숏세일이 성공할 것인가, 아니면 실패할 것인가를 판가름하는 가장 큰 기준은 현재, 숏세일을 실시하려고 하는 집에,그 주택소유주가 단지 1개의모기지론만 가지고 있는지, 아니면 2개 혹은 3개의 론을 같이 가지고 있는지 살펴보는 것이 무척 중요하다. 물론 2, 3개의 론이 같은 한 은행인 경우에는 문제가 다소 쉽게 풀수는 있지만, 그것도 은행별로 각기 해결하는 방법이 다르기 때문에, 1차 론과 2차 론이 같은 BOA,CHASE, Wells Fargo 등 동종의 은행인 경우이다 하더라도 1차와 2차를 별개로 해결해야 하는 경우가 많이 발생한다.
즉, 주택소유주가 단 하나의 모기지만을 가지고 있는 경우에는, 해당 은행만 잘 해결하면 별 문제가 없는데, 1차론 이외에 2차로line of credit을 사용하여 은행대출을 이용한경우에는, 2차 론을 가지고 있는 은행과도 별도로 교섭해야 하는 어려움이 있다. 여기서, 1차 은행은 숏세일로 해결되는 자금 중 대부분을 가지고 가는 우선권이 있어서 큰 손해를 보지 않기 때문에 순조롭게 해결되는 경우가 많은 반면, 2차로 line of credit을 꺼내서 사용한 경우, 2차 론을 가지고 있는 은행은, 숏세일로 마련되는 자금의 거의 대부분을 1차 은행에게 모두 빼앗기고(우선권이 1차 은행에게 있기 때문에), 2차 은행으로서는단 한 푼도 못 받게 된다. 그렇지만 그 상황이 너무 가혹하다 하여 현재로는 1차 은행이2차 은행에 단 3,000달러만 별도로 넘겨주고숏세일을 끝내버리는 경우가 대부분이다.
예를 들면, 한 주택소유주가 숏세일을 하려고 하는 주택에, 50만달러의 1차 모기지와 15만달러의 2차 line of credit의 론을 가지고 있고, 현재 감정에 적절하게 35만달러에 주택을매매하여, 각종 수수료, 주택세금, closing cost등을 제외하고 약 30만달러를 1차 은행에건네주기로 되어 있다고 하면, 1차 은행으로 보면, 자기들이 빌려준 자금 50만달러 중에 단 30만달러밖에 받지를 못한다. 그렇지만, 숏세일을 하지 않고 그냥 foreclosure로 넘기게 되면 그 30만달러보다 더 작은 금액으로 처리될 가능성이 많기 때문에, 20만달러를 손해 보더라도 그냥 30만달러로 결정하고숏세일을 승인해 주는 것이다.
이때, 2차 은행은 15만달러를 주택 소유주에게 빌려주었으나, 숏세일 매매가격35만달러로 정리된 최종자금인 ‘30만달러’의 전체금액이 모두 1차 은행에 우선권이 있기 때문에 2차 은행은 단 한 푼도 받지 못하게 되어, 너무 억울하고 가슴 아픈 일이지만, 2차 은행으로서의 권한이 그렇기 때문에 어쩔 수 없이 포기해야 한다. 단지 마치적선해 주는 것처럼 쥐꼬리만큼 나누어주는1차 은행의 3,000달러라도 감지덕지하고 받아야 하는 입장에 처해 있는데,그러나, 2차 은행으로서도 나름대로의 손실금 보충방안이 없는 것이 아니다.
숏세일은 1차, 2차 또는 3차 은행이 각각한 주택에 남아 있으면, 그 모든 은행으로부터 각각의 숏세일 승인서(approval letter)를받아야 성공하는 것이다. 단 한 은행에서라도 승인서를 받지 못하면, 그 숏세일은 성공하지 못하는 것이 되고, 에스크로를 오픈할수가 없고, 억지로 오픈한다 하더라도 그 에스크로를 완료시키지 못하게 되어 있다. 여기에 2차 또는 3차 은행의 해결 방안이 있는것이다.
즉, 숏세일을 성공하기 위해서는 반드시 2차 행의 승인서가 필요하기 때문에, 2차 은행으로서는, 집주인에게 승인서를 발급해 주는조건으로 일정금액의 손실 보충자금의 입금을 요구하게 된다.
좀 전의 1차 은행의 3,000달러 이외에, 일반적으로, 현재 남아 있는 line of credit의balance의 10~20%의 금액을 cashier’ s check으로 에스크로가 끝나는 시점에 2차 은행으로 별도로 입금하도록 하고, 그래야 approvalletter를 발급해 준다. 이를 ‘cash contribution’이라고 하는데, 보통, 집주인에게 그 자금을요구하지만, 돈이 없어서 집을 포기하는 마당인데, 2만~3만달러정도 되는 일시불 금액을가지고 있는 집주인이 거의 없다. 그래서, 거의 대부분, 숏세일로 그 집을 사려고 하는 바이어가 그 금액을 대신하여 내어줌으로써 숏세일이 완성되는 것이다.
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