바이어의 오퍼를 셀러가 받아들여 에스크로가 시작되면 보통 에스크로 담당자는 셀러와 바이어의 입장을 대신해 중립적인 입장에서 계약이행을 돕는다.

캘리포니아에서는 주로 에스크로 회사들이 업무를 맡아서 하지만 주에 따라, 에스크로 업무를 변호사나 소유권 보험회사(title company)등이 대행하기도 한다.

에스크로가 오픈되면 셀러는 7일 이내에 집의 상태를 알려주는 각종 사항을 공개하는 대부분의의 디스클로져(disclosure)들을 바이어에게 보내야한다.

이 디스클로져들은 주로 셀러가 작성하는 데, 대표적인 양식이 TDS(Transfer Disclosure Statement)이며 주택에 관해 전반적인 사항들을 담고 있는 중요한 서류이다. 셀러가 직접 작성하는 이 양식에는 주택의 모든 시설과 어떤 문제가 있으며, 수리나 변경 등 주택에 관한 모든 것을 기입해야만 한다.

이는 주택의 문제점으로 인해 나중에 일어날 수 있는 셀러와 바이어간의 분쟁을 줄이고, 또 바이어가 그 주택에 대해서 정확히 알고 구입할 수 있도록 하는 것이 목적이다. 셀러는 주택을 있는 그대로의 상태로 양도한다는 ‘As-Is’ 매매의 경우에라도 주택의 모든 결함을 반드시 바이어한테 알려줘야 한다.

이 외에도 바이어가 꼭 받아보고 점검해야 하는 양식들에는 주택이 위치한 지역의 지진대 존재 여부와 홍수나 산불의 발생 등 각종 자연재해에 대한 위험 가능성과 공장지대나 군부대가 근처에 있는지 등에 대해 밝히고 있는 ‘Natural Hazard Disclosure Report’, 나무를 갉아먹어 목재주택을 망가뜨리는 터마이트의 여부, 터마이트에 의하여 집이 훼손되었는지의 정도와 그 이외에 나무로 되어있는 부분이 손상되었는지도 밝히고, 훼손된 부분에 대한 처치가 되었다는 Termite Inspections and completion, 그리고 LA시 안의 주택을 매매 할 때에는 지진발생시 자동으로 개스가 새어 나오지 않도록 하는 장치가 되어있는지, 절수변기가 설치되어 있는지 등 시의 규정이 지켜지고 있다는 9A Report / Residential Report 와 Water Conservation, 그리고 화재방지를 위한 Smoke Detector Statement는 물론이고 요즘에는 일산화탄소의 유무를 알려주는 기기가 설치되어있는지도 밝혀야 한다.

이에 더하여 집이 흔들리는 위험한 상황에도 넘어지지 않도록 워터히터를 벽에 고정시키는 쇠로 된 띠가 설치되어있는지를 밝히는 Water Heater Statement of Compliance, 1978년 이전에 지어진 집에는 납 성분이 포함된 페인트가 있을 수 있다는 Lead-Based Paint Hazards Disclosure와 특히 주택에 다른 담보가 잡혀있는지 등을 알려주는 Pre-Lim Title Report 등 바이어는 셀러와 에스크로를 통하여 여러 가지 공개서류를 주고받는다.

위와 같이 매매과정에서 바이어는 집에 관한 서류들을 셀러에게 받아 확인을 하였어도 실제 주택의 상태를 점검하기 위하여 전문가의 도움을 받아 홈 인스펙션을 하는 것이 좋다.

홈 인스펙션의 목적은 주택을 구입할 때 자기가 사려는 집에 어떤 문제가 있는지 전반적으로 살펴봄으로써 구입 후에 어떤 곳을 어떻게 수리 또는 보수를 해야 할 것인지에 대한 여러 가지 정보를 얻는 데 있고, 경우에 따라 구입 여부에 대한 최후 결정을 내릴 수도 있다.

홈 인스펙션 보고서는 집의 문제점이 공식적으로 밝혀지게 되므로 바이어는 셀러에게 고장 난 부분을 보수해 달라고 요청 할 수 있고 아니면 보수하는 비용만큼 집값에서 크레딧을 달라고 요청할 수 있는 근거가 되므로 바이어는 어떤 경우에도 홈 인스펙션을 하는 것이 좋다.

그리고 검사가 끝나면 인스펙터는 주택의 문제점뿐 만 아니라 주택전반에 대한 설명을 하기 때문에 바이어는 자신이 살 집의 건물구조, 전기, 배관, 냉난방설비 등의 사양과 작동방법 등을 알 수 있게 되기 때문이다.

(213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산부사장>