부동산 시장이 6월을 지나면서 소강상태이다. 가격이 많이 오른 것이 아니냐며 셀러는 더 비싸게 내놓고, 바이어는 너무 비싸서 망설인다. 집을 보러 오는 바이어들의 발길이 줄어들었다. 취소되는 에스크로가 늘어나고 리스팅 가격을 내리는 셀러가 절반에 이른다.
집값이 최고로 올랐던 9년 전, 2007년도의 정점을 이미 넘어선 지역도 있다. 수요가 많은데 공급이 충분하지 않은 지역의 주택가격은 이미 그 때보다 더 비싸다. 그러나 아직 2007년도 가격을 넘어서지 않은 지역이 대부분이다. 오르면 떨어지고 떨어지면 또 다시 오르는 부동산 시장이다. 그러나 가장 올랐을 때 보다는 더 오르고 다시 내려가지만 가장 떨어졌을 때 이하로 떨어지지는 않는다.
화폐 가치의 하락과 물가 상승 때문이다. 예컨대 1990년도 중반에 20만달러짜리였던 주택이 있다. 2007년에 80만달러까지 올라갔고, 다시 40만달러까지 하락한 때가 2012년이었다. 다시 오르기 시작하여 올해 70만달러를 넘어섰다. 2007년의 80만달러대를 넘어설 것인지, 다시 하락을 시작할 것인지가 사람들의 관심사이다.
부동산은 오르게 되어 있다며 2007년도 때의 가격을 더 치고 올라갈 여지가 있다고 보는 전문가들이 있다. 아직은 거품이 아니라는 것이다. 반면에 2008년도 금융위기 때의 부동산 시장의 거품이 미국의 방만한 융자 관행으로 인한 부작용의 산물이므로 그 때 이상으로 지금 올라가지는 못할 것이며 이미 거품이라는 입장이 있다.
작년에 이어 올해에도 부동산 거품이 또다시 위험 수위에 도달하고 있다는 경고가 잇따랐다. 경기를 살리기 위한 제로 금리가 너무 오래 지속되어 자산 거품 위험이 커지고 있다는 것이다.
바이어들이 부동산 가격의 가파른 상승세를 받아들이기 쉽지 않으면서 매물 부족 때문에 또한 좌절하였다. 집을 팔고 싶어도 판 다음에 다시 구입할 집이 마땅치 않아 팔지 못하는 셀러도 많았다. 한편으로는 이자율 상승을 당연한 것으로 받아들이고, 이자율이 상승하면서 부동산 시장이 하락세로 돌아서지 않겠느냐고 하였다. 가격이 치솟고 있는데 이자율까지 올라가면 월 페이먼트를 감당할 수 없기 때문이다.
거품이다, 아니다 등 의견이 분분한 가운데 셀러에게도, 바이어에게도 나쁘지 않은 시장이다. 상식선에서는 셀러가 높은 가격에 판다면 바이어가 비싸게 사는 것이니 이는 당연히 바이어의 손해이다. 하지만 융자를 얻어 주택을 구입하는 경우 다른 이야기가 된다. 극도로 낮은 이자율 때문에 바이어에게도 좋은 시장이 될 수 있다.
지난해부터 예상되었고 진행되어 왔던 금리 인상이 뒤집어지며 하락세로 돌아섰다.
영국의 EU 탈퇴가 일단 미국의 부동산 시장에는 호재로 작용하고 있다. 30년 고정금리가 3.5% 이하로 내려갔다. 이는 가장 낮았던 2012년 12월의 3.35%에 근접하는 수치이다.
주택을 구입하기 가장 좋은 시기는 집값이 오르기 전이면서 가장 이자율이 낮았던 2012년이지만 이미 지난 일이다. 다시 가격이 떨어지기를 10년 가까이 기다릴 것인지 지금 살 것인지를 결정할 때이다. 가격이 떨어지지만 경기가 회복되면서 이자율이 상승한다면 월 페이먼트는 높아진다.
1971년 이후 30년 고정 이자율이 가장 높았던 때는 1981년의 17.28% 이었다. 2007년 금융 파동 때는 6.7%였다. 지금은 3.49%까지 내려가고 있다. 가장 일반적인 융자 액수인 41만7,000달러를 융자받는 경우 한 달 페이먼트가 17.28% 이자율에는 6,039달러, 6.7% 이자율에는 2,690달러, 그리고 현재 3.49%라면 1,870달러가 된다. 원금 상환이 포함되는 페이먼트이다. 100만달러를 융자로 얻는다면 4% 이자율에 한 달 페이먼트가 4,774달러이다. 지난 30년 동안의 평균 이자율은 약 9% 정도이다. 이자율이 오르기 전 바로 지금이 바이어들이 사야할 때이면서 셀러 역시 팔아야 하는 최적기로 보인다.
특히 같은 시기에 팔고 사는 경우 가장 안전하다. 받을 만큼 받으면서 다음 집을 낮은 이자율에 지난 30년의 평균에 비하여 절반 이하에 해당하는 상대적으로 월등하게 낮은 페이먼트를 기대할 수 있기 때문이다.
<문의 (818)249-4989>
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써니 김 >
