지난 연말 전문가들이 예상했던 모기지 이자율 상승이 보기 좋게 빗나갔다.

2~3월 모기지 이자율은 30년 고정이 약 3.75%대, 15년 고정이 약 2.8%대, 5년 고정은 3%대에 머물면서 2015년 초 당시의 가장 낮은 이자율에 접근하고 있다.

최근 주식과 오일 가격이 하락하면서 투자자들이 위험 요소를 피하기 위해 몸을 사리는 것과 마찬가지로 모기지 시장에도 영향을 준 것으로 보고 있다.

어쨌든 모기지 이자율이 낮아져 바이어에게는 낮은 이자율로 주택을 구매하기 좋은 시장이 되었다. 그런데 참 이상하게도 실제로 받는 이자율은 위에 언급한 모기지 이자율보다 높게 나오는 경우가 많이 있다. 왜 그런지 그 이유를 살펴보자.

보통 모기지 은행에서 선전하는 이자율은 일정 포인트를 지불한 후 산정된 이자율이다.

예를 들어 만약 바이어가 4%의 이자율로 고정하면서 0.7%의 포인트를 지불했다면, 즉 빌리는 금액에 0.7%의 선이자를 지불했을 경우에 받을 수 있는 이자율이 4%라는 것이다.

그러나 일반 주택 구매자들은 포인트를 지불하는 것을 간과한 채 선전하는 이자율만 보기 때문에 실제 내가 받을 수 있는 이자율과 차이가 나는 것이다.

예를 들어 A은행에서 포인트 없이 4%를 제안한 반면 B은행에서는 3.875%를 제안하면서 1%의 포인트를 융자 구매자에게 부과한다면 무조건 낮은 금리를 제안한 B은행의 3.875%를 고르기 전에 잘 살펴보아야 한다.

실제로 내가 지불해야 하는 포인트 및 은행에 지불해야 하는 비용을 모두 합쳐 계산한 APR(Annual Percentage Rate)이 각각 얼마인지 확인한 다음 더 낮은 APR을 제공하는 은행의 상품을 고르는 것이 현명하다.

둘째, 내가 사려고 하는 주택의 종류에 따라 모기지 이자율이 달라질 수 있다.

보통 발표되는 이자율은 단독 주택(Single Family Residence)을 기준으로 할 때가 많다.

콘도나 타운하우스, 또는 단독주택처럼 보이지만 종종 Detached Condo로 분류되는 PUD(Planned Unit Development) 주택의 경우는 사정이 다르다.

이런 주택을 살 경우 더 좋은 이자율을 받기 위해서는 25% 이상 다운페이를 해야 한다. 만약 20% 정도 다운페이를 할 경우에는 0.125~0.25% 더 높은 이자율이 적용되는 경우가 있다.

모기지 기관에서 발표하는 이자율은 일반적으로 중간 정도의 크레딧 점수에 20% 이상을 다운페이하는 바이어에게 적용하는 이자율이다.

가령 크레딧 스코어가 700점보다 낮고 20% 미만을 다운페이 하는 경우에는 이자율이 더 올라갈 수 있다. 반면 25%, 또는 그 이상 다운을 하고 크레딧이 월등할 경우 더 좋은 이자율을 받을 수 있음은 물론이다.

요즘 자영업을 하는 고객들이 융자 얻기는 하늘의 별따기라고 할 정도로 소득 증명서류 제출이 요구되고, 그 심사 과정도 매우 까다롭다.

소득 증명을 완전히 할 경우 더 좋은 이자를 받을 수 있는 반면에 Stated Income 프로그램(소득 증명 제출을 면제하는 조건으로 융자를 해 주는 프로그램)으로 융자를 받을 경우 더 높은 이자율을 요구한다.

때때로 40~50% 이상 더 많은 다운페이먼트를 하면서도 5%의 상당히 높은 이자율로 주택을 구매하는 경우가 종종 있다.

낮은 크레딧 점수를 가지고 소득 증명을 하지 못하는 주택 구매자에게는 지금의 좋은 이자율도 그림의 떡이 되는 셈이다.

20% 이하 다운을 하는 주택 구매자의 경우 이자율 뿐 아니라 적게 다운하기 때문에 추가 비용이 발생한다.

가령 모기지 보험료, FHA 융자를 받기위한 추가 비용, 브로커 비용 등이 있으므로 낮은 이자율만 보고 선택할 것이 아니라 이자율과 추가 비용을 함께 고려하고 비교해 융자를 얻는 것이 현명하다.

<문의 (818)439-8949>

<이상규 <뉴스타 부동산 부사장>>