숏세일(Short Sale) 이 끝난 후를 염두에 두고 생각해 보아야 할 대표적인 문제가 우선 남아있는 은행빚이다. 셀러쪽에서는 과연 숏세일이 끝나면 값지 않은 돈이 완전히 해결되지 않고,집을 잃은 자신에게 채무에대한 책임만 따라오는 것은아닐까하는 걱정이 생길 것이고, 바이어입장에서는 혹시 주택에 걸려있던 전 주인의 채무에 대한 책임이 집을 산 자신에게 따라오는 것은 아닐까 걱정하는 분들도가끔 본다.

즉 집을 숏세일로 구입할경우에 이전 주인이 다 갚지못한 1차 융자는 해결이 되겠지만, 2 차 이상의 은행에걸려있던 채무의 잔액, 혹은 밀려 있었던 HOA 관리비, 이외의 셀러의 크레딧카드 빚이나 실직했을때 받았던 실직에 따른 주택보조비등 여러가지 집주인의 빚이주택에 담보로 잡혀있을 경우가 있다.

그런데 그것들이 처리가되지않고 에스크로가 끝나는면 어떻게 하나 걱정하는일이 많은데 기본적으로 숏세일이 끝나면 셀러와 바이어 모두에게 채무가 남아있지 않게 된다. 그러나 숏세일은 과정도 복잡하고 관련된 법규도 자주 바뀌어 여러가지 의심을 가지게 되는 것이 당연하다. 숏세일이 끝나기 전까지 첩첩산중이라는말처럼 넘어야 할 산들이참 많기 때문이다.

하지만 은행에서 숏세일을 승인한다는 것은 현재의 주택을 매매 처리하는 것을 각 은행이 동의하면서,주택소유주에 대하여 대출금의 잔액에 대한 책임을 완전히 없애주는 것이 일반적이다, 혹시 채무가 없어지지지 않고 별도로 따라가더라도, 이전 집주인에게 따라갈따름이지 이 주택을 숏세일로 구입하는 새 주인에게는아무 책임도 없게되는 것이니 이를 걱정하지 않아도 된다.

그리고 밀린 HOA의 연체대금등도 현재의 주인이 깨끗하게 정리하지 않으면 에스크로를 끝낼 수 없다. 그러므로 숏세일이 성공하게되면1차 및 2 차 이상의 은행으로부터 숏세일승인서(Approval Letter)를 문서로받게 되는데, 이 승인서에는반드시 현재의 집주인이 가지고 있는 은행대출금과 숏세일로 팔아서 모두 갚지 못하게되어 생기는 잔액을 면제한다는 조항이 들어있다.

간혹 면제되지 않는 차액은숏세일이 끝난 후에도 셀러의 의무로 남아있을 수도 있다. 그리고 숏세일이 완료되려면 카운티에 내는 재산세(Property Tax)등도 모두 깨끗이 처리되어야 한다.

그리고 은행들로 부터 숏세일 승인서를 받으면, 우선 숏세일을 승인하면서 현재의 집주인, 즉 셀러의 빚을 모두 탕감해 준다는 문구를 확인하는 일이 중요하다. 비록 각 은행마다 표현이 달라 다른 문장을 사용하여도, 그 승인서의 내용에는 반드시“, Agree the FullSettlement of this Short SalePay off” , 또는 “Accept theShort Sale “라는 문구, 또는 “Forgiveness of the Deficiency”라는 말이 들어가 있어야 하며 숏세일을하여 다갚지 못한 채무액이 완전히해결되어야 승인이 된다.

그리고 지루하고 복잡한숏세일을 성공시키려면 바이어와 셀러의 협조가 중요하고 특히 바이어들께서 알아야 할 사항들이 몇가지있다.

우선 숏세일은 오래 걸리는데 보통 오퍼를 내고 약2달 정도가 지나서야 오퍼가 어떻게 되었는지 확인할수 있으며 그리고도 한참 후에야 카운터오퍼를 받을수있다.

특히 요즈음엔 은행이 가격을 높게 책정하여 낮은 가격의 오퍼에는 카운터를 안하는 경우도 있다. 가격뿐만 아니라 집에 걸린 담보가 여러 개일때는 각 채권자들과의 협상이 오래 걸려 시간을 더욱 길게 연장 시킬수 밖에 없다. 숏세일은 은행이나 셀러가 수리비를 지불하는 경우가 거의 없어As is 상태로 거래가 되지만바이어는 미래에 발생할 문제에 대비하여 되도록이면홈인스펙션을 하여 미리 수리비가 얼마나 들 것인가도알아보는 것이 현명하다.

그리고 요즘은 숏세일도가격이 너무 낮으면 은행의승인을 받기 어려우므로 적당한 가격으로 오퍼를 하여야 한다.

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