요즘 바이어나 셀러들이 자주 던지는 질문이다. 결론부터 말하면 답은 ‘아니다’. 2007년 같이 집값이 물가 상승률보다 엄청나게 빠른 속도로 오르고 있다든지, 집 한 채를 갖고 여러 명이 집을 사기위해 바이어들이 곳곳에서 치열한 싸움이(?) 벌어지고 있다면 2007년 같은 버불이 형성되고 있다고 이야기 할 수 있다.

최근 리얼터닷컴에서 조사한 바에 의하면 전국적으로 일부 과열된 몇 개 지역을 빼고는 현 주택시장은 안정적이며, 계속 상승국면에 있는 것으로 통계자료에서 나타나고 있다. 현 주택시장이 정말 버블에 이르러 정말 위험한가를 측정하는데 많은 전문가들은 2001년 주택시장을 모텔로 하여 평가하고 있다. 그 이유는 2001년 주택시장이 지난 약 15년간의 주택시장의 흐름에서 가장 정상시장의 모텔에 가깝게 근접해 있기 때문이다. 이러한 통계자료에 비추어 볼 때 현 주택시장은 서브 프라임으로 무너지기 시작한 2008년 당시와는 아주 다른 모양을 보이고 있다는 것이다.

첫째가 융자의 건전성을 들 수 있다. 많은 독자들은 2008년 당시 은행융자가 얼마나 쉬었는지를 기억하고 있을 것이다. 그저 아무 서류나 주고 적당히 말하면 융자가 되던 시절이었다. 특히 몇 몇은행들은 모든 은행들이 거절한 거의융자가 불가능한 융자까지 모두 대출해주는 용감성(?)까지 보였던 것을 알고 있다. 오히려 현 주택시장의 가장 이슈로 떠오르는 것은 융자가 너무 잘되어서가 아니라 오히려 너무나 까다로운 융자조건 때문에 집을 구입하지 못하는 것이 문제점으로 떠오르는 현실을 감안하면 2008년 당시의 융자상황과 천지차이가 나는 것을 금방 알 수 있다.

둘째. 지금 시장은 서브프라임 당시와 달리 자고 일어나면 몇 만달러씩 오르는 시장이 아니다. 부동산시장이 정점에 다다란 2007년 초를 보면 바이어들이 단체로 몰려다니면서 시장에 나온 매물을 거의 보지도 않고 그저 아무집이나 구입하거나 한 번에 몇 채씩 구매 하는일이 비일비재했다. 왜냐하면 아무 부동산이나 사도 자고 나면 오르는 요상한 시장분위기에 휩싸여서 이성을 잃은 마켓이었기 때문이다.

하지만 지금은 가격은 조금씩 오르지만 그 때와는 달리 바이어들이 아주 조심스럽게 집 구입에 나서는 것을 쉽게 알 수 있다.

셋째. 2008년 바로 전까지는 주택시장에 신규주택이 대량 공급되면서 주택공급과잉상태였다. 헌데 지금은 어떤가? 오히려 주택업자들이 신규주택물량을 2008년에 비해 50% 이상줄인 상태에서 수요는 서서히 주택시장에 공급하고 있다. 즉 수요는 많은데 오히려 공급이 수요을 못 따라 가면서 주택시장이 추가 상승국면에 있다는 것이다.

넷째. 현 시장은 2008년 때와 전혀 달리 50년만에 올까 말까한 최저의 주택이자율을 지속적으로 유지하고 있다는 것이다. 최근에 발생한 브렉시트 영향도 사람들이 우려했던 것과 달리 미미할 뿐 아니라 브렉시트로 말미암아 경기 하강을 우려해서 오히려 주택 이자율이 더 내려가고 있는 추세다.

낮은 이자율은 주택시장의 활성화에 필수 조건이 될 수 있어 앞으로 주택시장은 더욱 활성화 될 것으로 보인다. 최근 계속 나아지고 있는 고용시장과 임금상승도 장기적으로 주택시장에 더욱 탄력을 가할 것으로 보인다. 하지면 이러한 긍정적인 면들도 있지만 일부지역은 과열현상을 보이고 있어 이러한 지역들은 앞으로 조금씩 시장이 조정국면에 들 수 있는 곳도 있을 것으로 보인다.

캘리포니아에서 대표적으로 과열된 지역으로 알려진 지역은 샌프란시스코와 샌호세, LA, 프레즈노를 들 수 있다. 하지만 나머지 캘리포니아 지역들은 아직도 시장이 확장되는 국면에 있어 앞으로 완만한 추가상승이 계속 될 것으로 보인다. 따라서 현재 주택시장은 버블이라고 보기 어려우며 당분간 완만하면서 지속적인 성장세가 이어질 것으로 보인다.

(213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>