지난 5월 오렌지카운티 주택 중간가격이 65만1,000달러를 기록했다.

이는 2007년 6월 주택 가격이 가장 높았을 때인 64만5,000달러를 뛰어 넘는 가격이다. 즉 9년 만에 예전의 가장 높았던 가격을 상회하였다.

사실 남가주의 도시별이나 지역별로 따지면 이미 예전 가격을 상회한 곳이 많다. 하지면 카운티 별로 비교해서는 처음이다. 오렌지카운티 부동산 시장이 그만큼 지난 수년 동안 뜨거웠다는 것을 반영하는 것을 수치로 확인한 셈이다. LA 카운티는 당시 가격보다 약 4.5% 아래이고 외곽인 리버사이드와 샌버나디노 카운티는 예전 최고 가격 대비 아직도 약 25% 미만에 머물고 있다.

이러다 보니 여러 사람들이 “이거 2007년처럼 가격 거품으로 주택 가격이 다시 폭락하는 것 아니냐” 하는 우려의 목소리를 낸다. 하지만 2007년 당시 부동산 가격 폭락은 실수요 보다는 한사람이 여러 집을 사는 가수요가 많았고 다운페이먼트와 크레딧이 없이도 주택을 구매할 수 있는 고위험 서브프라임 융자 상품이 만연했기 때문에 지금의 가격 상승과 다르다고 전문가들은 밝히고 있다.

즉, 현재 주택 가격상승은 수요 상승과 공급 부족, 렌트비 상승, 낮은 이자율, 그리고 고용과 소비 상승으로 인한 경기 회복 때문이라고 진단한다. 예전에는 주택 경기를 인위적으로 부양해서 전체 경기를 주도했다면 지금은 실물 경제가 회복되어 주택 경기를 이끌고 있어서 거품이라고 볼 수 없다고 판단하고 있다.

그렇다면 올 하반기 부동산 경기는 어떻게 예상할 수 있을까?다음 세 가지 키워드를 통해 전망하고자 한다.

첫 번째 키워드는 ‘Up and Down’이다. 올라가는 지역도 있고 내려가는 지역도 있게 될 것이다. 우선 더 오를 지역은 2007년 정점이었던 때의 가격을 아직 회복하지 않는 지역이다. 예를 들면 LA 외곽인 리버사이드, 샌버나디노는 아직도 저평가되어 있다.

5~6% 정도 더 상승할 여력이 있다. 다른 지역에 비해 아직도 매물도 어느 정도 있고 해서 향후 약 2년 동안은 활성화 될 것이다. 한편 주춤하면서 조정기를 겪을 지역은 지난 2년동안 거의 미친듯이 오른 지역이다. 샌프란시스코와 실리콘 밸리 지역이다. 고가의 주택이 하루 사이에 몇십만달러 이상 오버비드 되면서 활황이었는데 올 초부터 서서히 조정기에 들어가고 있다.

여러 이유가 있지만 실리콘 밸리의 경우 투자자들이 보수적으로 돌아서 돈이 덜 풀리기 시작했고 중국발 경기 둔화도 이 지역의 부동산 시장을 조정기로 돌아서게 만들고 있다.

두 번째 키워드는 세대별 주택 구입 변화이다. 즉 젊은 세대와 기존 세대, 밀레니엄 세대와 베이비부머 세대의 주택 구입 형태가 크게 차이가 난다. 밀레니엄 세대는 모바일 세대이다. 즉 한곳에 머물기 보다는 트렌드나 취향에 따라 움직이는 세대이다.

베이비부머 세대들이 복잡한 도심 보다는 교외에 학군 등을 따져서 주택을 구입하는 반면 밀레니엄 세대들은 주택구입 보다는 잡 마켓에 더 촉각을 세운다. 좋은 직장을 위해 결혼을 연기할 수 있거나 주택 구입을 미룬다. 그리고 먼 교외로 가기 보다는 출퇴근의 긴 시간을 피해 다운타운의 하이라이즈 아파트나 콘도를 선호한다.

그래서 이들의 주택 구매 능력과 구입 트렌드에 따라 주택 시장도 변화할 것이다. 그 중 하나가 다운타운 하이라이즈 콘도의 활황이 예상된다.

세 번째 키워드는 모기지 이자율이다. 브렉시트 등 유로발 경제 불안으로 올해 안으로 이자율이 올라가지 않을 것으로 사료된다. 내년 상반기가 되어야 이자율 상승에 대해 공론화 할 것으로 보인다.

즉 앞으로 2년 정도는 지금의 낮은 모기지 이자율이 지속되며 낮은 이자율로 인해 향후 2~3년에 걸쳐 약 10%정도 주택 상승 여력을 만들어 줄 것으로 예상한다. 이처럼 부동산 시장은 지역별로 구매 형태로 다양하게 변화한다. 이 변화들을 잘 주시하고 대처하여 하반기 내집 마련의 꿈을 잘 이루시길 바란다.

<문의 (818)439-8949>

<이상규 <뉴스타 부동산 부사장>>