산장이나 해변 별장을 연중 2주, 28일, 또는 한 계절마다 2주씩 사용하는 ‘Time Share’를 구입해서 휴가를 즐기던 시대가 변화하고 있다.

이제는 아파트 입주자, 콘도, 단독주택 소유주들이 휴가자에게 세를 주어서 임대 영업을 한다. 휴양지가 아닌 도심 지역 내 주거시설도 휴가자 등 단기 입주자들로 채워지고 있다.

휴가자는 주말, 며칠, 일주일, 또는 30일 이하로 거주하고 있다.

보통 3~7일이며 일인당 평균 6.85일을 체류한다.

현재 샌디에고의 경우 하루 임대료가 60~100달러 수준이다. 휴가자들에게는 호텔이나 모텔에서 숙박하는 비용보다 훨씬 경제적이고 편리하다.

최근 몇 년 사이에 확대 전파되자 주거지역 주민들과 각 시청은, 인원, 주차 제한, 면허비, 전기, 하수구 시설 확장 공사 요구, 시청 검사비용, 허가비 등을 요구하기도 한다.

단기 임대를 주는 집과 이웃 주택 가격이 일반적으로 하락하기 때문이다.

영구적으로 거주하려는 사람들이 임대시설이 많은 동네의 주택 구입을 꺼려하기 때문이다.

시청의 규제를 받는 것도 주민들에게 불편을 초래한다.

얼마 전 베니스의 ‘임대료 규제’ 아파트 입주자가 휴가자에게 단기 임대를 주는 영업을 했다. 아파트에는 침실 1개와 다락방이 있었다. 임대 계약서에는 건물주는 입주자에게 휴가자를 위한 단기 임대를 허용한다고 되어 있으며 계약 위반 통고를 받은 지 10일 이내에 문제를 시정해야 한다고 되어 있다.

입주자는 휴가자들을 받아 주는 단기 임대 건물 명단을 인터넷을 통해 판매하는 사업 (Airbnb)을 하고 있었다. 과거 건물주는 사망했다.

새 주인은 휴가용 단기 임대 영업을 못한다, 시 조례 위반이다, 특히 다락방 주거는 건축법과 주거 생활 목적에 위배된다, 그리고 아파트에서 ‘단기 입주자’ 명단을 판매하는 영업 행위도 못하도록 조치했다.

건물주는 10일간의 통고를 주고서 휴가용 단기 임대 영업 중단, 다락방 사용 중단 통고를 했다. 입주자는 이에 대해 강하게 항의했다. 건물주는 입주자를 상대로 퇴거 소송을 했다.

법원은 입주자가 위법 행위를 했다는 증거가 충분하다고 판결했다. 퇴거 소송에서도 건물주는 입주자가 어떤 위법 행위를 했다는 증거를 명확히 제시했다.

건물주는 모든 당사자에게 통고를 했다는 배달 증명도 첨부했다. 입주자가 현재도 계속해서 유닛을 불법적으로 사용하고 있다는 증명을 했다.

건물주는 LA 시청 조례에 따르면 ‘휴가용 단기 임대’는 불법이다, 입주자에 대한 증거 수집 과정에서 ‘휴가용 단기 임대 건물 명단 판매’ 사업을 한다고 진술했다.

입주자는 과거 건물주와의 계약에서 다락방을 주거용으로 사용한다, 휴가용 단기 임대 주택 명단을 인터넷을 통해 판매해도 좋다고 계약서에 명시 되어있다, 불법적인 사용이 아니다, 휴가용 단기 입주자를 위한 부동산 명단을 판매하는 사업은 시청 허가 사항이 아니다, 그리고 사업체에 대한 세금을 지불한다고 거듭 주장했다.

법원은 휴가용 단기 임대자 유치는 LA시 조례 위반이다, 불법적인 계약이므로 계약이 취소되어야 한다, 다락방을 개조해서 거주하는 것도 불법이다, 새 건물주는 휴가용 단기임대로 거주하는 영업 행위는 불법이므로 퇴거를 시킬 수 있다고 판결했다.

건물주 입장에서는 LA 시의 ‘임대 조정 규제’를 벗어나기 위해 입주자의 조그마한 법률 위반 틈새만 보여도 퇴거를 시키고 있다. 과거 건물주가 허락을 했다고 하더라도 불법 계약은 계약이 취소된다.

또 최근에는 팜스프링스 인근 랜초 미라지 시에서 ‘휴가용 단기임대 제제’ 조례를 제정했다. 휴가용 단기 임대 건물주에게 대한 간접적 제제이다.

휴가용 단기 임대 입주자가 계약을 할 수 있는 나이는 30세 이상이어야 한다. 30세 이상이어야 ‘법적 임대 계약 책임’이 있다고 했다.

조례 제정 배경은 이웃 주민들에게 나쁜 영향을 주지 않기 위한 것이 목적이다.

한 콘도 주인이 법원에 조례 집행 중단과 ‘민권법’의 차별 금지 행위 위반이라고 주장하며 소송을 제기했다.

시청은 사업체에 대한 차별 행위가 아니다, 민권법은 시청에 적용되는 것이 아니라며 반대했다. 법원은 시청 주장에 동의를 했다.

민권법에서도 사업체 운영에 차별을 받지 않는다, 사업체에서 판매 또는 주택 임대에서 나이로 인한 차별을 하면 안 된다고 되어 있다.

일례로 보이스카웃은 자선 단체이면서도 회원들 간의 친목을 위한 모임이지 경제나 사업체 주인이 아니다.

이처럼 시청에서 단기 임대 주택을 제한하는 목적은 주거 상태를 보존하기 위한 것이다.

사업체하고는 아무 관계가 없다.

더구나 카운티 규정에서도 영업시간 이후에 나이에 대한 규제를 한다. 민권법이 사업체 운영이나 합당한 연령에 기초를 둔 규제를 하는 것이 아니다.

이 판결에도 문제가 있다. 법에는 “나이로 인해 거주에 차별 받지 않는다”고 되어 있다.

시 조례는 30 세 이하 나이가 거주 할 수 없다고 제한을 두지 않고 있다. 나이 제한은 차별이 될 수 있다는 여운이 남아 있다고 본다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 변호사 호프 법률그룹>