주거 목적으로 부동산에 투자하는 고객을 제외하고는 ‘1031 Exchange’에 괸심을 가지지 않는 고객은 없다고 해도 과언이 아니다.

투자용 부동산을 매매하면 투자수익(capital gain)이 발생함으로 이 소득에 대한 세금 문제를 합법적으로 처리하려는 의도에서다.

다행스럽게도 IRS 규정에 부동산 투자로 발생하는 수익부분에 대한 세금을 연장해주는 혜택이 IRS code 1031에 규정하고 있어서 투자부동산을 사고 팔 때 이 규정을 대부분의 부동산 소유주들이 이용하게 되는 것이다.

10여 년 전에 상업용 부동산을 매입하게 되었고, 매매하게 되면 수백만달러의 소득이 발생하게 된다는 한 고객이 필자의 사무실을 방문하였다.

노년을 기후가 좋은 캘리포니아주에서 살기 위하여 이사를 하려는 계획을 가지고 있기 때문에 미 동부에 있는 부동산을 팔고 LA 지역에 상업용 부동산을 매입하려는 고객이었다.

이렇게 부동산을 교환하려는 고객들에게 해주고 싶은 말은 소유한 부동산을 파는 데는 문제가 없다는 것이다.

문제는 부동산을 팔아놓고 매입할 부동산을 과연 1031 IRS 규정이 요구하는 제한된 시간 안에 찾을 수 있느냐하는 점이다. 매입할 부동산을 찾지 못할 수도 있다는 염려 때문에 소유한 부동산은 팔지도 않고 매입할 부동산을 찾아다니는 고객이 대부분이다.

그러나 소유한 부동산을 팔아서 exchange 계좌에 매입자금을 예치하지 않은 바이어는 바이어의 자격이 없는 고객이라고 할 수 있다.

설사 좋은 부동산을 찾았다 손 치더라도 매입할 자금이 마련되어 있지 않은 고객임으로 계약을 맺지 못할 뿐만 아니라 계약이 체결되어도 표준 계약서에 의하면 계약을 맺은 후 7일 안에 매입자금 출처를 확인해 줄 방법이 없으려니와, 또 이러한 바이어에게 부동산을 매매할 셀러도 없기 때문이다.

그러함으로 1031 exchange 방법으로 부동산을 거래하려면 우선 자신이 소유한 부동산을 팔아 exchnage 계좌에 예치되어 있어야 좋은 부동산도 찾을 수 있고, 또 매입할 자격을 가지게 되는 것이다.

한 걸음 더 나아가 팔려는 부동산에 대한 에스크로만 오픈하는 것으로는 부족하다.

왜냐하면 자신의 부동산을 매입하려는 바이어에게도 매입 조건들이 있기 마련인데 이러한 매입조건이 승인되지 않은 상황에서는 어떤 변수가 발생할 수도 있기 때문이다.

아파트를 팔고 exchange로 모텔을 매입했던 한 고객이 실제로 경험한 경우를 예로 들어 본다.

이 고객도 자신이 소유한 아파트를 파는 데는 문제가 없다는 주장을 하던 고객이었다.

왜냐하면 자신에게 아파트 팔기를 1년 동안이나 요구하던 바이어와 계약을 체결하였기 때문에 틀림 없는 바이어라는 것이다.

그러나 필자에게 찾아와서 모텔 매입에 대한 계약을 요구할 때까지는 이 계약에서 명시된 융자조건이 해제 되지 않은 상태였다. 이러한 상황에 있는 바이어를 받아들인 모텔 주인은 계약을 불이행하는 경우 계약금을 환불 하지 않는 조건을 요구하게 되었고 이 고객은 이를 거절하지 못하고 받아들인 것이다.

물론 자신의 아파트를 파는데는 문제가 없을 것이라는 확신이 있었기 때문이다.

그러나 예상과는 다르게 아파트를 파는 에스크로가 끝나야 되는 날자가 되어도 끝나지 않았다. 1년이나 자신에게 팔기를 요구했다는 바이어는 해외로 출타하여 연락조차 되지 않고 있는 상황이 되었다.

이 에스크로를 끝내지 못하면 모텔을 매입하려는 계약을 이행할 수가 없게 되는 것이다. 결국 exchange로 매입하려는 모텔 계약을 지키기 위하여 자신의 아파트를 매입하는 바이어로부터 매입 가격을 조절해달라는 조건을 거절하지 못하고 아파트를 팔아 모텔과 exchange를 하게 된 경우이다.

<문의 (213)272-6726>

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>>