올 2012년도 주택, 부동산 거래의 최고 화두는 역시 숏세일이 얼마나 지속되겠느냐다. 부동산 거래 현장에서 매일 숏세일 거래를 진행하는 필자는 당분간 최소 1~2년은 더 숏세일이 대세를 이룰 걸로 보고 있다. 특히 부동산 침체가 타주보다 컸던 남가주의 경우는 그 이상이 될 수도 있지 않을까 전망해 본다.
숏세일을 한번이라도 직·간접으로 경험했던 바이어, 셀러 그리고 부동산중개인들은 이 숏세일 과정이 얼마나 힘들고 지루한 일인지 잘 인지하고 있을 것이다.
숏세일 은행들의 비협조, 그리고 최소 4~5 개월 이상 걸리는 거북이 협상 과정 등, 특히 이 기간 중 집을 차압 당하여 많은 주택 소유주들의 원성이 높았던 것도 사실이다.
이런 비합리적인 거래방지, 주택 소유주들의 차압을 최대한 방지하고 침체된 경기를 빠른 시일 내에 회복을 목적으로 연방정부가 지난 2010년 4월5일부로 MAKING HOME AFFORDABLE PROGRAM, 일명 오바마 주택경기 부양책을 시행하기 시작하였다.
이 주택 경기 부양 프로그램 중 우리에게 실질적인 도움이 될 만한 정책을 몇 가지만 오늘과 다음 지면에 나눠 소개한다.
첫째로 HOME AFFORDABLE MODIFICATION PROGRAM은 일정한 수입(Income)이 있지만, 수입의 감소로 현 모기지 페이먼트가 힘들어 소유한 주택이 가까운 미래에 차압의 위기에 놓인 주택 소유주라면 이 융자 조정 프로그램을 이용할 것을 권하고 싶다.
이 프로그램의 주요 내용은 융자 조정을 통하여 모기지 월 페이먼트를 주택 소유주의 월 세전수입(Pre-Tax)의 31%나 그 밑의 수준으로 내려주는 프로그램으로 기본 시행 방법은 다음과 같다.
일단 이 프로그램에 임시 허락(Temporary Approval)이 되면 해당 모기지 은행으로부터 조정된 월 모기지 페이먼트를 앞으로 3달 동안 새로운 약속된 날짜에 납부하도록 해당 주택 소유주는 오퍼를 받는다.
이를 수락하고 3달 동안 약속된 날짜에 납부하면, FINAL APPROVAL이 부여되며, 이 3달 기간 동안 약속된 날짜에 납부를 못하면 융자조정에 실패하게 된다.
이 융자 조정안은 연방정부의 보조(최대 750억불)로 이루어지기 때문에 조건만 맞는다면 비용도 거의 없고 생각보다 많은 혜택을 받을 수 있다. 그러나 다음의 조건에 반드시 부합하여야 한다.
1. 반드시 본 주거목적(Primary Residence)의 주택이어야만 한다.
2. 은행이 제시하는 최소한의 조정된 월 페이먼트(세전 수입의 31%)를 납부할 수 있음을 증명하여야 한다(Filed Income Tax Return, Pay Stub등등).
3. 현 모기지 밸런스가 729,750달러 미만이어야 하며 반드시 페니-매 혹 프레디-맥 보증 모기지여야 한다.
4. 다세대 주택도 가능하며 단 최소한 한 세대가 신청인의 본 주거지임을 증명하여야 한다.
위 설명한 내용은 연방정부의 프로그램으로 많은 어려움에 처한 주택 소유주들에게 차압으로 부터 도움을 주고 있으며, 최근 이를 약점으로 한 금품사기, 범죄가 많다고 하니 반드시 믿을 만한 전문가에게 도움 받기를 권한다.
더 자세한 내용은 다음의 웹사이트를 참고하기를 독자 여러분께 바란다.
www.makinghomeapproval.gov
문의 (213)427-3600
제 임 스 박 / <메트로 에스크로>
