최근 주택 거래 중 가장 힘든 것이 클로징이다. 사소한 실수 때문에 클로징이 지연되거나 주택 거래가 막바지 단계에서 취소되기도 한다. 클로징이란 주택 거래의 최종단계다. 소유권 이전 서류, 주택 대출서류 등에 서명하고 에스크로 비용 등을 지불하는 것이 클로징의 주된 업무다. 주택시장 침체 후 클로징이 더욱 힘들어졌다.
클로징에 실패하는 이유는 여러 가지다. 막판에 바이어와 셀러 간의 이견이 발생할 수도 있고 서명이 필요한 서류에 오류가 있어도 클로징이 지연된다. 양측의 이견이 좁혀지지 않으면 주택 거래는 결국 물 건너가고 만다. 조금만 주의를 기울이면 이같은 불상사는 얼마든지 막을 수 있다. 성공적인 주택 거래를 위해 뱅크레이트닷컴이 소개한 ‘안전한 클로징 준비요령’에 대해 알아본다
■ 서류관련 궁금증은 미리 해결한다
클로징 당일 서명이 필요한 서류는 크게 주택 대출관련 서류와 소유권 이전 서류 등이다.
주택 대출서류에는 이자율과 상환기간, 연체 때 벌금조항 등과 같은 융자조건이 기재되어 있고 분량도 꽤 많다. 소유권 이전 서류로는 ‘Grant Deed’로 불리는 서류가 있는데 비교적 간단하지만 클로징에 앞서 셀러와 바이어의 서명이 반드시 필요한 서류다.
이밖에도 주택 거래 때 발생하는 각종 비용 목록을 정리한 HUD-1 서류도 클로징 때 서명이 반드시 필요한 서류다.
클로징 서류들은 주택 거래 경험이 적은 일반인들이 쉽게 이해하기 힘든 용어들로 가득하다. 따라서 궁금증이 발생할 때마다 반드시 담당자에게 연락, 확인해야 클로징이 지연되는 것을 막는데 도움이 된다. 클로징 당일 갑자기 궁금증이 발생해 서명이 꺼려지면 클로징이 지연될 수밖에 없다. 또 클로징이 지연되면 바이어나 셀러에게 추가 비용이 발생하기도 한다.
클로징 서류 중 주택 대출서류와 소유권 양도 서류는 클로징 수일 전에 서명되는 것이 일반적이다. 반면 HUD-1 서류는 클로징 당일에 서명하는 것이 일반적이다. 클로징 일정에 따라 비용도 변경되기 때문이다.
닐 가펑클 부동산법 변호사는 “에이전트나 렌더 등 주택 거래 관련자들과의 원활한 의사소통이 성공적인 클로징의 열쇠”라며 “의문사항이 조금이라도 있다면 적어도 클로징 1주일 전쯤 담당자와 연락해 반드시 짚고 넘어가라”고 충고한다.
■ 전문인도 실수를 저지른다
가주 뉴왁지역의 제프 리처드슨 에이전트는 최근 융자 담당인의 사소한 실수로 클로징을 코 에 두고 주택 거래가 취소되는 경험을 했다.
리처드슨 에이전트의 고객은 형제로 형제 중 한 명이 다른 형제의 주택 대출을 보증하는 방식으로 주택을 구입할 계획이었다.
대출 은행 측은 클로징 수주 전부터 대출 보증을 받는 형제에게 직전 모기지 페이먼트 납부에 사용한 수표 1년 치인 12장을 제출하라고 요청했다. 해당 형제가 모기지 페이먼트를 성실히 납부했는지 확인하려는 의도였는데 해당 형제는 모기지 페이먼트 납부 수표를 8장밖에 찾을 수 없었다.
반면 융자 중개인은 은행 측 요청을 무시하고 수표 8장만 제출해도 문제가 없다는 말만 바이어 측에 되풀이해서 전달했다.
리처드슨 에이전트는 수표 12장을 제출하지 않으면 대출이 거절될 것이라는 충고를 했지만 받아들여지지 않았다. 결국 클로징 3일 전 은행 측으로부터 대출이 힘들다는 통보를 받고 주택 거래는 물거품이 되고 말았다.
리처드슨 에이전트의 사례처럼 일부 부동산 전문인들조차도 관련서류를 철저히 준비해야 하는 중요성을 깨닫지 못해 많아 클로징을 힘들게 만드는 경우가 종종 발생한다.
■ 각종 서류 사전 검토
주택 거래 관련 서류 중 비교적 양이 많은 것이 바로 주택 대출관련 서류다. 대출관련 서류에는 모기지 신탁증서, 모기지 채권 등이 포함되고 융자 수수료 등 주택 거래 관련 최종 비용 등이 명시된 HUD-1 수수료도 일부다. 방대한 양의 서류를 클로징 당일 검토하기란 거의 불가능하다. 클로징에 앞서 시간을 충분히 내서 서류를 꼼꼼히 검토해야 한다. 독소조항 등 특이 사항이나 은행이 당초 약속한 내용과 다른 점이 있는지 살펴봐야 예상치 못한 피해를 막을 수 있다.
바이어의 최종 비용이 명시된 HUD-1 서류의 경우보다 세심한 검토가 필요하다. HUD-1 서류 검토 때 예상 비용 견적서인 ‘GFE’(Good Faith Estimate)와 비교하는 것이 좋은 방법이다.
GFE는 은행 측이 주택 대출 때 발생할 것으로 예상되는 비용을 기재한 일종의 견적서인데 HUD-1 서류상의 비용 내용과 차이가 크면 반드시 짚고 넘어가야 한다. HUD-1 서류는 클로징 24시간 전에 발급되도록 규정되어 있다. 따라서 에스크로 업체로부터 미리 서류를 제공받아 살펴보고 오류가 있다고 생각되면 클로징 전에 정정을 요청한다.
대출 은행 측이 보낸 공증인이나 직원으로부터 대출 서류에 대한 간단한 설명만 듣고 서명하는 경우도 많은데 주의해야 할 자세다. 반드시 서명일 수일 전 대출 은행이나 에이전트에게 주택 대출 서류를 미리 요청해 충분한 검토를 마쳐야 한다.
■ 지불할 수표는 사전에 준비해 둔다
바이어가 에스크로 업체를 통해 각종 비용을 지불해야 주택 거래가 공식적으로 마무리 된다.
비용을 지불하는 방식은 은행 간 이체나 캐시어스 체크 등 여러 가지가 있다. 이 중 캐시어스 체크로 지불하는 방식이 일반인의 생각과 달리 은행 이체보다 빠르고 안전해 흔히 사용된다.
은행 이체의 경우 입금 확인에 시간이 다소 소요되기 때문에 캐시어스 체크 지불 때보다 시간이 걸리는 것이 일반적이다.
‘내 집 마련’의 흥분에 클로징에 필요한 캐시어스 체크 준비를 잊는 바이어도 많다. HUD-1 서류 검토를 마쳤다면 적절한 금액의 캐시어스 체크를 미리 발급 받아 둬야 불필요한 지연을 막을 수 있다.
바이어가 클로징 당일 챙겨야 할 서류로는 캐시어스 체크 외에도 신분증과 주택 소유주 보험 증명 사본 등도 있다.
■ 클로징 당일 하루쯤 휴가를 낸다
순조로운 클로징 절차의 경우 30분이면 충분하다. 하지만 예상치 못한 일로 클로징이 지연되기도 한다. 특히 클로징 일정이 월말로 잡혔을 경우 클로징 절차가 지연될 가능성이 높다. 따라서 클로징 당일 시간을 충분히 내서 클로징 장소로 향하는 것이 좋다.
클로징 절차를 대수롭게 여기지 않는 일부 바이어들은 업무 당일 점심시간 등을 이용하기도 하는데 자칫 제시간에 복귀하는 것이 힘들어질 수도 있다.
따라서 직장인 등의 이유로 일정이 바쁘다면 클로징 당일 하루나 적어도 반일이라도 휴가를 내고 여유 있게 클로징 절차에 임하면 시간에 쫓기지 않게 된다.
