모기지 금리가 내려가면서 15년 고정 모기지에 대한 관심이 높아지고 있다. 15년 고정 모기지는 수요가 가장 높은 30년 고정 모기지 보다 대출 상환기간은 짧지만 월 페이먼트 금액이 높아 일부 대출자들이 부담스럽게 여기던 모기지다. 그러나 최근 15년과 30년 고정 모기지 금리 간 격차가 벌어지면서 15년 고정 모기지로 갈아타려는 수요가 늘고 있다. 여기에 서브프라임, 주택시장 침체 등의 현상을 겪으면서 주택 대출금 부담을 빨리 없애려는 대출자들도 최근 15년 고정 모기지를 많이 찾고 있다.

모기지 금리 3% 미만 유지
최근 대출자들 관심 높아져
1분기 재융자 3명 중 1명이
‘30년 고정’서 15년으로 전환

■15년 vs. 30년 모기지 금리 격차 최대
프레디맥에 따르면 15년 고정 모기지에 대한 금리는 5월 마지막 주 3% 미만으로 떨어진 뒤 최근까지 비슷한 수준을 유지하고 있다. 7월 셋째 주(19일 마감기준) 15년 고정 모기지의 전국 평균은 2.83%로 집계된 바 있다. 15년 고정 모기지 금리가 빠른 속도록 하락함과 동시에 30년 고정 모기지 금리와의 격차도 빠르게 벌어지고 있다.

7월 셋째 주 30년 고정 모기지 금리는 3.53%로 두 금리 간 격차는 약 0.7%포인트로 벌어졌다. 2007년 격차인 0.31%포인트의 2배 수준까지 금리 간 차이를 보이고 있다. 프랭크 노태프트 프레디맥 수석 이코노미스트는 “두 금리 간 차이가 과거 어느 때보다도 크게 벌어지고 있다”고 말할 정도다.

30년 고정을 포함, 15년 고정 모기지 금리가 이처럼 사상 최저 수준을 이어가고 있는 이유는 연방준비은행의 저금리 정책 기조 때문이다.

특히 단기대출에 대한 이자율을 최대한 낮게 유지하려는 것이 연준의 목표이기 때문에 15년 고정 모기지 금리의 하락속도가 빠르게 이뤄지고 있다.

대개 10년 만기 국채 수익률이 30년 고정 모기지 금리의 벤치마크 이자율로 적용되고 있는 반면 15년 고정 모기지 금리의 벤치마크 이자율은 5년 만기 국채 수익률이 사용된다.

노태프트 이코노미스트에 따르면 두 국채 간 수익률 격차가 최근 1962년 이후 가장 크게 벌어져 두 모기지 금리도 이같은 영향을 받고 있는 것으로 분석된다.

■3명 중 1명 15년으로 전환
두 모기지 간 금리차가 벌어지면서 일부 대출자들에게는 일생에 한 번 찾아올 만한 재융자 기회를 제공하고 있다.

프레디맥의 조사에 따르면 올해 1분기에 실시된 재융자 중 약 31%가 30년에서 15년 고정으로 갈아탄 사례인 것으로 나타났다.

뱅크오브더웨스트의 모기지 뱅킹 부문 캐런 메이필드 매니저는 재융자를 통해 15년 고정 모기지로 전환한 대출자들 중에는 은퇴 전 모기지를 청산하려는 대출자가 많이 포함됐다.

또 최근 여러 금융 위기를 겪으며 높은 대출 의존도에 대한 경각심을 느낀 대출자들도 15년 고정 모기지로의 재융자 러시에 많이 동참했다.

메이필드 매니저는 “은퇴연금 제도인 401(k)나 은퇴용으로 여겨졌던 주택 에퀴티가 단시간에 사라지는 것을 시장이 최근 경험했다”며 “대출(차입)을 통한 재산 증식이 더 이상 매력적인 수단으로 여겨지지 않는다”라고 말했다.

■장단점 살핀 후 결정
15년 모기지로 전환할 경우 장단점이 각각 따른다. 같은 금액의 대출금을 단기간에 상환해야 하기 때문에 매달 지급해야 하는 페이먼트 금액은 높아지는 것이 단점인 반면 대출기간에 절약되는 이자액이 크다는 것은 장점이다.

30만달러를 재융자할 경우 30년 고정(3.75%)과 15년 고정(3%) 모기지 간의 이자액 차이는 확연히 달라진다.

15년 고정 모기지로 재융자할 경우 5년 동안 절약되는 이자액은 약 1만4,735달러이고 같은 기간 약 5만5,679달러의 에퀴티도 쌓을 수 있다.

15년 고정 모기지가 월 페이먼트 비용 부담이 높기 때문에 모든 대출자에게 적합한 것은 아니다.

특히 주택관련 비용 산정에 익숙지 않은 첫 주택구입자나 소득이 일정치 않은 대출자들이 그런 경우다. 재산세, 건물 보험료, 기타 주택 수리비 등을 먼저 계산한 뒤 오를 것으로 예상되는 모기지 페이먼트까지도 부담이 가능해야 15년 고정 모기지로의 전환이 적합한 것으로 판단된다.

그래도 15년 고정 모기지로 대출이나 재융자 받기를 원한다면 몇 가지 더 고려해야 할 사항이 있다. 이자율, 월페이먼트 외에도 재융자 비용 회수기간, 재융자 후 예상되는 거주기간 등이다.

재융자에 소요된 비용이 회수되기 전 주택을 처분하게 되면 재융자 실시에 따른 혜택이 사라지기 때문이다. 은퇴설계 자문기관의 렌 헤이더초크 대표는 “노후대비 자금을 털어 모기지를 조기에 갚으려는 수요가 몰리고 있다”고 최근 추세를 설명했다.


<준 최 객원기자>