신현근(Simon S. Capital 대표)
모기지 신청서를 접수한 융자 기관은 이에 대한 철저한 검증 괴정을 거친다. 이를 통하여 검증된 자료를 기초로 융자 신청인의 능력, 신용, 자본, 담보 등에 대한 분야별 심사를 통하여 모기지 신청이 심사 기준에 부합되는지 여부를 결정한 후에 승인된 건에 대하여 클로징 단계의 절차를 진행한다.
신청인은 이러한 신청(Application), 검증(Verification) 및 심사 (Underwriting)단계와 이를 모두 거친 이후에 이루어지는 클로징(Closing)단계에서 요구되는 절차를 잘 이해할 필요가 있다. 이를 잘 이해한다면 신청인 스스로 이러한 단계별 절차가 신속하게 이루어질 수 있도록 적극적인 기여를 할 수 있으며 모기지를 신청하기 이전부터 각 단계에 대한 준비를 할 수 있기 때문이다. 최근의 모기지 시장은 거의 완벽한 준비를 갖춘 신청인에게만 융자를 허용하고 있으므로 모기지가 진행되는 단계와 각 단계별 절차에 대한 신청인의 이해가 어느 때보다 중요하다.
1. 신청 단계
신청 단계의 업무를 책임지는 융자 접수역(Loan Officer or Loan Originator)은 모기지 신청인에게 신청서와 함께 심사에 필요한 여러 가지 서류를 요청하므로 모기지 융자를 얻고자 하는 분은 이러한 서류를 미리 준비하여야 한다.
융자 접수역은 모기지 신청서와 이러한 부대 서류를 합하여 융자 신청 패키지를 만든 후에 이를 융자 검증역(Loan Processor)에게 넘겨준다. 융자 신청인은 융자 접수역이 신청인과의 면담을 통하여 모기지 신청서가 바르게 작성되도록 도와 줄 수 있으며 융자 신청 패키지를 만드는 이러한 초기 단계의 작업이 철저하게 이루어져야 다음에 이어지는 검증이나 심사 단계의 절차가 순조롭게 진행된다는 것을 이해하여야 한다. 융자 신청인과 융자 기관과의 접촉은 융자 접수역을 통하여 이루어지는 것이 일반적이므로 융자 신청인이 융자 신청 단계뿐만 아니라 검증, 심사 및 클로징 단계까지 융자 신청역과 긴밀한 관계를 유지하는 것이 바람직하다.
2. 검증 단계
검증 단계의 업무를 책임지는 융자 검증역은 융자 신청서에 기재된 내용이 사실과 부합하는지를 검토한다. 신청서의 내용이 함께 제출된 제반 서류와 일치하는지를 우선 확인하며 그 밖에 필요한 검증 서류를 외부 기관으로부터 입수한다. 융자 검증역이 처리하는 주요 업무는 다음과 같다.
● 신용 보고서 (Credit Report) 의 신청 및 입수:
● 감정서 (Appraisal) 의 신청 및 감정서의 입수
● 고용 확인서 (Verification of Employment) 의 발송 및 입수
● 예치 확인서 (Verification of Deposit) 의 발송 및 입수
● 모기지나 임차 확인서 (Verification of Mortgage or Rent) 의 발송 및 입수
● 클로징 비용과 융자 조건 추정서(Good Faith Estimate of Settlement Charges and Loan Terms)의 교부 또는 우송
● 융자 내용 공시서류(Truth-in-Lending Disclosures)의 교부 또는 발송
융자 검증역은 위에서 열거한 검증절차를 모두 마친 후에 이러한 검증을 거친 융자 신청 패키지를 검증 서류와 함께 융자 심사역에게 보낸다. 융자 검증역이 감정서와 여러 가지 확인서를 입수하고 검증하는 과정을 신청인이 충분히 이해하고 이러한 절차기 신속하고 정확하게 이루어지도록 협조하는 것이 중요하다. 위에 언급한 전통적인 검증 절차에 많은 시일이 소요되므로 융자 기관이 이를 가늠할 수 있는 대체 서류를 허용하는 경우가 있다. 이러한 예로 소득 확인을 위하여 소득세 보고서와 함께 고용 확인서를 고용주로부터 입수하는 대신에 연간 소득 누계가 표시된 최근의 급여 내역서와 최근의 연간 급여 내역서를 청구하는 융자 기관이 많다. 또한 소득이나 자산을 확인하지 않는 예외적인 프로그램에서는 이들에 관한 검증 절차가 생략된다. 하지만 현재의 융자 시장에서는 이러한 프로그램이 대폭적으로 축소되었다.
3. 승인 단계
승인 단계의 업무를 책임지는 융자 심사역(Underwriter)은 융자 신청 패키지와 검증 서류를 융자 검증역으로부터 넘겨받은 후에 이를 융자 심사 기준에 따라 심사한 후에 승인 여부를 결정한다. 융자기관이 융자를 승인하는 경우에 승인된 모기지에 대한 정보와 함께 클로징 이전이나 클로징때까지 갖추어야 할 조건 등을 명시한 대출 약정 서신(Commitment Letter)을 신청인에게 보낸다.
융자 심사역이 융자 심사 과정에서 갖추어야 할 중요한 서류가 갖추어지지 않았다고 판단하는 경우에는 융자 신청 패키지를 융자 검증역에게 되돌려 보내는 경우가 발생할 수도 있다. 이 경우에는 융자 검증역이 미비한 서류를 보완하여 패키지를 다시 제출해야 하므로 많은 시간이 걸리게 된다. 융자 기관이 융자를 거절하는 경우에는 거절 사유를 명시한 서면을 신청인에게 보낸다.
융자 금액이 크거나 융자 비율이 높은 경우 등 예외적인 경우에는 융자 심사역의 통상적인 심사뿐만 아니라 여신 위원회나 다른 고위 심사역의 내부적인 승인이 필요할 수도 있다.
4. 클로징 단계
대출 약정 서신이 발급된 이후의 클로징 준비나 클로징은 이 서신을 바탕으로 이루어지므로 신청인은 이 내용을 잘 살펴보고 이에 포함된 조건이 빠른 시일내에 충족될 수 있도록 융자 기관과 협력하여야 한다. 대출 약정 서신에 명시된 조건이 모두 이루어진 이후에 이해 당사자가 모두 참석한 클로징에서 모기지의 설정에 필요한 서류 등의 교부와 대출금의 집행이 동시에 이루어진다. 다만 재융자의 경우에는 클로징 후 3일이 지나야 대출금을 받을 수 있다. 일반적으로 대출 약정 서신을 받으면 안심해도 좋은 것으로 받아드린다. 그러나 융자 기관이 위에서 설명한 모든 단계의 절차를 충실히 이행한 후에 발급한 대출 약정 서신이라면 그렇게 믿어도 좋지만 모기지 신청서를 받자마자 신중한 절차를 거치지 않고 발급된 약정 서신인 경우에는 매우 조심스럽게 생각하여야 한다.
왜냐하면 대출 약정 서신에 첨부되는 승인 조건을 모두 갖추어야 하는데 클로징 단계에서 제출해야할 서류나 충족시켜야 할 사항 중에 신청인이 갖출 수 없는 서류나 사항이 포함된 경우에는 결국 클로징을 할 수 없기 때문이다. 그러므로 충분한 절차를 거치지 않고 발급된 대출 약정 서신이 가질 수 있는 위험성을 신청인이 충분히 이해하는 것이 필요하다. 특히 신축 콘도나 코압 등에 대한 약정 서신은 프로젝트 자체의 성공적인 완공과 분양을 조건으로 하는 경우가 많으므로 특히 유의하여야 한다.
