돼 있지만 단독주택은 각 집마다 가진 고유의 땅과 리모델 등이 감안되어 주변의 2~3마일까지 최근 3개월 새 팔린 매물 시세를 포괄적으로 인정함으로써 감정가의 폭이 훨씬 넓은 것도 이유가 될 수 있다.

HOA는 건물의 감가상각은 물론 지속적으로 인상되는 보험료, 지붕, 외벽에 대한 비축자금 등으로 인해 앞으로도 계속 오른다고 볼 때 신중한 결정을 해야 한다.

향후 몇 년간 이 집을 소유할지 혹은 투자용으로 구매할지를 결정한 후 융자 회사에서 원하는 모든 서류가 구비 됐을 때 콘도는 25% 이상의 다운페이먼트를 요구하고 단독 주택은 20% 만으로도 융자가 가능하므로 매달 나가는 모기지와 콘도일 경우 모기지와 HOA를 포함한 금액과 비교해보는 것이 좋다.

요즘은 시중 은행인 뱅크 오브 마메리카(BOA), 웰스파고, 체이스 등에서 월 소득은 높지만 다운페이먼트가 적은 젊은 세대들을 위해 다운페이먼트가 5%이면서도 별도로 PMI를 내지 않고 집을 살 수 있는 프로그램을 내놓아 비싼 임대 주택 대신 집을 구매하는 쪽으로 유도하고 있다.

해마다 지속적으로 오르는 렌트비에 식상한 젊은 층이 콘도 구입으로 몰리며 콘도 매물 품귀 현상이 종종 벌어진다. 한인들의 소유 평균 주택소유 기간이 5년이란 통계적 자료를 볼 때 다운페이먼트를 활용해 수익을 따지는 것이므로 투자용인 경우엔 우선 학군 좋은 곳을 고려해 사두는 것이 안전하다.

정해진 임대기간이 끝난 후 새로운 세입자가 들어 올 때까지의 공실률을 따져볼 때 학군만을 감안하고 입주하려는 세입자들은 렌트비가 100~200달러 차이가 나더라도 자식들을 위해 미리미리 계약하는 경우가 많기 때문이다.

콘도나 타운홈의 HOA가 유독 낮은 곳은 각 HOA에서 커버하는 것이 다 다르기 때문에 HOA 금액만 비교해서 집을 결정하는 것은 피해야 한다. HOA가 낮은 타운홈 중엔 지붕이 개별적으로 집주인 부담인 경우 물, 쓰레기 비용 등이 포함되지 않는 경우도 많기 때문에 콘도에 투자했을 때 렌트 금액 산정에 신중해야 한다. 집 가격이 떨어졌을 때 사고 싶은 건 모든 바이어들의 요망인 만큼 무리하지 않는 투자 포트폴리오를 만드는 건 발 빠르고 머리 빠른 바이어의 몫이다. (714)244-7800

<카니 정 레드포인트 부동산>