■ 주택 담보 신용 대출 5년째 증가
주택 담보 신용 대출(이하 ‘담보대출’ ) 발급이 5년 연속 증가세다.

NBC 뉴스가 시장 조사 기관 ‘애톰’(ATTOM)의 집계를 인용한 보도에 따르면 담보 대출 발급액은 5년째 분기대비 증가세를 기록하고 있다.

올해 2분기 재융자 발급은 전년 같은 분기 대비 약 12% 급락, 주택 구입 모기지 대출은 약 1% 상승한 반면 담보 대출 발급은 약 5% 상승한 것으로 조사됐다. 담보 대출 발급액은 올해 2분기 현재 17분기 연속 상승 행진을 기록 중이다.

불과 약 10년 전에도 담보 대출 발급액이 눈덩이처럼 불어난 시기가 있었다. 당시 주택 소유주들은 담보 대출을 마치 돼지 저금통에 모아둔 돈을 물 쓰듯 꺼 내쓰는 행위로 이후 발생한 주택 시장 침체 원인을 제공했다는 지적을 받았다. 최근 담보 대출발급이 다시 증가하고 있는 것도 10년 전과 마찬가지로 주택 가격 상승세가 수년간 지속된 결과다.

■무분별 사용대신 재투자 용도 많아
그러나 최근 발급된 담보 대출은 과거 주택 소유주들이 고가 사치품을 구입하는 등 무분별하게 사용된 것과 달리 주택 리모델링 등 재투자용도로 많이 활용되고 있어 다행으로 여겨진다.

대런 블롬퀴스트 애톰 수석부대표는“ 주택 소유주들이 다시 주택을 자산 축적 수단과 축적 자산을 활용하는 수단으로 여기고 있다”며 “담보대출을 무분별하게만 활용하지 않으면 좋은 측면이 많다”고 NBC 뉴스와의 인터뷰에서 강조했다.

주택 시장 침체 직전 폭발적으로 증가한 담보 대출은 대부분 무분별하게 사용되는 사례가 빈번했다. 고급차량 등 고가품 구입, 해외여행, 자산축적 효과가 없는 보트 등의 물품 구입이 담보 대출을 받으려는 주택 소유주들의 주요 목적이었다.

이후 발생한 주택 시장 침체와 함께 주택 가격이 폭락하면서 모두 물거품처럼 사라지면서 ‘빚’만 늘게 된주택 소유주가 양산되는 계기였다.

■ 무리한 새집 구입 대신 담보 대출
전문가들에 따르면 최근의 담보 대출이 늘고 있는 원인은 과거와 조금 다르다는 분석이다. 주택 가격이 수년간 오르면서 담보 대출이 가능해진 것은 과거 비슷하다.

그러나 주택 가격 상승세에 비해 소득 증가가 거의 이뤄지지 않아 집을 팔고 ‘새 집’으로의 이사가 쉽지 않게 된 것은 과거와 다른 점. 주택평균 거주 기간이 연장됨에 따라 신규 모기지 대출을 통한 무리한 새집 구입은 감소하고 있다.

대신 현재 보유하고 있는 주택에서의 거주 기간을 연장하려는 계획으로 리모델링 비용 마련의 담보 대출이 늘고 있다는 분석이다.

주택 리모델링 용도의 담보 대출증가에 대해 전문가들은 부정적인 면보다 긍정적인 점이 많은 것으로 보고 있다. 온라인 부동산업체 ‘트룰리아 닷컴’의 랠프 맥래플린 수석 이코노미스트는 “담보 대출을 통한 주택리모델링은 일종의 재투자 행위로 주택 가치를 높여 주는 효과가 있다”고NBC뉴스와의 인터뷰에서 설명했다.

■ 검증된 대출로 과거보다 안전
담보 대출 발급액 비중이 10년 전과 비교할 때 높지 않은 점도 최근 담보 대출 상승세에 대해 크게 우려할필요가 없는 이유다. 담보 대출이 5년연속 상승세를 기록중지만 주택 시장침체 전 발급된 금액에 크게 미치지 못하고 있다. 또 주택 시장 침체를 거치며 악성 대출 조건이 대부분 사라지고 ‘변동 이자율 상한선’ 등 대출자를 보호하는 조건이 많이 적용, 10년전에 비해 안전한 것으로 볼 수 있다.

대출 은행들이 최근 담보 대출 발급을 늘려가고 있는 것과 함께 철저한 대출 자격 심사 실시하고 있어 과거보다 연체 위험이 낮아졌다. 대출자의 ‘상환 능력’을 사전에 검증하는시스템이 도입 돼 안전한 담보 대출발급이 이뤄지고 있다.

■ 10년 전 대출 올해 상환 조건 변동
주택시장이 침체에서 벗어나 수년째 회복세를 보이고 있지만 아직도 10년전 발급된 담보 대출이 주택 시장을 위협할 시한폭탄처럼 도사리고있다. 담보 대출의 상환 조건이 발급뒤 10년간 이자만 납부하는 조건으로 주택 시장 침체 직전인 2016년 발급된 담보 대출이 올해부터 원금 까지 상환해야하는 조건으로 변동된다.

원금 납부 조건으로 변동되면 매달 납부해야하는 페이먼트 금액이 갑자기 치솟게 돼 주택 시장은 물론 경제 전반에까지 영향을 미치기에 충분하다.

주택 가격이 5년째 상승세를 타고있지만 2006년 이후 담보 대출을 발급 받은 주택 소유중 총 대출액이 주택 시세 보다 높은 ‘깡통 주택’ 소유주들이 여전히 상당수인 것으로 파악된다. 애톰에 따르면 약 240만건에 달하는 담보 대출이 올해부터 2018년 사이 상환 조건이 변동될 예정인데 이중 약 60%가‘ 깡통 주택’인 것으로 집계된다.

■ 담보 대출 때 이자율 추이 살펴라
10년 전 발급된 담보 대출이 주택시장 침체와 회복을 거친 현재까지 위협적인 존재로 남아 있다는 집계다. 전문가들은 최근 발급된 담보 대출과 관련, 10년 뒤 이 같은 상황이되풀이 되지 않을 것이라는 보장이없기 때문에 담보 대출자들의 주의가 필요하다는 지적이다.

블롬퀴스트 수석부대표는 “현재담보 대출을 받는 주택 소유주들은 현재 주택 시장 상황이 적어도 향후 10년간 지속될 것이라는 기대가 크다”며 “그러나 앞으로 10년동안 주택시장 상황이 현재로서는 매우 불투명하다”고 NBC 뉴스와의 인터뷰에서 경고했다.

따라서 불구하고 담보 대출을 이미 받았거나 신청할 계획인 주택 소유주는 향후 이자율 변동 추이를 잘 살펴볼 필요는 있다.

아직 인플레이션율이 낮아 급격한 이자율 상승은 없을 전망이지만 최근 FRB가 이자율 인상 가능성을 시사하는 발언을 한 만큼 담보 대출자들은 이자율 변동에 맞춰 신속한 결정을 내릴 준비를 해야 한다.

<준 최 객원기자>