숏세일이 일반화 된지 이미 오래다. 주택 대출금보다 낮은 가격에 주택을 처분하는 절차인 숏세일은 주택가격 폭락 후 가장 보편화된 주택거래 형태가 됐다. 숏세일 절차의 핵심은 주택 대출은행을 설득하는 것. 은행이 대출 원리금보다 낮은 가격에 주택을 처분하도록 설득해야 숏세일이 성사된다.
이 때문에 숏세일 거래는 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸린다. 최근 숏세일의 장점이 어느 정도 부각되면서 절차 간소화에 나서는 은행이 늘고 있다. 따라서 예전에 비해 숏세일 거래가 더욱 늘어날 전망이다. 성공적인 숏세일을 위해 주택 소유주들이 꼭 알아야 할 5가지 주의 사항을 소개한다.
◇ 반드시 경험 있는 에이전트에게 의뢰
숏세일을 고려한다면 ‘선무당이 사람 잡는다’란 속담을 반드시 새겨야 한다. 중요한 수술을 무경험 의사에게 맡기지 않듯 숏세일도 경험이 풍부한 에이전트에게 의뢰해야 성공적인 숏세일이 보장된다. 숏세일 거래의 경우 은행마다 절차가 다르고 요구하는 서류도 차이가 나 여러 은행을 상대로 숏세일을 진행해 본 에이전트가 가장 적합하다.
숏세일 거래가 보편화 된 후 ‘숏세일 전문 에이전트’라는 광고가 흔해졌다. 하지만 광고만 믿고 에이전트와 리스팅 계약을 했다가는 낭패를 보기 일쑤다. 각종 부동산 관련협회나 단체에서도 숏세일 전문가 과정을 개설해 이를 이수한 에이전트들에게 증명서를 발급하기도 한다.
하지만 숏세일 거래에서 이론보다 중요한 것이 바로 경험이다. 후보 에이전트들과 인터뷰를 갖고 숏세일 거래 경험 등을 문의하는 것이 숏세일 전문 에이전트를 찾는 좋은 방법이다.
◇ 대출액을 다 탕감 받는 것 아니다
‘깡통 주택’ 소유주들의 한결같은 바람은 하루 빨리 모기지 페이먼트 부담에서 벗어나고 싶은 것이다. 이같은 기대로 숏세일을 결정한 주택 소유주들은 숏세일을 통해 주택 대출 상환 부담에서 완전히 벗어날 수 있을 것으로 믿는 것이 일반적이다. 하지만 숏세일 후에도 모기지 잔액을 다 탕감 받는 것은 아니기 때문에 주의해야 한다.
일부 소유주는 숏세일로 집을 처분한 뒤 수개월 내지 수년 후에 은행으로부터 차액을 갚으라는 통보를 받고 당황하기도 한다. 숏세일이나 차압을 통해 주택이 처분되더라도 대부분의 주에서 은행으로 하여금 차액을 추징할 수 있도록 법적으로 권한을 부여하기 때문이다.
이같은 법원의 차액 판결에 당황하지 않으려면 숏세일을 시작하기 전부터 은행 측의 의도를 정확히 파악하는 것이 중요하다. 숏세일 거래 후 은행 측이 잔여 융자액을 전액 탕감해 줄지 여부를 알아본 뒤에 숏세일 절차를 시작한다. 또 은행 측이 차액을 상환하라고 요구할 수도 있다는 것을 사전에 알고 이 경우에도 대비하면 좋다.
숏세일 후 차액 판결을 피하는 방법 중 하나는 연방 정부의 숏세일 프로그램인 ‘HAFA’(Home Affordable Foreclosure Alternatives)를 활용하는 것이다. 프로그램은 HAFA에 참여하는 은행은 숏세일 후 주택 소유주에게 차액에 대한 책임을 물을 수 없도록 규정하고 있다.
◇ 은행 측의 차액 요구 때 협상에 나선다
숏세일 협상 때 자발적으로 차액을 탕감해 주는 은행은 드물다. 따라서 은행 측과의 적극적인 협상을 펼쳐 차액을 줄이는 등 유리한 조건을 이끌어내야 한다. 전문가들에 따르면 숏세일 셀러의 협상 요구를 거절하는 은행도 드물다. 따라서 은행의 차액 상환요구를 그냥 받아들이지 말고 반드시 협상을 시도하라는 것이 전문가들의 충고다.
셀러의 차액 탕감요청에 대부분의 은행이 차액 전액탕감 대신 소액을 갚으라고 요구하는 경우가 많다. 대개 차액 1달러당 1센트로 줄여주는 경우가 흔한데 일부 숏세일 셀러들은 이같은 은행의 반응도 못마땅해 하는데 올바른 자세가 아니다.
패티 다 실바 숏세일 전문 에이전트는 “일부 숏세일 셀러들은 자신이 채무자 신분임을 잊기도 한다”며 “은행 측이 요청하는 금액은 대부분 크지 않기 때문에 이를 갚고 ‘채무’에서 완전히 벗어나는 편이 결과적으로 유리하다”고 말했다.
◇ 숏세일 관련 법률 및 세무자문을 받는다
숏세일 거래 후 발생할 수 있는 법률 및 세무문제에 대해서도 사전에 충분히 이해하고 있어야 한다. 법률 및 세무와 관련 사항은 반드시 관련 분야 전문가에게 문의해야 적절한 답변을 제공받을 수 있다.
일부 숏세일 셀러의 경우 법률 및 세무에 관련된 궁금증까지 에이전트를 통해 해결하려고 하는데 올바른 자세가 아니다. 에이전트 역시 이들 사항에 대한 자문을 제공하지 못하도록 규정하고 있다.
숏세일 후 가장 흔히 발생하는 법률문제로는 차액과 관련된 부분이다. 숏세일 매매 가격과 주택 대출 원리금과의 차액을 추징하려는 은행 측으로부터 숏세일 셀러가 소유한 기타 자산을 보호받으려면 부동산법 전문인으로부터 적절한 대처방안에 대해 자문을 받도록 한다.
또 숏세일을 통해 탕감 받은 채무액이 소득으로 인정될 경우 이에 대한 소득세도 발생하는데 세무 전문인과의 상담이 필요한 부분이다.
◇ 관리비는 제때 납부한다.
주택소유주협회(HOA)에 소속된 주택을 숏세일로 처분할 경우 숏세일 절차를 시작했더라도 관리비는 계속 납부해야 한다. 관리비 연체로 숏세일 거래가 뜻하지 않게 무산되기도 한다. 차압 절차와 달리 숏세일 절차의 경우 은행 측이 각종 비용을 숏세일 셀러로 하여금 지불하도록 하기 때문에 관리비를 연체했다가 은행 측의 숏세일 승인을 거절당할 수도 있다.
또 숏세일 승인을 받기 위해서는 주택관리에도 특별히 신경을 써야 한다. 주택소유주협회가 단지 내 공공시설을 잘 관리하고 있는 지 여부도 숏세일 승인에 영향을 미친다.
<준 최 객원기자>
