모기지 이야기/준비된 자를 위한 재융자
2011-12-03 (토)
곽동현
최근 들어 모기지 융자이야기를 하며 재융자에 많은 초점을 맞추었다. 그도 그럴 것이 최근 10건 중에 8건 이상을 재융자로 클로징하다 보니 자연스레 재융자 소재가 많아질 수 밖에 없는 것 같다. 오늘도 재융자로 클로징을 두건이나 했으니 말이다. 이번 시간도 재융자에 대해서 몇가지를 나누어 보자.
1. 제로 클로징비용 재융자
간혹 고객들을 상담하다 보면 고객들의 집으로 배달되는 광고지에 클로징 비용 없이 재융자를 해주는 모기지 브로커가 있다거나 혹은 재융자를 하면 500달러를 크레딧으로 공제를 해준다는 내용이 있다고 한다. 과연 이런 광고의 진실은 무엇일까? 물론 액면 그대로 클로징 때 몇백달러를 크레딧으로 주는 경우도 있을 것이다. 하지만 필자가 이 업을 알고 있는 한 제로 클로징 비용은 애초에 존재하지 않는다.
그것은 단지 클로징 비용이 이자율에서 내부적으로 조절이 되는 것뿐이다. 쉽게 설명하면 뉴욕서 30만달러를 재융자하면 클로징 비용이 대략 4,000달러 정도 들어가는데 이때 은행마다 매일 공시되는 이자가 있다. 가령 오늘 제로 포인트에 이자가 4%라고 하면 고객이 3.75%로 낮은 이자로 재융자를 받길 원하면 0.5포인트 정도 비용을 내어야 하고 반대로 4.5% 정도로 높은 이자를 받게 되면 대략 1.5포인트 정도 크레딧을 받을 수 있다. 그러니 오늘 제로 포인트 이자가 4%인데 4.5%로 진행하면 1.5포인트를 클로징 때 크레딧을 받을
수 있으니 융자금액이 30만 달러이면 4,500달러 정도 크레딧을 받게 되는 셈이고 클로징 비용이 전혀없이 재융자가 가능하다는 이야기이다.
이런 식으로 매일 공시되는 이자에 맞물려 있는 포인트는 재융자를 하는데 아주 요긴하게 사용이 된다. 고객의 취향에 따라 포인트를 좀 더 내
고 더 낮은 이자를 받을 수도 있고 포인트를 크레딧을 받으며 클로징 비용 없이 재융자를 진행할 수도 있으니 말이다. 그래서 본인이 클로징 비용 없이 재융자를 받았다고 하면 당시 이자에서 좀 높은 이자로 재융자를 받은 것으로 이해하면 된다.
2. 또 다시 30년
재융자 상담을 하고 진행을 시작하기까지 고객이 가장 망설이는 부분이 또다시 모기지를 30년으로 새로 시작하는 결정이다. 힘들게 3~4년 열심히 모기지를 부어 왔는데 재융자를 해서 낮은 이자는 마음에 드는데 또 어떻게 30년을 새로 시작하느냐는 것이다. 간혹 고객 중에는 모기지 이자가 7%에 육박하는데 10년 이상 모기지를 내어왔다고 모기지 재융자를 급구 사양하는 고객이 있다. 이 고객은 모기지 프로그램이 30년 고정 밖에 없는 것으로 생각하고 모기지를 얻게
되면 빌린 금액의 30년 동안의 이자를 무조건 다 갚아야 되는 것으로 오해하고 있다.
현재 10년을 갚아도 아직 20년이 남아 있다 하지만 15년으로 재융자를 하면 5년이나 단축되고 요즘처럼 낮은 이자가 주어지면 월 페이먼트도 더 줄일 수 있는 경우도 있다. 간혹 수입이 부족해 15년이 허락되지 않더라도 30년 고정 모기지를 얻고 지금과 똑같은 월페이먼트를 자동이체를 해 놓으면 30년 모기지가 15년 안으로 마무리가 가능하다. 즉 꼭 30년 모기지를 얻었다고 해서 30
년 동안을 지켜야 모기지가 끝난다고 생각하면 가장 잘못된 정보를 갖고 있는 것이다.
3. 10만달러 이하의 재융자
워낙 이자가 낮으니 너도 나도 할 것 없이 재융자 문의를 하는데 간혹 고객들 중에는 현재 모기지 원금이 10만달러 미만으로 남은 고객들도 굳이 재융자를 해달라고 문의해 온다. 물론 재융자를 하면 현재 이자보다 낮아서 이자만 산술적으로 계산하면 절약하는 것처럼 보인다. 하지만 일반적으로 발생되는 클로징 비용은 융자 금액에 거의 관계없이 3,000~4,000달러 정도 소비가 된다. 그러니 융자 금액이 많을수록 재융자로 인한 수익이 크다는 것이다. 즉 10만달러 미만을 남겨둔 고객이라면 낮은 이자에 그리 현혹될 필요 없이 클로징 비용으로 원금을 더 갚으면 남은 모기지가 훨씬 빨리 마무리 될 것이다. 혹시 자금이 더 필요해 캐시아웃을 고려하면 다른 이야기지만 말이다.
4. 주택을 파느니 재융자를 받자.
재융자 신청을 하다보면 주택을 팔려고 시장에 내놓았다가 팔리지 않으니 차라리 재융자를 고려하는 고객들이 있다. 이런 고객분에게 재융자를 권장하기가 가장 애매하다. 우선 주택을 팔려고 하는 의도부터 파악을 해야 한다. 현재 모기지 월페이먼트가 부담이 되어서 팔고 이사를 하려고 하는데 팔리지가 않아서 재융자를 고려한다면 재융자의 의미가 있다. 하지만 월페이먼트 납부에는 그다지 무리는 없지만 자녀들이 장성하여 더 이상 세금 비싼 학군에 주거할 필요가
없어서 주택시장이 안정이 되면 언제든지 팔 생각이 있다고 한다면 굳이 재융자를 할 필요가 없다. 앞서 말한 것처럼 재융자는 비용이 필요로 하고 그 비용만큼 상쇄되기 위해서는 최소한 1~2년 이상의 시간이 필요로 한다. 여차하면 팔 계획을 갖고 있는데도 남들이 다 재융자를 받는다고 해서 재융자를 진행하는 것은 별로 도움이 되지 않는다.
5. 준비된 자만 낮은 이자를 받는다.
주택를 소유한 고객들은 한번 이상 클로징한 경험들이 있다. 수년전 융자 심사기준하고 최근 융자는 많이 달라졌다. 아마 주위에서 융자받기가 어려워졌다는 소식을 종종 들었을 것이다. 아무리 낮은 이자로 내려왔다고 하더라도 본인이 준비가 되어 있지 않으면 그림에 떡인 것이다. 재융자를 받기 위해서는 본인이 철저히 준비를 해야 한다.
크레딧 점수 관리는 기본이고 수입이 부족할 경우에는 최대한 크레딧 라인의 지출을 줄이고 은행 잔고는 어느정도 유지를 하되 현금으로 뭉칫돈 입금은 절대로 삼가해야한다. 또한 본인의 주택의 시세는 이웃 주택의 매매 가격이 가장 결정적이다. 그러니 최근 이웃집들이 얼마에 매매가 되었는지도 체크를 해놓고 여차하면 원금을 좀 더 갚아야 될 수도 있으니 혹 자금이 본국에 있다면 미리미리 이곳으로 옮겨 놓아야 할 것이다.
아직 재융자에 대해서 생각만 하고 상담을 해보지 않았다면 지금이라도 재융자 상품이 어떤 것이 있는지, 본인이 재융자가 가능한지, 만약 부족하다면 어떤 식으로 준비를 해야 되는지 알아보는 수고가 필요할 때다.
