미셸 원 BEE 부동산부사장

가주정부의 SB458 법안에 의해 숏세일이 끝나면 집주인은 1차 융자는 물론 모두 없어지고 2차 이상의 은행에 걸려 있던 채무에서도모두 면제가 될 수 있게 되었다.

그러나 2차 이상의 은행에서는 숏세일이 끝나고나면 몇만불이나 많게는 몇십만불의 융자금을 회수할방법이 없게되니 숏세일승인에 더 까다로와 질 수있고 실제로도 요즘의 경향이 그런 방향으로 가고있다.

물론 몇달이 지나고 나니그런 문제들을 해결할 수 있도록 은행이나 숏세일을 대행하는 에이전트로서도 방법이 생기기도 하는데, 이런이유들 때문에 숏세일의 어려움을 겪고 있는 분들께 희소식이 될 수 있는 것중의하나가 HAFA이다.

HAFA는 페이먼트가 힘든 채무자에게 숏세일로 주택매매를 할 수 있게 도와서, 차압의 불명예를 방지하며 채무자와 가족의 정신적피해를 줄일 뿐만아니라 1차, 2차의 채무를 없앨수도있는 바람직한 정책이었는데 한시적인 프로그램이라원래는 2012년 12월 31일로 끝나게 되어있엇는데 연장이 되어 올해안에 숏세일을 신청하고 내년인 2014년9월14일까지 숏세일을 끝내면 여전히 HAFA혜택을 보게된다.

즉 숏세일을 하게되면 채무자인 집주인을 곤경에서 돕게 될 뿐 아니라 지역의 집값 하락을 최소화하고 융자를 해 준 은행의 입장에서도 차압을 하는 과정에서 발생하는 비용이나 빈집으로 남아있게 될 경우 주택이 훼손당하거나 파괴되는 밴달리즘(Vandalism)도 방지할 수있게되는 바람직한 결과를볼 수 있게 된다.

HAFA는 실제로 정부의경제 활성화정책 중 하나인 융자재조정정책(HAMP)의 일환으로 실직이나 경기침체로 매상이 줄어 페이먼트를 제 때에 하지 못하는 자영업자들에게 은행에서 융자조정을 시도해 볼수 있는 기회를 먼저 주게되는 데. 즉 투자용으로 구입하여 임대를 주었던 집이 아니고 집주인이 직접살고있어야 하며 집의 융자가 2009년 1월1일이나 그이전에 대출을 받았었던것이어야 한다.

그리고 현재 은행에 갚아야 할 융자잔액이 729,750달러 이하이고 2달이상 월페이먼트가 밀려있거나 혹은 앞으로 페이먼트가 어려운 상황이 확실하게 보여진다면 은행으로부터 융자재조정을 시도해 볼 수있는 기회가 우선 주어지고, 은행의심사 후 재산세와 화재보험을 포함한 집페이먼트가 수입의 31%가 넘어 융자재조정에 해당이 되지않는 경우또는 융자조정이 성립되었으나 재조정된 경우에도 처음3개월 시험기간(Trial period)에 페이먼트를 하지못했거나 조정된 금액이 현실적으로 도움이 되지않아 집을 유지할 수 없을 때 숏세일을할 수 있게 된다.

그러나 집을 살때 VA 나FHA등 정부보증 융자를 받은 주택소유주들은 해당이되지않는다.

숏세일을 하게되면 차압에 비해 크레딧의 손상도 적고, 짧게는 2년정도의 기간이 지나면 다시 집을 살 수도 있게된다.

그리고 HAFA 프로그램에 해당이 된다면 3,000달러의 이사비용을 보조 받게될 뿐아니라 1차와 2차의 채무를 없앨 수 있는 기회가 되어 숏세일을 한 후에 클레임을 받지않게도된다.

또 숏세일 기간에는 은행에서 일방적으로 차압을 할수 없으므로 숏세일 셀러에게 많은 유익이 있으나 숏세일에 성공하려면 집의 상태를 잘 유지해야 할 뿐 아니라 관리비등 집에 걸려있는 부담을 모두 깨끗하게 업애야한다.

HAFA 프로그램을 통해숏세일을 성공적으로 끝내기 위해 정부는 주택소유주와 함께 해당 은행에도 인센티브를 주게 되는데 내용을 보면 먼저 1차저당권을 관리하는 서비서(Servicer)에게 숏세일절차에 따르는 비용 중 1,500달러를 보조하고, 2차은행은최고 6,000달러까지의 배상을 받게된다.

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